Tanto la Inspección Técnica de Edificios (ITE) como el Informe de Evaluación del Edificio (IEE) suelen percibirse en bastantes Comunidades de Propietarios como un engorro administrativo más, que implica costes o posibles derramas para los propietarios y quebraderos de cabeza para el presidente de la comunidad y la junta de gobierno. Por no hablar del temor y preocupación que generan las posibles multas por no pasar la revisión a tiempo.
Sin embargo, más allá de sanciones y exigencias urbanísticas, debemos tener en cuenta que tanto la ITE como el IEE constituyen una auténtica radiografía del estado de conservación del inmueble. Permiten detectar deficiencias que comprometan la seguridad del edificio y determinar qué reparaciones son necesarias. Eso sí, hay un aspecto importante que a menudo pasa desapercibido: el resultado de estas inspecciones puede tener consecuencias económicas para los propietarios y repercutir en el seguro multirriesgo de la Comunidad de Propietarios.
Y aquí viene la pregunta del millón: ¿qué ocurre con el seguro de la comunidad cuando el edificio presenta deficiencias?
Una ITE o un IEE desfavorable puede influir en las condiciones de la póliza, especialmente si se produce un siniestro relacionado con los problemas detectados. Esto no significa que una inspección desfavorable deje automáticamente a la comunidad sin seguro. Todo dependerá de las deficiencias identificadas, de las circunstancias del suceso y de las condiciones y cobertura contratadas. Por este motivo, antes de abordar las reparaciones necesarias, conviene consultar con nuestra correduría de seguros cómo puede afectar esta situación a las pólizas de la comunidad.
Contexto y marco legal: ¿Qué son la ITE y el IEE?
¡Atención! Aunque están relacionadas, la ITE y el IEE no son lo mismo.
La ITE (Inspección Técnica de Edificios)
Es un control periódico obligatorio al que deben someterse los edificios residenciales a partir de cierta antigüedad (por norma general, al cumplir los 50 años, aunque muchas ordenanzas municipales reducen este plazo a 30 o 40 años). Su objetivo es garantizar la seguridad constructiva del inmueble, evaluando elementos fundamentales como:
- Estructura y cimentación.
- Fachadas principales, interiores, petos, balcones y elementos volados.
- Cubiertas, tejados y terrazas (estanqueidad y evacuación de aguas).
- Redes generales de fontanería y saneamiento.
El IEE (Informe de Evaluación del Edificio)
El IEE es un documento más amplio que engloba a la propia ITE, pero suma dos áreas esenciales de análisis:
- El estado de conservación del edificio (el núcleo de la ITE).
- Las condiciones básicas de accesibilidad universal (existencia de rampas, ascensores, cota cero).
- La certificación de la eficiencia energética del inmueble.
Posibles resultados tras una inspección
Tras la inspección, el técnico redacta el acta o informe clasificando el resultado en dos grandes bloques:
- Favorable: el edificio cumple con las condiciones mínimas de seguridad y salubridad. Se fijan, si procede, recomendaciones de mantenimiento.
- Desfavorable: se detectan anomalías o patologías constructivas que requieren intervención.
En caso de que el resultado de la inspección sea desfavorable, las deficiencias se jerarquizan según su gravedad:
- Leves: desperfectos que no ponen en riesgo la seguridad ni la salubridad inmediata, pero requieren mantenimiento para evitar males mayores.
- Graves: daños que, sin suponer un peligro inminente, reducen las prestaciones del edificio o pueden evolucionar hacia situaciones de mayor riesgo si no se subsanan en los plazos fijados.
- Muy Graves: daños de extrema gravedad que entrañan un peligro para la seguridad de las personas o la integridad del inmueble, requiriendo medidas cautelares inmediatas (apuntalamientos, desalojos, acordonamiento de zonas) y obras de urgencia.
¿Una ITE desfavorable afecta al seguro de la Comunidad de Propietarios?
