RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR DE FINCAS EN EL SIGLO XXI

La profesión de Administrador de Fincas, en los últimos años, se ha convertido en una actividad esencial para garantizar la seguridad y la protección de las Comunidades de Propietarios, ha sabido evolucionar adaptándose siempre con éxito a los nuevos retos, circunstancias y coyunturas que este nuevo siglo le ha ido planteando. Serán actores indispensables para fomentar la accesibilidad universal en los edificios y lograr la supresión de barreras arquitectónicas. Han convertido a las nuevas tecnologías en un gran aliado para optimizar la gestión de las Comunidades de Propietarios, ayudando en la automatización de algunos de sus procesos, a generar, presentar, analizar su información y ahorrar, en tiempo y gastos. Asimismo, su labor a la hora de gestionar y organizar de manera eficaz todas las funciones relativas a la coordinación y conservación de un edificio les ha convertido en los principales encargados de velar por la salud del inmueble y sus ocupantes en esta época de pandemia que estamos sufriendo. A todo ello debemos sumarle que el trabajo habitual del Administrador de Fincas conlleva enfrentarse a una excesiva burocracia, estar al día de la legislación estatal, autonómica y local, llevar a cabo un gran número de gestiones ante las Comunidades de Propietarios que sus vecinos delegan en él, sumadas a las que se presentan de forma inesperada o accidental.

Por los citados motivos, aunque la Ley de Propiedad Horizontal establece que puede ejercer de Administrador de Fincas cualquier propietario del inmueble, es indispensable que este cargo sea ocupado por un profesional colegiado, ya que este hecho representa una garantía de calidad en cuanto a su formación e implica que está sujeto a un código deontológico y que el Colegio tiene capacidad de sancionar su incumplimiento. Tanto es así que el Tribunal Supremo dictó sentencia de fecha 8 de Noviembre de 2016 decretando que el nombre o marca “Administrador de Fincas” solo puede ser utilizado por profesionales colegiados en el colegio de administradores de fincas y no puede usarlo otras personas ni asociaciones que no se encuentren colegiados en este, para no generar confusión en el mercado y en los consumidores.

Sin embargo, en las Comunidades de Propietarios que han dejado en las manos de un Administrador de Fincas la realización de toda una serie de tareas que pueden tener importantes repercusiones económicas, legales, administrativas y de convivencia para los vecinos, suelen surgir cuestiones o dudas sobre las responsabilidades, obligaciones y atribuciones de este profesional. ¿Cuáles son exactamente sus funciones? ¿De qué tiene que responder el Administrador? ¿Pueden sus actuaciones derivar responsabilidad civil o penal?

¿Cuáles son las tareas de un Administrador de Fincas?

Según el artículo 20 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal , corresponde al Administrador de Fincas:

• Velar por el buen régimen de la comunidad, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

• Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

• Atender a la conservación de la comunidad, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.

• Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

• Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.

• Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

Como podemos observar, las funciones y responsabilidad del Administrador de Fincas siempre han sido extensas y numerosas, pero debemos ser conscientes de que en pleno siglo XXI estas tareas se han visto incrementadas cuantiosamente. Ahora vivimos en un mundo cada vez más informatizado, en constante cambio, lo que obliga a los AAFF a tener que adaptarse y actualizarse constantemente en los conocimientos relacionados con las nuevas tecnologías, teniendo en cuenta que los beneficios de la transformación digital en las Comunidades de Propietarios traen consigo nuevos riesgos.

Por otra parte, en este momento, en el que continuamos en una crisis sanitaria, económica y social provocada por la pandemia del coronavirus, las Comunidades de Propietarios también deben adoptar una serie de medidas, compromisos y responsabilidades que eviten la propagación de los contagios.

Esta nueva situación conlleva un gran desafío para los Administradores de Fincas, ya que además de seguir cumpliendo con sus numerosas tareas habituales tendrán que estar al tanto de los nuevos requisitos, restricciones y normativas que esta nueva realidad obliga a aplicar al funcionamiento de una Comunidad de Propietarios. Hoy por hoy, llevar a cabo funciones tan relevantes requiere un plus extra de esfuerzo y dedicación, que también lleva implícito una responsabilidad extra-profesional para quién se encarga de gestionar los edificios residenciales.

La responsabilidad civil del Administrador de Fincas.

La responsabilidad civil profesional de un Administrador de Fincas hace referencia a aquella que se le atribuye a estos profesionales en el ejercicio de su actividad. Si incurren en una actuación ilícita o en una infracción legal deben responder frente a la justicia, ya que pueden estar causando daño a sus clientes, es decir, a las Comunidades de Propietarios. La responsabilidad civil persigue reparar el daño, sin enriquecer a la víctima, a través de la responsabilidad objetiva que no tiene en cuenta el grado de participación del causante y se centra en la obligación de indemnizar. Por eso, a veces resulta imposible exonerarse, a pesar de probar diligencia y cuidado, pues el resultado dañoso es lo que cuenta.

Para que una demanda de estas características pueda prosperar, la culpa o negligencia del administrador han de ocasionar unos daños a la Comunidad imputables al incumplimiento de sus tareas. Es decir, deben producirse alguna de las siguientes causas:

• Por acción u omisión por parte del Administrador de Fincas de modo que por medio de su actividad profesional se derive un perjuicio cuantificable e individualizable. También por omisión de su trabajo o la falta de previsión.

