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¿QUÉ SON LAS SERVIDUMBRES EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS?

En uno de los edificios que tenemos asegurados, en el que viven 6 propietarios, surge la necesidad de facilitar accesibilidad con silla de ruedas a la vivienda situada en planta baja. La espectacular pendiente de la rampa en línea recta lo impide y se plantea como solución una servidumbre de parte del jardín comunitario, a lo que se niegan algunos titulares. Ya emprendieron acciones judiciales.

En un edificio comunitario podemos encontrar dos tipos diferenciados de posesiones: las que pertenecen de manera exclusiva a cada propietario (vivienda, trastero, plaza de garaje) y los elementos comunes del inmueble (portal, jardines, escaleras, ascensor…) en los que no cabe plantearse su propiedad privada, sino general.

Podríamos definir una servidumbre como una pérdida o disminución de un derecho de propiedad, es decir, cuando un propietario está obligado a ceder parte de su vivienda o local de forma temporal o permanente para la creación de servicios comunes de interés general.

A este respecto, el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el propietario tiene la obligación de consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

Es asombroso comprobar como las servidumbres son uno de los asuntos legales más importantes en las Comunidades de Propietarios. Suelen ser la causa de conflictos entre la propiedad privada y el interés comunitario, e incluso tener gran repercusión en la convivencia en un edificio residencial. Desde nuestra correduría deseamos compartir nuestro conocimiento y experiencia para resolver aquellas dudas que puedan surgir en torno a una servidumbre, así como todo lo correspondiente con los distintos tipos de seguros implicados.

¿Cuándo debe permitirse una servidumbre?

En primer lugar debemos tener en cuenta que para muchas de las obras o rehabilitaciones necesarias en una Comunidad de Propietarios, como por ejemplo las que corresponden a mejoras para la accesibilidad universal, ni siquiera se exige un acuerdo de la Junta de Propietarios. Por este motivo, cualquier dueño tendrá el deber de permitir una servidumbre que afecte su vivienda o local, aunque no esté de acuerdo con la realización de las obras, siempre que:

  • Sea imprescindible, es decir, que no haya otra alternativa o manera para la ejecución de la obra. Para llegar a esta conclusión en demasiadas ocasiones es necesario acudir a los tribunales y acometer gastos de honorarios, peritajes, informes.
  • Se establezca por el bien mayor, como por ejemplo la creación de servicios comunes de interés general.
  • No suponga un prejuicio grave y/o duradero a quien se ve afectado por ella.
  • Se expongan sus condiciones de manera inequívoca y sea lo menos molesta posible para el propietario afectado.

Llegados a este punto, conviene señalar que la servidumbre es bidireccional: tanto derecho tiene la comunidad a valerse de la posesión de uno de sus propietarios, como el propietario a utilizar las zonas comunes si lo necesita para realizar una obra autorizada.

¿Cuáles son los tipos de servidumbres en una comunidad de propietarios?

De acuerdo con la ley, los tipos más frecuentes de servidumbres en las Comunidades de Propietarios son los siguientes:

  • Servidumbres de paso: Esta servidumbre, que se caracteriza por su carácter temporal, parcial y transitorio, conlleva la necesidad de que el propietario de un inmueble permita que otras personas atraviesen parte de su propiedad. El caso más común es que los operarios de una obra accedan a través de la vivienda para la instalación de andamios en la fachada del edificio. Es bastante probable que el trasiego cause daños leves o importantes en suelos y paredes, de ahí la necesidad de solicitar y comprobar la cobertura del seguro de Responsabilidad Civil del Promotor y Constructor.
  • Servidumbres de salidas de humos, instalaciones, desagües y conducciones: En este tipo de servidumbre prevalece el interés de un propietario sobre el de la comunidad o sobre el de otro, lo que es llamado un interés privativo. Las salidas de humo, el desagüe de las pluviales y hasta las instalaciones de telecomunicaciones son necesarias para el buen funcionamiento de una vivienda, por lo que cada propietario deberá ofrecer la mínima parte necesaria de su propiedad para estos fines.
  • Servidumbres derivadas de la instalación de un ascensor o rampa de acceso: El artículo 10 de la Ley de Propiedad horizontal determina que será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para la instalación de un ascensor, aunque haya que invadir parte de una vivienda particular. Por lo tanto, siempre que no afecte a la habitabilidad y con la indemnización oportuna, no requerirá consentimiento del propietario afectado. En los casos que esto suceda, el conflicto está servido y los gastos pueden estar amparados por un seguro de Protección Jurídica.

