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LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS DE LA COMUNIDAD

La pandemia originada por el virus Covid-19 no solo ha golpeado la sanidad y la economía de nuestro país, sino que también ha supuesto un fuerte impacto en los hábitos sociales y forma de vivir de los ciudadanos. Tanto es así que incluso ha afectado en la convivencia, administración y organización de las Comunidades de Propietarios, lugares donde habita el conjunto mayoritario de la población.

Un claro ejemplo son las Juntas de Propietarios, órgano superior e irremplazable de una Comunidad de Propietarios que decide todas las cuestiones comunitarias y goza plenamente de las facultades para las actuaciones en el inmueble. No exageramos al decir que han supuesto más de un quebradero de cabeza para los propietarios y Administradores de Fincas, ya que tanto el estado de alarma como la nueva normalidad han conllevado diversas restricciones y cambios en su celebración. Incluso a nivel legislativo.

Por estos motivos, desde la Correduría de Seguros José Silva vamos a explicarte y aclararte todas las novedades que en la actualidad afectan a este tipo de reuniones de propietarios, fundamentales para asegurar el correcto funcionamiento de cualquier comunidad.

La importancia de las Juntas de Propietarios.

La Junta de Propietarios tiene como misión principal administrar y gestionar la Comunidad de Propietarios. Goza plenamente de las facultades para las actuaciones en el inmueble y, de hecho, nadie puede suplir sus competencias. En sus reuniones, se medita y decide lo que debe hacerse y se tratan asuntos de tanta importancia como la aprobación de cuentas, los presupuestos ordinarios y extraordinarios, las normas de funcionamiento, la autorización de obras, el nombramiento y cese de cargos… En definitiva, cualquier decisión debe pasar por el previo acuerdo de la junta.

¿Cuáles son las funciones de la Junta de Propietarios?

De acuerdo con el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, las funciones de la Junta de Propietarios son las siguientes:

  • Nombrar a las personas que ejerzan los cargos de Presidente, Administrador, y Secretario.
  • Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
  • Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias.
  • Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
  • Aprobar y exigir judicialmente a través del proceso monitorio los gastos obligatorios no satisfechos por los propietarios.
  • Acordar nuevas instalaciones, servicios o mejoras de interés general.
  • Autorizar a quien ejerza el cargo de Presidente para el ejercicio de la acción de cesación contra el propietario y al ocupante del piso o local que desarrollen en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos.
¿Cuándo debe reunirse la Junta de Propietarios?

Toda Comunidad de Propietarios tiene la obligación de celebrar una junta general ordinaria como mínimo una vez al año. Su principal objetivo es aprobar las cuentas del ejercicio que se cierra y el presupuesto previsto para el año siguiente.

Distinto caso son las juntas extraordinarias, que se celebrarán cuando sean convocadas por el presidente o lo soliciten los propietarios (siempre que supongan más del 25% de las cuotas de participación). Al contrario que las ordinarias, este tipo de juntas no tienen una exigencia de convocatoria periódica.

Nuevas formas de realizar las Juntas de Propietarios.

Aprobado tras finalizar el último Estado de Alarma, el Real Decreto-ley 8/2021 permite que las Juntas de Propietarios puedan celebrarse por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple para tratar cuestiones urgentes que no puedan demorarse. La junta podrá celebrarse telemáticamente en casos de necesidad, como por ejemplo la aprobación de obras de accesibilidad universal o las necesarias para el mantenimiento y funcionamiento del edificio. Sin embargo, para que una comunidad pueda realizar juntas virtuales siempre ha de cumplirse que:

  • Todos los propietarios dispongan de los medios necesarios, lo que será comprobado por el administrador (nueva responsabilidad) con antelación a la junta.
  • El secretario reconozca la identidad de los propietarios asistentes a la junta telemática y así lo exprese en el acta.

Del mismo modo, esta ley posibilita tomar acuerdos sin junta mediante consultas por escrito. Podrán ser por medio de la emisión de voto por correo postal o comunicación telemática, siempre que puedan cumplirse las debidas garantías de participación de todos los propietarios, identidad del remitente y de recepción de la comunicación. En estos supuestos, el presidente de la comunidad solicitará el voto a todos los propietarios mediante escrito en el que se hará constar la fecha, el objeto de la votación, la dirección o direcciones habilitadas para el envío del voto y el plazo para emitirlo, que será de 10 días naturales.

Nuevos medios, nuevos riesgos.

La realización de Juntas de propietarios telemáticas requerirá el uso de las denominadas nuevas tecnologías. Este hecho, además de aportar múltiples beneficios a las Comunidades de Propietarios, lleva implícito nuevos riesgos como un ciberataque o la infección con un virus informático. Por lo tanto, es necesario que la ciberseguridad se convierta en una prioridad para las Comunidades de Propietarios, que deben ser conscientes de que esta nueva amenaza solo se puede evitar con una buena prevención y protección. Apostar por la contratación de un seguro de ciberriesgo, que se adapte a sus necesidades y características, se convierte en la mejor solución ante este nuevo reto.

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© José Silva Correduría de Seguros 2021.

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