Nos alegramos mucho de encontrarnos con Raquel en la presentación de un libro que acaba de publicar una amiga común. No la veíamos desde que acudió a nuestra correduría a contratar un seguro de hogar para la vivienda que acababa de adquirir. Se trata de un bajo de grandes ventanales, con salida a una espaciosa terraza. Nos contó que ya terminó de instalarse en su nuevo hogar. Estaba muy ilusionada, sin embargo, había algo que le inquietaba. Ha montado un pequeño huerto pegado al muro de la terraza y sus vecinos le hacen responsable de la humedad que apareció en otra vivienda colindante. Los elementos comunes de uso privativo suelen ser una causa habitual de conflicto en las Comunidades de Propietarios.
¿Qué se entiende por elementos comunes de uso privativo?
El Código Civil nos detalla los distintos tipos de elementos que podemos encontrar en una Comunidad de propietarios:
Las zonas comunes son todas aquellas consideradas necesarias para el uso y el disfrute del edificio (elementos estructurales, cubiertas, fachadas, terrazas, balcones, el portal, las escaleras, la portería, ascensores, depósitos, contadores, etcétera). Será la comunidad quien deberá hacerse responsable de su mantenimiento y reparaciones necesarias. Cuando se trate de un hecho accidental catalogado como siniestro, sus consecuencias podrán ser trasladadas a la Compañía de Seguros.
Los elementos privativos son espacios de aprovechamiento independiente, que pertenecen en exclusividad a cada vivienda (tabiques, plaza de garaje, trastero, tuberías, instalación eléctrica, etcétera). Cada propietario tiene derecho exclusivo sobre sus elementos privativos y es responsable de su reparación y mantenimiento de forma directa o a través de su seguro particular, con la amplitud que este se haya contratado.
Finalmente, los elementos comunes de uso privativo son todos aquellos cuya propiedad pertenece a la comunidad pero que, sin embargo, su uso ha sido asignado únicamente a uno o varios propietarios (terrazas de los pisos bajos o de los áticos, los terrados o los patios interiores). Es importante señalar que para que el uso privativo de un elemento común sea reconocido como tal, deberá figurar en el título constitutivo o escritura de División Horizontal o haber sido autorizado de forma unánime por la Junta de Propietarios.
¿A quién corresponde la reparación de los elementos comunes de uso privativo?
El caso de los elementos comunes que se disfrutan de forma privada, precisa de un análisis detallado de la situación concreta. La reparación de las instalaciones comunes de uso privativo puede ser responsabilidad de las personas que los utilizan, de la Comunidad de Propietarios o de ambos al mismo tiempo. Siempre dependerá del motivo por el que se han causado los desperfectos.
1.-Si se determina, mediante un informe pericial, que se trata de un problema estructural o por el paso del tiempo, será la comunidad quien asuma su reparación.
2.- Si los desperfectos se originan por un uso inadecuado o mal mantenimiento de los usuarios, deberán de ser ellos quienes acometan su arreglo. Así lo establece el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.
3.- En el supuesto de que los daños se manifiesten por la combinación de los factores citados anteriormente, ambos contribuirán proporcionalmente a su reposición.
Para determinar profesionalmente las responsabilidades, puede servir de gran ayuda solicitar la intervención pericial de sus respectivos seguros. Dictaminarán el origen mediante un acta común por acuerdo o en aplicación del artículo 38 de la Ley de Contrato de Seguro.
Si los daños afectasen también a terceros, como suele ser habitual en las Comunidades de Propietarios, los perjudicados tendrán que dirigir sus reclamaciones a los causantes, identificados mediante el método expuesto anteriormente.
¿Puede el propietario que tiene el uso privativo de un elemento común alterar su estética?
La Ley de la Propiedad Horizontal es muy clara en este aspecto, ya que en su artículo noveno dictamina que no se podrán realizar obras que conlleven la modificación del edificio sin un acuerdo unánime de la Junta de Propietarios. Por lo tanto, en un elemento común de uso privativo, como la terraza de Raquel, no pueden realizarse obras como cerramientos, instalación de toldos u otras que conlleven la alteración de las paredes o estructura en general.
Alterar un elemento común de uso privativo afecta de forma directa a la interpretación de los contratos de seguro, en caso de siniestro, porque las pólizas tienen un ámbito de aplicación restringido al bien asegurado, sea la vivienda o la Comunidad de Propietarios. Por ejemplo, la filtración de agua a través del cerramiento de una terraza de uso privativo, de propiedad común, podría no tener cobertura por ninguno de los seguros, si la reforma no está incluida en el seguro privado o si el de la comunidad no incluye las alteraciones en las viviendas.
El pequeño huerto de Raquel.
Como le comentamos a Raquel, puede instalar objetos o mobiliario que se puedan trasladar de un lugar a otro, ya que no alteran la integridad del espacio común. “La solución es que pongas tu pequeño huerto sobre unos palets con ruedas y así no tendrás ningún problema”, le aconsejamos. “Además será muy práctico si quieres moverlo de sitio para limpiar o ponerlo al sol o la sombra”. Como elemento privativo integrante del Contenido será necesario incluir su valor y descripción en el seguro Multirriesgo de la vivienda, si desea asegurar los desperfectos por fenómenos climatológicos y la responsabilidad civil y no sobrecargar el forjado.
Raquel comprendió la importancia de un buen asesoramiento y se sintió entusiasmada con la idea, que pondría en práctica sin demora. Le recordamos que si tenía alguna otra duda o consulta no dejase de ponerse en contacto con nosotros, que estamos para ayudarla. Su póliza multirriesgo de hogar es muy completa, incluso incluye defensa jurídica que le aporta una protección adicional frente a los gastos legales o judiciales que puedan surgir en su relación con el resto de vecinos, en su vida privada o en el desempeño de cargo en la Junta de Gobierno de la finca . “Lo sé, hacéis fácil lo complejo”, nos contestó sonriendo.
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