Servidumbres y Seguros.

Como norma general, las servidumbres no deben ser algo sustancialmente perjudicial ni afectar a la integridad de la vivienda, no tienen que ser gravosas. Al terminar los trabajos, sería magnífico comprobar que todo queda igual o mejor de como estaba. Por estos motivos, en caso de negación de un propietario, la comunidad puede demandarlo. Los costes adicionales y judiciales provocados por la negativa caerán a cargo del que haya impedido la servidumbre, sin diferenciar entre propietario u ocupante.

Por otra parte, la Comunidad debe ser consciente de que siempre, en poca o mucha cuantía, deberá indemnizar al propietario por los daños ocasionados en una servidumbre. Dicha indemnización corresponde incluso cuando el afectado esté de acuerdo o haya votado a favor de la obra. Cuando no exista conformidad con los importes se deberá acudir a los Tribunales para valorar la indemnización.

Todos estos factores hacen recomendable que tanto propietario como comunidad, cuenten con un seguro de protección jurídica. Se trata de un escudo protector que prestará servicios de asistencia extrajudicial y cubrirá los gastos si es necesario intervenir en procedimiento judicial, administrativo, arbitral o mediación. Y evita las tan irritantes derramas por litigios.

Del mismo modo, la Comunidad de Propietarios debe contar con un seguro todo riesgo rehabilitación que le proteja ante las consecuencias económicas de los daños materiales imprevistos que sufran toda clase de obras de rehabilitación o reforma, en su concepto más amplio, durante su ejecución, post-trabajos y durante el periodo de mantenimiento.

¿Tienes que ceder o solicitar una servidumbre en tu propiedad?

Comparte con nosotros tu caso, nos interesa tu experiencia. Deja a continuación un comentario o escríbenos a nuestra dirección de correo josesilva@josesilva.es. También puedes contactarnos través de nuestra página web. Cuenta con nosotros, estamos para ayudarte.

© José Silva Correduría de Seguros 2022

Comments (2)

  1. Ovidiu
    15 de septiembre de 2022 Responder

    Muy buenas, acabo de comprar un trastero en subasta oficial sin poder visualizarlo hasta después de la notaría, voy a ver el trastero a ciegas y sorpresa : en mi trastero hay la arqueta general de fecales de toda la comunidad que además de que me quita más de 1,5 m cuadrados de la superficie, tres tuberías pasan por el trastero hasta la arqueta principal, en la escritura pública no aparece nada de servidumbre y que hay 1,5 metros de arqueta general. Mi pregunta es:cómo propietario del trastero afectado puedo pedir a la comunidad que modifiquen en otra parte las tuberías y arqueta,o que me paquen un alquiler mensual porque el trastero es inusable con los olores y los demás problemas que puedan surgir. Me repito : si en la escritura pública no aparece nada de la arqueta, aunque es del 1994 año de la construcción del edificio. Cualquier aclaración les agradezco!

    • JoséSilvaSeguros
      18 de septiembre de 2022 Responder

      Hola Ovidiu, en alguna comunidad han tenido que nueva red sanitaria y para evitar esa servidumbre trasladaron las arquetas a la zona del pasillo comunitario. Por la fecha de construcción del edificio esa circunstancia debería de estar resuelta, en edificios más antiguos es habitual la situación en la que usted se encuentra: arqueta dentro del trastero, paso de tuberías por el techo y omisión de la servidumbre. Es muy probable que los trasteros se hayan asignado con posterioridad a la licencia de primera ocupación y los adquirentes aceptaron la situación, para ello puede comprobar los planos del edificio; Usted puede tratar de revertirla para lo cual tendrá que convencer al resto de propietarios de la comunidad, mientras tanto me permito aconsejarle sellar la arqueta para evitar los malos olores, las mismas no suelen abrirse en años de uso. Mas complejidad presentan las tuberías y la percepción de alguna cantidad en forma de alquiler. Confío haberle sido de utilidad. Saludos.

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