RESPONSABILIDAD DEL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD EN TIEMPOS DE PANDEMIA

Ocupar el cargo de presidente de una Comunidad de Propietarios nunca ha sido una tarea sencilla, más bien todo lo contrario, ya que significa ostentar legalmente la representación de la comunidad y ser su órgano unipersonal más importante, lo que se traduce en multitud de competencias, tareas y responsabilidades. Sobre él recae el deber de ejecutar todos los acuerdos de la Junta de Propietarios y adoptar aquellas decisiones urgentes que correspondan en cada momento. Tiene el cometido de ordenar aquellos trabajos y obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición por parte de la administración del deber legal de conservación.

Además, asume la responsabilidad de convocar las Juntas Ordinarias o Extraordinarias con los puntos del orden del día que considere más adecuados para los intereses de la comunidad, así como incluir la aprobación de gastos anuales, del presupuesto y la renovación de cargos de la Junta de Gobierno. Por si esto fuera poco, también tiene las ingratas tareas de exigir a los propietarios que cumplan sus obligaciones de contribuir con el pago de la cuota, fondo de reserva y/o derrama que le corresponda, y requerir a quien realice actividades prohibidas en el inmueble (molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas), la inmediata cesación de las mismas.

Pero en este momento, en el que continuamos en una crisis sanitaria, económica y social provocada por la pandemia del coronavirus, las Comunidades de Propietarios también deben adoptar una serie de medidas, compromisos y responsabilidades que eviten la propagación de los contagios, además de convertirse en actores principales en el apoyo y amparo de sus vecinos mayores o con algún tipo de dificultad, con el fin de que nadie quede desprotegido. Esta nueva situación conlleva un gran desafío para la figura del presidente de la comunidad, ya que además de seguir cumpliendo con sus numerosas tareas habituales tendrá que estar al tanto de los nuevos requisitos, restricciones y normativas que esta nueva realidad obliga a aplicar al funcionamiento de una Comunidad de Propietarios.

Hoy por hoy, llevar a cabo funciones tan relevantes requiere un plus extra de esfuerzo y dedicación, que también llevan implícito una responsabilidad, esencialmente como representación legal u omisión de sus funciones. Por estos motivos, a continuación vamos a analizar las actuales competencias y responsabilidades de esta figura esencial y obligatoria en toda Comunidad de Propietarios.

¿Dónde se regula la figura de presidente de una Comunidad de Propietarios?

El artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), establece que el presidente es uno de los miembros del órgano del gobierno de la comunidad, que su nombramiento será obligatorio y que ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él. Es junto al administrador, el secretario y el resto de la junta, una figura clave encargada de gestionar el buen funcionamiento de una Comunidad de Propietarios. Se trata del máximo representante de la propia comunidad y, como tal, lo hará en todos aquellos asuntos que afecten a los elementos comunes.

Es un cargo irrenunciable y su nombramiento deberá recaer siempre en la figura de un propietario, nunca podrá ejercer esta obligación una tercera persona. Su nombramiento se deberá realizar por primera vez en el acta de constitución de la comunidad y, en las ocasiones sucesivas, en las juntas ordinarias que se celebren. Lo común es que el cargo se extienda por un año, aunque esta duración dependerá de lo que indiquen los estatutos, que pueden incluso prolongar la actividad de presidente en una misma persona, siempre que los propietarios y el candidato estén de acuerdo. Aunque también pueden ser nombrados los cargos del vicepresidente, el secretario y el administrador, si no existieran, los asumiría el presidente. Sólo puede ocupar este cargo una persona física, no jurídica. En el caso de ser la propietaria del inmueble una empresa o entidad bancaria, la persona designada deberá aportar poder notarial vigente por el cual se le nombra representante legal de la Comunidad de Propietarios.

¿Qué responsabilidades tiene el presidente de la comunidad de propietarios?

En el caso de que la Comunidad de Propietarios no cuente con los servicios de un Administrador de Fincas, las funciones del presidente son abundantes, ya que los diferentes derechos que le aporta la LPH le generan paralelamente una serie de responsabilidades que debe cumplir. Además de representar a la comunidad, debe ordenar y exigir el pago de vecinos morosos si los hubiera, firmar el libro de gastos y presupuestos de la comunidad y, de forma general, cumplir con los acuerdos que se hayan establecido en las diferentes juntas de propietarios. Otra de de las funciones fundamentales del presidente es la de la participación como secretario en las actas de reunión de la comunidad, un elemento trascendental para constatar las medidas que se toman de manera consensuada por todos los propietarios del inmueble.