Para entender la reacción de una aseguradora ante un informe técnico negativo, hay que acudir a la esencia misma del contrato de seguro, regulado en España por la Ley 50/1980, de Contrato de Seguro (LCS).
El seguro multirriesgo de Comunidades de Propietarios está diseñado para cubrir eventos accidentales, aleatorios, imprevisibles y súbitos. Un incendio, la rotura repentina de una tubería o el impacto de un temporal de viento entran de lleno en el concepto de riesgo asegurable.
Por el contrario, en general, el seguro no cubre:
- El desgaste natural o el envejecimiento de las instalaciones y materiales.
- La falta de mantenimiento preventivo y de conservación.
- El vicio propio de la construcción.
- Los daños derivados de siniestros continuados en el tiempo conocidos y no reparados.
Cuando un técnico colegiado firma una ITE o un IEE desfavorable, está dejando constancia oficial de que el edificio sufre algún daño o falta de mantenimiento.
Desde el momento en que se emite ese informe, los vicios o defectos del inmueble dejan de ser un riesgo aleatorio o imprevisible y pasan a ser un hecho constatado.
Si el edificio sufre posteriormente un siniestro cuyo origen guarda relación con las deficiencias reflejadas en la ITE, la compañía aseguradora alegará que no se trata de un hecho accidental e imprevisible.
¿Cómo puede actuar una aseguradora ante una ITE o IEE desfavorable?
Cuando una Comunidad de Propietarios obtiene una inspección desfavorable, ocurrido el siniestro, la aseguradora puede adoptar diversas posturas según el grado de gravedad de las deficiencias y la rapidez de reacción de la junta de propietarios.
Denegación de cobertura en siniestros vinculados
Es la consecuencia más inmediata. Por ejemplo, si la ITE señala que la cubierta presenta grietas y falta de estanqueidad (deficiencia grave), y una tormenta provoca daños por filtraciones de agua, probablemente la compañía rehusará el siniestro tomando como base argumental en los condicionados generales: «Quedan excluidos los daños ocasionados por la falta de reparación, conservación o mantenimiento del edificio por parte del asegurado». La propia ITE actuará como prueba a favor de la aseguradora.
Aplicación del deber de declaración y agravación del riesgo
La Ley de Contrato de Seguro impone al tomador (en la figura de su representante legal) la obligación de comunicar a la compañía cualquier circunstancia que altere o incremente el riesgo durante la vida del contrato:
- Artículo 11 LCS: si la comunidad recibe una ITE muy grave que incrementa sustancialmente el riesgo de ruina o desprendimiento, debe notificarlo a la aseguradora.
- Artículo 12 LCS: tras la notificación de una agravación del riesgo, la compañía dispone de un plazo de un mes para proponer una modificación en el contrato (con afectación de la prima) o para rescindir la póliza. Si la comunidad omite esta comunicación deliberadamente y ocurre un siniestro, la indemnización puede reducirse proporcionalmente o eliminarse si se demuestra mala fe o culpa grave.
Emisión de suplementos de exclusión
Si la aseguradora detecta que la ITE es desfavorable, pero la comunidad está tramitando las licencias y proyectos para solucionar el problema, la compañía suele optar por una solución intermedia: emitir un suplemento de la póliza. A través de este documento, la compañía suspende o excluye temporalmente la garantía afectada mientras duren las deficiencias.
Cancelación o no renovación de la póliza
Si las deficiencias clasificadas como graves o muy graves no son abordadas por la comunidad en los plazos fijados por la Administración Pública, la aseguradora puede comunicar la no renovación de la póliza con los dos meses de antelación que exige la ley.
Para una Comunidad de Propietarios, no estar protegida por un seguro supondrá entrar en una situación de altísimo riesgo financiero y legal, con responsabilidad directa de la Junta de Gobierno y la persona que ejerza el cargo de presidente. Además, suscribir un nuevo seguro en otra compañía con una ITE desfavorable en los registros públicos resulta sumamente difícil, ya que los departamentos de suscripción solicitarán la ITE como requisito previo para establecer condiciones de aseguramiento.
