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GARAJES EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS: PREGUNTAS Y RESPUESTAS

Si las plazas de garaje hablasen, los cimientos del edificio se quebrantarían.

Al contrario de lo que ocurre con las normas que afectan a los demás espacios comunes de un edificio, que suelen ser conocidas y respetadas por los vecinos, los garajes en Comunidades de Propietarios frecuentemente plantean multitud de dudas respecto a su utilización y a los derechos y deberes que conlleva ser el propietario de una plaza de aparcamiento. Además, el hecho de que el dueño de una plaza de parking no lo sea también de una vivienda del edificio donde está situada, puede ser motivo de conflictos y disputas en la Comunidad de Propietarios, que tienden a aumentar cuando una plaza de garaje es alquilada a un tercero.

En la contratación de un seguro multirriesgo cuyo tomador sea la Comunidad de Propietarios establecer si el garaje tiene la condición de elemento común o particular es muy relevante porque afecta a la prima de la póliza y posible aplicación de las reglas de equidad e infraseguro. Para lograr evitar problemas de convivencia, en primer lugar debemos tener en cuenta que en general el garaje es una zona privada (Resolución 549/2014 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo), dentro de una zona comunitaria en la que compartimos el uso con el resto de propietarios, y por lo tanto su uso debe obedecer a la normativa general que rige estas zonas. El Código Civil, en su artículo 394, dicta que “Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”. Por su parte, el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que los propietarios de las comunidades tienen la obligación de respetar las instalaciones generales dentro de la comunidad al igual que el resto de elementos comunes.

Por lo tanto, el propietario de una plaza en un garaje comunitario debe ser consciente de que debe cumplir una serie de normas, deberes, obligaciones y responsabilidades que garanticen tanto la correcta conservación de esta zona comunitaria como la buena convivencia entre sus usuarios. Para lograrlo, a continuación vamos a intentar resolver las principales cuestiones que se dan en el funcionamiento diario de un aparcamiento comunitario:

¿El dueño de una plaza de parking tiene la obligación de pagar las cuotas comunitarias? ¿Ante un siniestro tiene la condición de daño propio o daño a terceros?

Para contestar a estas cuestiones lo que primero que debemos conocer es si las viviendas y el garaje constituyen una misma comunidad o si el garaje es una comunidad independiente de las viviendas:

  • Si el aparcamiento se encuentra integrado en la Comunidad de Propietarios del edificio, el dueño de una plaza de garaje tendrá la obligación de pagar la cuota asignada por coeficiente sobre los elementos comunes y aprobada en junta general para atender los gastos ordinarios, averías, y reparaciones de todos los elementos comunes que conforman el inmueble (rampas, escaleras, ascensor, portal, consejería, limpieza, vigilancia, etcétera). A su vez, el propietario de la plaza de parking tendrá el derecho a participar en la toma de decisiones a través de la junta de propietarios, derecho al uso de la plaza, a cederla en arrendamiento y a la utilización de las instalaciones comunes para entrada y salida y operaciones de maniobra. En caso de siniestro nos encontramos ante un daño propio y el vehículo aparcado es un tercero.
  • En el caso de que viviendas y garaje pertenezcan a Comunidades de Propietarios independientes, pese al hecho de ubicarse en el mismo inmueble, el propietario de una plaza de garaje queda excluido de la obligación de abonar cualquier cuota para gastos comunes o reparaciones de las zonas comunes del edificio, aunque en caso de tener que afrontar una reparación estructural (fachada o tejado) sí que deberá participar. Por otra parte sí que tendrá la obligación de hacer frente a todos los gastos referentes al garaje comunitario, como son el seguro, la luz, el agua, la limpieza, el mantenimiento de los sistemas de vigilancia y protección contra robo e incendios, las puertas de acceso, etcétera. En este supuesto estaremos ante daños a terceros tanto al garaje como los vehículos aparcados en sus plazas.
¿Qué otras responsabilidades tiene el dueño de una plaza de garaje?

Las Ordenanzas y Normas urbanísticas de cada Ayuntamiento marcan las condiciones que deben cumplirse y el Código Técnico de la Edificación las características técnicas. Al margen de que el aparcamiento se encuentre integrado o no en la Comunidad de Propietarios de un edificio, el propietario de una plaza de garaje, o el arrendatario, tendrá que cumplir una serie de obligaciones de carácter general, como por ejemplo mantener en buen estado de conservación su plaza de aparcamiento, respetar las instalaciones generales de la comunidad y elementos comunes, no realizar actividades molestas ni contrarias a la convivencia, consentir las reparaciones que sean acordadas por la junta de propietarios e indemnizar o reparar los daños a terceros colindantes o elementos comunes. Hacer frente a los daños a terceros por sus instalaciones y objetos depositados, aspecto muy importante cuando se da la circunstancia de que el propietario o inquilino tiene su vivienda fuera del edificio, pues su seguro multirriesgo del hogar probablemente no ampare anexos situados en otro edificio.