Además, en estos tiempos de pandemia el presidente de la comunidad deberá estar al tanto de los nuevos requisitos, restricciones y normativas que el estado de alarma actual obliga a cumplir en los edificios residenciales con el fin de evitar el aumento de los contagios. Hacer respetar las recomendaciones de seguridad e higiene como el uso de mascarillas en cualquier espacio común, mantener una distancia de seguridad interpersonal mínima o utilizar los ascensores de manera individual, así como intensificar la limpieza y desinfección de las zonas más sensibles del edificio y gestionar el aforo y las normas para el uso de las instalaciones deportivas o de ocio son nuevas labores que el presidente tendrá que asumir en esta nueva normalidad.

Pero debe quedar claro que si en el ejercicio de sus funciones el presidente se extralimita o actúa unilateralmente, de forma que perjudique los intereses generales de la comunidad, los propietarios pueden exigir responsabilidad civil con base en los artículos 1101 y 1902 del Código Civil, y deberá responder de su gestión ante la Junta de propietarios, que es el órgano al que está subordinado jerárquicamente. Esa responsabilidad puede consistir, aparte de en una remoción del cargo, en una indemnización económica por los daños y perjuicios ocasionados. El presidente de la comunidad únicamente ostenta la representación de la Junta de Propietarios a través de acuerdos válidos y en los términos de los mismos, por lo que dentro del cumplimiento de sus obligaciones no puede traspasar los límites del mandato, debe atenerse a las instrucciones de la junta de propietarios. Por otra parte, el artículo 1726 del Código Civil hace al presidente de la comunidad responsable no solamente del dolo, sino también de la culpa, que deberá estimarse en los Tribunales.

Sin embargo, la extralimitación de funciones del presidente de la comunidad, cuando actúa investido de su cargo, no puede llevar a que la junta desconozca las obligaciones que aquel contrajera con terceros, por lo que es muy importante actuar con celeridad y prevención para evitar reclamaciones o procedimientos judiciales contra la comunidad. Por este motivo, la responsabilidad del presidente de la comunidad en el ejercicio de su cargo necesita un seguro de protección jurídica para hacer frente a posibles gastos por reclamaciones de terceros y un seguro de responsabilidad civil para proteger su patrimonio y también el de las víctimas de su actuación.

El seguro de protección jurídica para Comunidades de Propietarios.

Cuando hablamos de un seguro de protección jurídica para CCPP nos estamos refiriendo a un producto especializado en defensa jurídica que garantiza hacerse cargo de los gastos en que pueda incurrir una Comunidad de Propietarios como consecuencia de su intervención en un procedimiento administrativo, judicial o arbitral, así como a prestarle los servicios de asistencia jurídica judicial y extrajudicial necesarios en diversas situaciones.

En general, las pólizas multirriesgo que contratan las comunidades de propietarios no tienen cobertura para la defensa y reclamación para la responsabilidad del presidente, principalmente por falta de asesoramiento profesional en el momento de su contratación. Por este motivo desde la Correduría de Seguros José Silva, experta en seguros de comunidades de propietarios, ofrecemos un seguro de protección jurídica que, además de brindar un asesoramiento jurídico independiente e imparcial y ocuparse de defender las necesidades, derechos e intereses de la Comunidad de Propietarios, se encargará de la protección jurídica de quien ejerce el cargo de presidente como representante legal de la finca, de los demás miembros de la Junta Rectora, e incluso del Administrador o Secretario-Administrador de la misma comunidad, aunque no sea propietario, cuando actúe como miembro de la Junta de Propietarios.

¿Conoces algún caso de extralimitación o dejación de funciones de quien ejerce el cargo de presidente?

Cuéntanos vuestro caso, podemos ayudaros a resolverlo. No lo dudéis, contactad con nosotros y comprobaréis que además de ofreceros la póliza idónea para vuestro edificio, recibiréis una inmejorable atención, llevada a cabo por un excelente equipo de profesionales que resolverá todas vuestras dudas y estará a vuestra entera disposición cuando lo necesitéis. Déjanos a continuación un comentario o escríbenos a nuestra dirección de correo josesilva@josesilva.es.También puedes contactarnos través de nuestra página web o llamándonos al teléfono 915353009. Estamos para ayudaros.

© José Silva Correduría de Seguros 2021.