La luz solar influye en la felicidad de las personas y cuando luce en una ciudad tan bella como Ávila, luce con más fuerza. Eso fue lo que ocurrió el sábado 19 de septiembre. El agua es muy necesaria, pero parece que todavía deseamos aprovechar los largos días del verano. Fuimos a participar en las Jornadas de Formación que organiza el Consejo de Administradores de Fincas de Castilla y León en su XIII edición. Se dio la paradoja de que en el espacio de Congresos Lienzo Norte, amplio, moderno y con una privilegiada ubicación junto a la muralla, coincidimos con una maravillosa exhibición de coches clásicos, para hablar de Seguridad contra incendios en garajes con vehículos eléctricos.
Ante la pregunta ¿Qué cambia en el garaje comunitario?
En excelentes intervenciones de Luis Damián Ramos, jefe del Servicio de Prevención y Extinción de Incendios y Diego Silva, director técnico de la Correduría, se analizaron riesgos y despejaron dudas.
Ambos trazaron una visión de prevención y forma de aseguramiento que refuerza los conocimientos de los Administradores de Fincas ante el nuevo reto de introducir vehículos eléctricos en los garajes comunitarios, con sus cargadores y cableado, especialmente en cotas bajo rasante.
Más potencia eléctrica durante horas, casi siempre nocturnas. Canalizaciones privadas atravesando espacios comunes. Baterías y protocolos, en caso de incendio, complejos. Un riesgo gestionable, pero debe estar ordenado.
Seguridad contra incendios en garajes con vehículos eléctricos
En los garajes comunitarios conviven actualmente coches de combustión, automóviles eléctricos, patinetes, vehículos personales ligeros, depósito de neumáticos, latas de aceite y otros enseres combustibles. Mientras tanto, arriba en las viviendas y locales se desarrolla alguna actividad comercial, profesional y sobre todo, nos sentimos protegidos de cualquier amenaza exterior sin ser conscientes de que el peligro acecha más abajo.
El incendio de una batería de ion-litio no se puede apagar y desprende humo muy tóxico que puede alcanzar zonas privativas y ocasionar el desalojo del edificio.
Afirma Diego Silva que, a pesar de todo, el vehículo eléctrico no es el problema, lo preocupante es la falta de planificación. Instalaciones sin documentación. Cargadores sin responsable identificado. Pólizas sin actualizar ante un riesgo nuevo.
El moderador y presidente del Consejo Ángel Hernández, les trasladó en nombre de todos los Administradores de Fincas su preocupación y les pidió consejo sobre qué pasos deberían adoptar los Colegiados y qué argumentos utilizar ante el escepticismo de algunos propietarios.
Ambos ponentes afirmaron que comunicar a la compañía aseguradora el agravamiento del riesgo es una obligación del Tomador del seguro. El Administrador de Fincas preconstituye prueba eximente de su responsabilidad en el momento que informa al Mediador de Seguros o directamente a la aseguradora del nuevo riesgo en el edificio y que debe cumplirse el Reglamento electrotécnico.
Qué pasos deberían de adoptar los Administradores de Fincas
La mejor recomendación es que el Administrador de la finca custodie toda la documentación de la instalación de los cargadores eléctricos en la finca para que la responsabilidad derive a terceros. En general no es necesario obtener licencia municipal para hacer un tendido eléctrico para servicio de un cargador eléctrico. Documentar bien reduce la discusión entre las distintas aseguradoras intervinientes.
La normativa técnica que regula la instalación de una estación de recarga para vehículos eléctricos es la ITC-BT-52 del Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión RD 842/2002 y RD 1053/2014. Y, por supuesto, la Ley 19/2009 que modifica la Ley 49/1960 de 21 de julio de Propiedad Horizontal.
¿Puede el seguro rechazar un siniestro de incendio si hay más de un vehículo en la plaza de garaje?
