El reciente derrumbe de un edificio en la calle Hileras, en pleno centro de Madrid, que se saldó con varias víctimas y cuantiosos daños materiales, nos trajo a la memoria otros casos similares y una importante reflexión: la necesidad de un programa seguros de construcción, rehabilitación y responsabilidad civil en la protección y seguridad de las Comunidades de Propietarios.
Lo ocurrido en el barrio de Ópera nos recuerda que cualquier trabajo de obra, rehabilitación o reforma en la Comunidad de Propietarios implica riesgos, tanto para las personas que ejecutan las tareas como para los propietarios, vecinos y terceros. En este caso, el desplome del forjado, una parte esencial de la estructura que separa las distintas plantas del edificio, desencadenó el colapso en cadena de parte del inmueble.
Este tipo de accidentes trae a colación algunas cuestiones relevantes, quizá por deformación profesional:
- ¿Tenía licencia para esos trabajos?
- ¿La empresa de demolición disponía de cobertura de seguros suficiente?
- ¿El Promotor había reparado en los imprevistos asociados a todo lo previsto?
- ¿Algún profesional de seguros elaboró un mapa de riesgos?
Contar con los seguros y coberturas correctas no solo aporta tranquilidad, sino que garantiza que, ante un accidente, la comunidad, sus propietarios y los profesionales involucrados estén amparados por una o varias pólizas. En un entorno donde la seguridad y el cumplimiento normativo son exigentes, los seguros de construcción, rehabilitación y responsabilidad civil son la herramienta de protección imprescindible para cualquier edificio de uso residencial, tanto en una obra o reforma como en labores de mantenimiento.
¿Qué es un programa de seguros de construcción?
Durante la ejecución de cualquier trabajo de mantenimiento, obra mayor o menor en una vivienda, edificio residencial o se trate de una pequeña reforma, entran en juego factores que pueden afectar a la seguridad, tales como fenómenos meteorológicos, errores técnicos, humanos o hechos accidentales.
Ante cualquier imprevisto los seguro de construcción tienen por finalidad proteger tanto la obra en curso como a los distintos profesionales, empresas intervinientes y propietarios. Una red de seguridad para el constructor, promotor, contratista y Comunidad de Propietarios, incluso después de finalizar los trabajos.
Además, en función del tipo de proyecto y del papel que desempeñe cada parte, existen distintas modalidades de seguros de construcción, cada una con coberturas específicas que se adaptan a las necesidades de cada obra.
Principales modalidades de seguros de construcción
El seguro todo riesgo construcción es la denominación habitual de la póliza más completa en el sector. Su objetivo principal es proteger la ejecución de la obra, asumiendo prácticamente cualquier daño accidental o imprevisible que afecte al proyecto. Entre sus garantías, destacamos:
- Daños por causas externas: incendio, explosión, caída de rayo, robo, terremoto o impacto de vehículos y objetos aéreos.
- Fenómenos atmosféricos: lluvia, viento, pedrisco, nieve, inundaciones, desbordamientos o corrimientos de tierra.
- Errores durante la ejecución: fallos de diseño, defectos en materiales o mano de obra.
- Otros daños accidentales: que no estén expresamente excluidos en la póliza, cuya redacción es flexible.
- Bienes preexistentes, especialmente en casos de reparación y reforma, afectados por la obra.
A lo anterior se le pueden añadir coberturas complementarias como los gastos de desescombro, medidas impuestas por la autoridad o robo de materiales. En definitiva, el TRC protege la inversión realizada y permite que la obra pueda continuar incluso ante uno o varios siniestros.
El seguro de responsabilidad civil de construcción
En una obra intervienen muchos agentes: arquitectos, ingenieros, promotores, contratistas o subcontratas. Todos ellos pueden causar, de forma involuntaria, daños a terceros o ser víctimas de las acciones de otros. Aquí entra en juego el seguro de responsabilidad civil de construcción.
Esta modalidad cubre los daños personales o materiales ocasionados a terceros como consecuencia directa de la actividad constructiva. Es decir, protege a la persona física o jurídica asegurada frente a reclamaciones derivadas de sus errores o accidentes que afecten a personas ajenas al proyecto o incluso aquellas que coparticipan en este (Responsabilidad Civil Cruzada).
La contratación del programa de seguros puede realizarla el Promotor, el Constructor o los Subcontratistas para sí o incluso para todas las demás figuras que realizan los trabajos. De este modo, todos los intervinientes quedan amparados en caso de siniestro.
