¿CUÁLES SON LOS GASTOS DEDUCIBLES DEL ALQUILER DE UNA VIVIENDA?

Aunque la espectacular crisis sanitaria originada por el coronavirus planteó un escenario complicado para el mercado inmobiliario, en la actualidad estamos contemplando un gran aumento de las transacciones relacionadas con la vivienda, en especial con las destinadas al alquiler.

La normalidad ha traído algunos cambios en las tendencias de los ciudadanos en cuanto al acceso a la vivienda, como por ejemplo una preferencia cada vez mayor hacia el alquiler frente a la propiedad y el atractivo de los arrendamientos temporales, en contraste al alquiler tradicional.

Sin embargo, la actual coyuntura económica y social, marcada por una gran subida de la inflación, está suponiendo nuevos riesgos y preocupaciones tanto para propietarios como para inquilinos. Por una parte, la incidencia de la morosidad en el alquiler de vivienda aumentó más de un 66 % de media en toda España tras la pandemia, lo que ha ocasionado que 8 de cada 10 propietarios temen tener impagos de sus propiedades arrendadas. Por otra, el crecimiento de la demanda está provocando que los precios se disparen y que cada vez sea más difícil para los inquilinos asumir los pagos mensuales, sobre todo en ciudades como Madrid y Barcelona.

Antonio, cliente integral nuestro desde hace diez años, nos realiza una pregunta muy habitual entre propietarios e inquilinos ¿qué gastos son deducibles del alquiler de una vivienda? Desde nuestra correduría vamos a explicar una serie de gastos deducibles y bonificaciones que reducen los impuestos a pagar de forma significativa. Entre ellos se encuentran los seguros de alquiler, instrumento de gran utilidad en el asombroso desarrollo de los arrendamientos.

¿Es deducible el alquiler de una vivienda para el propietario?

Los contribuyentes que tengan arrendada su vivienda están generando una renta del capital inmobiliario y, en consecuencia, deben tributar por ella a la Agencia Tributaria. Pero en el caso de que el inmueble sea la vivienda habitual del inquilino, se aplica una reducción del 60% sobre la base imponible. Por lo tanto, si se ha percibido 10.000 € por el alquiler de un piso, solo se pagarán impuestos por el 40%, es decir, 4000 €.

En este caso, para obtener una rebaja fiscal es preciso justificar esos pagos y tener en cuenta que las deducciones únicamente aplican en los alquileres de larga duración. Esto significa que, si el piso es de alquiler turístico, vacacional o por temporadas, su dueño no puede acceder a las reducciones correspondientes. Conviene señalar que de esta generalidad se excluyen los alquileres a estudiantes que transcurren durante el curso escolar, ya que se considera alquiler tradicional.

¿Qué gastos son deducibles para el propietario?

Para calcular la base imponible, a las rentas obtenidas por el alquiler se le restan una serie de gastos deducibles que están directamente relacionados con la vivienda y su mantenimiento. Estos son los principales:

• Los intereses de créditos o préstamos destinados a la compra o mejora de la vivienda o derechos, así como otros gastos de financiación.

• Los tributos y recargos no estatales y las tasas y recargos estatales que apliquen sobre los rendimientos o la vivienda, como por ejemplo el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), gastos de la Comunidad de Propietarios, recogida de basura, alumbrado, etc.

• Los desembolsos destinados a servicios o suministros, como agua, gas o luz, siempre que se paguen por el arrendador.

• Los gastos de conservación y reparación de la vivienda que resulten imprescindibles para garantizar la habitabilidad.

• Las cantidades que hayan obtenido terceras personas como consecuencia de la prestación de un servicio, por ejemplo, una inmobiliaria. También los servicios de terceros que tengan relación con el inmueble, por ejemplo, los gastos en personal de vigilancia, portería, administración, etc.

• Los gastos que se originen por la formalización del alquiler, subarriendo, cesión o constitución de derechos, junto a los de defensa jurídica relativos a los bienes, derechos o rendimientos.

• El coste de la obtención del certificado energético también se puede deducir en la declaración de la Renta y debe incluirse en el apartado de “otros gastos fiscalmente deducibles del alquiler de vivienda”.

• Serán deducibles todas las primas de los seguros vinculados con la vivienda arrendada y satisfechas durante el ejercicio fiscal. Estos seguros pueden ser: seguro de alquiler, seguro del hogar, de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga. Eso sí, para que puedan deducirse, debe ser el propietario quien haya pagado las primas correspondientes. En el ejemplo anterior, nuestro cliente Antonio, se podrá deducir íntegramente los 378 euros anuales de la prima del seguro.

Entonces, ¿los seguros de alquiler y los de hogar son un gasto deducible para el propietario?

Además de proteger el pago de las mensualidades, recibir una indemnización por actos vandálicos o incluso obtener una magnífica defensa jurídica en caso de necesidad, el seguro de impago de alquiler tiene ventajas fiscales, ya que es deducible de la declaración de la renta, a partir de los rendimientos de capital inmobiliario hasta el 100% de la prima, aunque el porcentaje máximo varía dependiendo de la Comunidad Autónoma donde se encuentre el inmueble. También está la opción de deducir de su declaración de la renta el seguro del hogar de la vivienda alquilada.

Y el inquilino, ¿qué gastos se puede deducir por el alquiler de la vivienda?

Los inquilinos que hayan firmado su contrato de arrendamiento antes del 1 de enero de 2015 tienen derecho a la deducción por alquiler de la vivienda habitual cuando la base imponible no supere los 24.020 euros. Además de la reducción por arrendamiento de vivienda habitual a nivel general, cada comunidad autónoma también establece los gastos deducibles por este concepto.

Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid los contribuyentes menores de 35 años cuya base imponible es menor a 25.620 euros podrán deducirse el 30% con un máximo de 1.000 euros. Si el inquilino es menor de 40 años, tiene cargas familiares de al menos dos hijos a su cargo y ha estado en situación de desempleo por más de 183 días también podrá optar a esta deducción.

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