• Por negligencia. En este sentido la responsabilidad civil de los administradores se juzga cuando las actuaciones sean intencionadas para causar daño a la Comunidad de Propietarios.

• Por daño o perjuicio relativo por la propia conducta del administrador con los propietarios de la comunidad.

• Por un resultado dañino donde no quepa la menor duda de que su actuación ha sido la causa del perjuicio.

En el caso de que se demuestre que efectivamente han concurrido estas circunstancias, el seguro de responsabilidad civil contratado por el profesional de forma individual o colectivo a través de su Colegio Profesional, deberá hacerse cargo del pago de las indemnizaciones a que den lugar las reclamaciones por los perjuicios causados en el ejercicio de sus funciones, hasta la suma asegurada y con los límites que se hayan pactado en el contrato, vistas las posibles exclusiones y delimitaciones.

La responsabilidad penal del Administrador de Fincas.

Aunque no es nada común que el profesional de la Administración de Fincas caiga en conductas de este tipo, desafortunadamente en todos los colectivos existen personas que cometen actos ilícitos o tienen que responder de ellos. Por lo tanto, si en el desarrollo de su actividad el administrador comete algún delito o falta, se podrá interponer una denuncia o querella que podrá conducir a una infracción penal, en el caso de que el comportamiento se considere delictivo. Los delitos o faltas que nos encontramos en la actividad profesional de un Administrador de Fincas son los siguientes:

• Apropiación indebida (artículo 253 y 254 Código Penal): Si el administrador se apropia de bienes que tiene encomendados para su guarda o gestión, o simplemente abusa de sus funciones y realiza operaciones no justificables en base a su cargo de administrador.

• Administración desleal (artículo 252 del Código Penal): Mientras que la apropiación indebida es una conducta reconocida por apropiarse o desviar parte de un patrimonio ajeno, la administración desleal tiene un carácter más amplio. Este delito sanciona la conducta de un administrador que, infringiendo las obligaciones de su cargo, causa un perjuicio económico al patrimonio que tiene encomendado.

• Corrupción entre particulares (artículo 286 bis Código Penal): Este delito sanciona las conductas de los administradores que, en el marco de una relación comercial, aceptan un beneficio o una ventaja (por ellos mismos o por un tercero) a cambio de favorecer un tercero en un negocio.

• Imprudencia profesional: En las actuaciones de los administradores de fincas pueden darse circunstancias en las que ocurran imprudencias que sean determinantes de muerte o lesiones de los miembros de la comunidad por omisiones graves o menos graves.

¿Como debe protegerse un Administrador de Fincas ante tan numerosas responsabilidades?

Independientemente de su formación inicial, actualizada de forma continua, que en principio debería determinar una buena gestión, el Administrador de Fincas, a través de su Colegio, tiene concertado un seguro de responsabilidad civil que le ampara de los gastos e indemnizaciones a los que tuviera que hacer frente por error, omisión o negligencia en su actuación profesional y al perjudicado le garantiza el cobro de los daños y perjuicios que sufra. Existe por tanto una doble función de este seguro.

En algunos Colegios Profesionales, añaden una protección extraordinaria en favor de las comunidades que administran, con otro seguro de caución, una garantía recomendada por el código deontológico que funciona a modo de aval, para responder de su gestión económica y de los fondos que administra.

No obstante, desde la Correduría de Seguros José Silva, referencia en el asesoramiento de pólizas de seguros para los Administradores de Fincas desde el año 1990, conocemos todos los riesgos, preocupaciones y necesidades de esta gran profesión y por ello nos preocupamos en ofrecerles un mapa de riesgos personalizado y un análisis objetivo, cuyas conclusiones nos permiten elaborar los mejores planes de cobertura que se adaptan a sus necesidades, como por ejemplo:

• Seguro de Protección Jurídica con Tarifa Plana: libre elección de letrados, cobertura específica para la defensa del honor y reclamación por ofensas y agresiones como profesional y para sus comunidades.

• Seguro de Responsabilidad Civil Profesional: como administrador, perito judicial y mediador civil y mercantil y oficial habilitado. Complemento y ampliación a pólizas colectivas del Colegio.

• Seguro Multirriesgo Oficina: la protección completa para despachos con garantías básicas y exclusivas como infidelidad de empleados, daños a equipos móviles multimedia, riesgos fuera de la oficina, robo de dinero en metálico, fondos cobrados en metálico o cheques, todo riesgo para Administradores de Fincas y ciberseguridad. 

• Seguro de Exteriorización de compromisos por pensiones (Convenio de Empleados de Fincas Urbanas) y convenio de oficinas y despacho, póliza obligatoria para todo Administrador de Fincas en determinadas circunstancias.

• Ciberseguro: una potente coraza para hacer frente a las amenazas del mundo digital y el teletrabajo que incluye unos servicios preventivos de valor añadido, póliza de seguro para hacer frente a los daños y responsabilidades y un plan de intervención urgente ante ataques a su sistema de trabajo.

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