Situaciones que muestran cómo puede afectar una ITE desfavorable:
Una fachada en mal estado
Antonio resultó elegido presidente de la Comunidad de Propietarios a primeros de este año. A los pocos días de asumir el cargo, recibió el informe desfavorable de la ITE del edificio. Entre las advertencias más graves le preocupó especialmente que la cornisa presentaba varias fisuras con riesgo de desprendimiento.
Había que repararla, pero la obra suponía un gasto no previsto en el presupuesto general. Después de hablar con algunos propietarios, Antonio decidió aplazar los trabajos unos meses, con la idea de plantear el asunto en la Junta extraordinaria de Propietarios.
Hasta que una fuerte tormenta desprendió parte de la cornisa y cayó sobre un coche estacionado junto al edificio. Su propietario reclamó los daños y Antonio, como presidente, dio parte al seguro de la comunidad, convencido de que el temporal explicaba lo ocurrido. No disponen de Administrador de Finca.
Sin embargo, la aseguradora necesitaba analizar algo más. El informe técnico ya había advertido del deterioro de la cornisa y del riesgo de caída. Ahora había que determinar si ese estado previo había contribuido al accidente y si los daños estaban cubiertos por la póliza.
Y el problema podría ir más allá: si se acredita que el presidente o los miembros de la junta incurrieron en negligencia grave, por ejemplo, ocultando el informe de la ITE a los propietarios o ignorando deliberadamente medidas urgentes de seguridad, los propios copropietarios o los terceros perjudicados podrían derivar acciones legales contra el patrimonio personal de Antonio.
Deterioro de las bajantes comunitarias
Cuando María, presidenta con bastante experiencia de otra Comunidad de Propietarios, recibió el informe de la ITE, supo que no convenía actuar inmediatamente. El técnico había detectado un deterioro en las bajantes generales del edificio y recomendaba sustituirlas para evitar posibles filtraciones y daños en las viviendas.
Antes de tomar ninguna decisión, María requirió el asesoramiento del Administrador de Fincas. Este se puso en contacto con la correduría de seguros de la comunidad para revisar la póliza y consultar cómo podían afectar las deficiencias detectadas a las coberturas contratadas.
El corredor les explicó qué garantías podían resultar relevantes y por qué era importante atender las reparaciones recomendadas. Con esta información, la Comunidad de Propietarios solicitó varios presupuestos y celebraron una junta extraordinaria para valorar las opciones y aprobar las actuaciones necesarias.
Sin embargo, antes de que comenzaran las obras, aparecieron unas manchas de humedad en el baño de uno de los vecinos. María sabía que debía actuar con rapidez para evitar que el problema fuera a más, pero también tenía dudas sobre cómo respondería el seguro.
Volvieron a ponerse en contacto con el corredor de la comunidad para explicarle lo ocurrido. ¿La póliza cubriría la reparación de la bajante? ¿Y los daños por humedad en la vivienda? ¿Qué pasos debía seguir para tramitar el siniestro correctamente?
El corredor se implicó en la gestión del caso. Les orientó sobre la documentación necesaria, revisó las garantías contratadas y explicó la diferencia entre reparar la conducción deteriorada y los daños ocasionados a las viviendas de terceros, dos conceptos distintos que resolvieron con la colaboración entre la comunidad y la aseguradora.
El papel de la correduría de seguros ante una ITE desfavorable
El trabajo de un mediador de seguros va mucho más allá de contratar una póliza. Consiste en estar al lado de la comunidad cuando surgen los problemas, asesorarla durante la gestión del siniestro y velar por sus intereses en cada etapa del proceso.
En la Correduría de Seguros José Silva somos expertos en seguros de Comunidades de Propietarios y uno de los principales pilares en el asesoramiento de pólizas de seguros para los Administradores de Fincas. Sabemos que nuestro trabajo consiste en ofrecer soluciones, resolver dudas y aportar claridad precisamente cuando todo parece complicarse.