¿Se puede aparcar más de un vehículo en una misma plaza de garaje?

Ningún artículo de la Ley de Propiedad Horizontal menciona la prohibición de aparcar más de un vehículo en una misma plaza de garaje, si algún propietario cuenta, por ejemplo, con un coche y moto y desea utilizar su plaza para aparcar ambos, deberá enterarse previamente si la regulación de los Estatutos de la Comunidad y la licencia municipal lo permiten. Si se da el supuesto de que no existe regulación al respecto, el propietario podría aparcar ambos vehículos dentro del espacio destinado a su plaza, siempre que los acuerdos aprobados en la comunidad de propietarios así lo acepten.

En caso de un siniestro que produzca daños a los vehículos aparcados en el garaje éstos tendrán la condición de bienes propiedad de terceros y si se ha contratado la garantía de responsabilidad civil con la amplitud suficiente y sin que suponga una agravación del riesgo serán indemnizados por su valor venal. Los vehículos aparcados en la plaza no podrán salirse de sus límites, dificultar el paso a los otros usuarios, invadir la plaza privativa de otro comunero, zonas comunes de paso, de peatones, ni pisar la línea divisoria de tal manera que nuestro vecino tenga problemas para abrir la puerta de su vehículo con facilidad.

¿Puede un propietario aparcar en una plaza que no es la suya?

Realizar esta acción sin el consentimiento expreso del propietario es cometer un delito al invadir una propiedad privada, incluso aunque sea solo por un momento. El artículo 245.2 del Código Penal indica que «El que ocupare, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular, será castigado con la pena de multa de tres a seis meses”. Pese a que esta ley no menciona específicamente plazas de aparcamiento, los tribunales en varias sentencias ya se han pronunciado a favor de incluirlas en el concepto de inmueble.

Ante el incumplimiento por parte de un propietario no cabe, en ningún caso, acudir a la grúa municipal, ya que no tiene competencia dentro de una propiedad privada. Lo correcto sería comentárselo al Presidente para que interceda y, si aún así no se soluciona, interponer una demanda de cesación de la actividad molesta, al amparo de lo dispuesto en el artículo7.2 de la LPH.

¿Es correcto utilizar una plaza de parking como trastero?

Las plazas de garaje tienen por única función guardar vehículos a motor, por lo tanto no se pueden depositar muebles u otros objetos y ningún propietario puede cambiar el destino o estructura, sin previo acuerdo de la comunidad de propietarios. La jurisprudencia viene entendiendo que, a menos que se prohíba expresamente resulta posible el cerramiento si no imposibilita la maniobra al resto de propietarios, no impide la ventilación o evacuación de humos o sistema de protección de incendios.

En el caso de que se desee cerrar la plaza y convertirla en un trastero, será necesario el consentimiento unánime de la junta de propietarios, ya que se deberá llevar a cabo una modificación de las reglas en el título constitutivo y una variación en las condiciones del edificio. Este cambio de uso afectará al conocimiento del riesgo por parte de la compañía de seguros. Si representa un agravamiento podrá cancelar la póliza, aplicar una sobreprima u otras cláusulas limitativas.

¿Tiene responsabilidades la Comunidad de Propietarios con respecto al garaje?

La Comunidad de propietarios está obligada a llevar a cabo las obras necesarias para el adecuado mantenimiento, conservación, seguridad y habitabilidad del inmueble y sus servicios e instalaciones comunes, vengan impuestas o no por las Administraciones públicas, y así está dispuesto en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por lo tanto, si el aparcamiento se encuentra integrado en la comunidad, como instalación común se deberán garantizar los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación. Por este motivo es altamente recomendable que cuente con un plan de protección que garantice la seguridad y habitabilidad del garaje comunitario, por ejemplo, un buen seguro multirriesgo para comunidades de propietarios que incluya una gran variedad de coberturas y garantías específicas.

¿Cómo está vuestro garaje comunitario?

Nuestra experiencia puede aportar respuestas técnicas. José Silva Correduría de Seguros es la mejor opción, somos expertos en la comparativa de seguros aplicados a las Comunidades de Propietarios. Estudiaremos las necesidades de vuestra comunidad para ofreceros una póliza multirriesgo a su medida, con todas las garantías profesionales y claridad en los contratos. Garantizamos un amplio servicio postventa, realizado por un excelente equipo de profesionales que brindará toda la información que podáis necesitar y ayuda en caso de que sufráis un siniestro. Déjanos a continuación un comentario o escríbenos a nuestra dirección de correo [email protected]. También puedes contactarnos través de nuestra página web o llamándonos al teléfono 915353009. Estaremos encantados de ayudaros.

© José Silva Correduría de Seguros 2020.

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