Ante la duda de si las compañías de seguros rehusarían un siniestro de incendio porque la plaza esté ocupada por más de un vehículo, Diego Silva aclara que la aseguradora atenderá el siniestro si se cumple la normativa legal de licencia de uso y únicamente podría ser discutible si los vehículos sobrepasan los límites de la plaza, invaden la zona de evacuación o impiden el acceso de los servicios de emergencia y bomberos añadiendo gravedad al siniestro.
A modo de reflexión, el incendio de un coche eléctrico es menor que otro de combustión, según las estadísticas actuales. Otra cosa son otros vehículos de uso personal más ligeros y con más probabilidad de recibir golpes. La aparición de este nuevo riesgo en las Comunidades de Propietarios precisa de introducir un punto en el orden del día de la Junta General de Propietarios con objeto de planificar una preinstalación comunitaria para evitar un caos de cableado.
Puntos de recarga en garajes comunitarios: requisitos y responsabilidades
Debe quedarnos claro que cada vez son más los vehículos eléctricos que llegan a los garajes comunitarios y, con ellos, la necesidad de instalar puntos de recarga. Y que las Comunidades de Propietarios son un escenario infinitamente más complejo que el de una vivienda unifamiliar. Si bien la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal facilita este paso, permitiendo a cualquier propietario instalar un cargador con la comunicación previa al presidente y asumiendo los costes, la instalación debe realizarse de forma ordenada y con las debidas garantías técnicas.
Para evitar problemas futuros, es necesario contar con un proyecto técnico previo que determine la viabilidad de la instalación, el recorrido del cableado y la ubicación de los contadores. Como hemos mencionado, cuando la instalación altera elementos comunes, la decisión debe pasar por la Junta de Propietarios, y siempre es conveniente que todo el proceso quede correctamente documentado.
La responsabilidad “in vigilando” y de la actualización de las pólizas
Aunque no existe una obligación legal de asegurar el cargador privativo, la Comunidad de Propietarios debe velar por que las instalaciones que afectan a sus elementos comunes se realicen con las debidas garantías.
Por lo tanto, debe exigir a la empresa instaladora una copia en vigor de su póliza de responsabilidad civil profesional, que pueda responder frente a posibles daños en zonas comunes o a terceros durante los trabajos. Una vez instalado, el propietario debe valorar cómo asegurar el punto de recarga, ya sea incluyéndolo en la póliza del hogar, en la del automóvil o mediante un seguro específico.
Asimismo, la incorporación de estos cargadores modifica el mapa de riesgos del edificio. Comunicar esta nueva realidad a la correduría de la comunidad permite mantener actualizado el riesgo asegurado y evitar problemas de cobertura en caso de siniestro.
La importancia de un buen asesoramiento
La movilidad eléctrica avanza a pasos agigantados y, con ella, aparecen nuevas dudas y situaciones que las Comunidades de Propietarios tienen que gestionar. Pero no tienen por qué enfrentarse a estos retos solas: la colaboración entre Administradores de Fincas y Corredurías de Seguros es clave para que puedan afrontar estos cambios con tranquilidad y confianza.
El Administrador conoce el día a día de la comunidad, coordina las actuaciones, se ocupa de la documentación y ayuda a que todo se haga de acuerdo con la normativa. La Correduría, por su parte, aporta su experiencia en seguros y ayuda a identificar los riesgos que pueden aparecer con este tipo de instalaciones.
Por ejemplo, puede ser necesario revisar la póliza multirriesgo de la comunidad, evaluar las coberturas de responsabilidad civil y defensa jurídica o valorar seguros adicionales, como un todo riesgo rehabilitación cuando se realizan determinadas instalaciones.
Una buena coordinación entre el Administrador y la Correduría permite afrontar los nuevos retos que plantea la movilidad eléctrica con información, previsión y, sobre todo, con tranquilidad para la Comunidad de Propietarios. La principal conclusión que nos llevamos de Ávila fue algo que ya sabíamos, pero que estas jornadas volvieron a poner de manifiesto: juntos hacemos fácil lo complejo.