Seguro decenal
En caso de obra nueva o reforma integral, el seguro decenal es una modalidad obligatoria por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) para los promotores. Su función principal es asumir el coste de reparar o reponer los daños en la estructura del edificio después de la entrega de este, durante un período de 10 años.
Cubre los defectos que atañen a elementos estructurales (cimientos, forjados, pilares, muros de carga…) y que comprometan la seguridad o habitabilidad del inmueble. Además, se pueden añadir coberturas opcionales como impermeabilización de cubiertas, fachadas y sótanos.
La suscripción del seguro decenal puede precisar un Organismo de Control Técnico (OCT), que verifique si los trabajos constructivos se ajustan a los estándares de calidad exigidos.
¿Cómo puede una Comunidad de Propietarios conseguir una protección extra?
Cuando una Comunidad de Propietarios emprende una obra de rehabilitación de fachada, cambio o instalación de ascensor, aislamiento de cubierta o cualquier reforma estructural para mejorar su habitabilidad y confort o incluso tareas de mantenimiento, el riesgo de sufrir un siniestro es alto. A diferencia de una obra nueva, en los edificios ya habitados existen factores añadidos: residentes en el inmueble, estructuras antiguas, instalaciones compartidas y, por supuesto, un entorno urbano colindante expuesto a sufrir daños.
Reforzar la protección del edificio mediante el adecuado programa de seguros específicos es la mejor forma de garantizar la tranquilidad económica y jurídica de todos los propietarios. Más allá del seguro multirriesgo para CCPP, que puede aportar una mínima cobertura de RC para obras menores y automáticamente queda en suspenso cuando se hacen trabajos de reforma, existen pólizas específicas y coberturas extra para reforzar la protección de la comunidad y sus copropietarios.
Es importante recordar que cuando una comunidad acomete una obra, se convierte automáticamente en promotora según la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación. Esto significa que los propietarios son responsables, de forma directa y solidaria, de los daños propios y a terceros que se produzcan durante el proceso.
Coberturas de demolición y desescombro
Una de las garantías más desconocidas es la cobertura de demolición y desescombro. Se activa cuando, tras un siniestro como un incendio, un derrumbe como el mencionado u otro daño estructural grave, fuese necesario demoler la totalidad o parte del inmueble y retirar los restos para su correcta gestión medioambiental.
El coste de estas tareas suele ser elevado, de ahí la importancia de tener en cuenta que la suma asegurada es limitada. Cada compañía fija un importe máximo de indemnización, por lo que conviene revisar las condiciones y valorar si es necesario ampliar el límite para determinados edificios con estructuras complejas.
Cobertura de inhabitabilidad o desalojamiento forzoso
La cobertura de inhabitabilidad es otra de las grandes aliadas de las Comunidades de Propietarios. Su función es esencial porque garantiza aquellos gastos del alojamiento temporal de los vecinos cuando sus viviendas o locales quedan inservibles a causa del siniestro cubierto por la póliza.
Por ejemplo, si un accidente provoca daños que impiden habitar las viviendas, esta cobertura facilita que los afectados puedan alojarse en un hotel o vivienda de alquiler temporal mientras se llevan a cabo las reparaciones necesarias. Si el origen del daño no está incluido entre las coberturas contratadas, la aseguradora no asumirá los gastos de realojamiento.
Otras formas de reforzar la protección de la comunidad
Además de estas pólizas y coberturas específicas, existen otras medidas que aportan una capa extra de seguridad a la Comunidad de Propietarios:
1. Ampliar la cobertura de responsabilidad civil
Las estadísticas sectoriales muestran que, en general, los seguros de comunidad incluyen la garantía de responsabilidad civil. Sin embargo, suele ser con suma asegurada baja. Ampliar el alcance de esta cobertura, o contratar un seguro específico de responsabilidad civil, aporta mayor protección y tranquilidad a la comunidad frente a daños personales o materiales cuantiosos. Por ejemplo, si se desprende una cornisa, se rompe una tubería que afecta al edificio colindante o acontece un derrumbe durante algunos trabajos.
Asimismo, cuando la comunidad contrata empresas de servicios, es recomendable asegurarse de que estas disponen de su propio seguro de responsabilidad civil.
2. Utilizar un asesoramiento especializado
Una correduría de seguros es el doctor que realiza un diagnóstico y receta la medicación adecuada en el ámbito de seguros. Cuéntale tus necesidades o consúltale antes de iniciar obras u otros trabajos.
En la Correduría de Seguros José Silva somos especialistas en seguros para Comunidades de Propietarios. Si necesitas asesoramiento, ponte en contacto con nosotros. Hacemos fácil lo complejo.
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