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ZONAS COMUNES EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS: PREGUNTAS Y RESPUESTAS

Cuando hablamos de zonas comunes en una Comunidad de Propietarios, es asombroso observar lo difícil que resulta delimitarlas en determinados momentos, acotar el paso, crear nuevos servicios, determinar su valor para contratar un seguro, etc. Nos referimos a los espacios que pertenecen a todos los propietarios.

Podríamos entender la Ley de Propiedad Horizontal como un vínculo entre los propietarios y las zonas comunes que conforman una comunidad, para poder conseguir su óptima organización y mantenimiento. Curiosamente no existe una definición en esta norma para referirse a este tipo de zonas de un edificio residencial. Sí aparecen en el artículo 396 del Código Civil, que define los elementos comunes como “todos los elementos necesarios para que cada propietario pueda tener el uso y disfrute adecuado del inmueble en que vive”.

Coloquialmente se sobreentiende que es común todo aquello que no consta como privativo. Por lo tanto también podríamos entender las zonas comunes como lo opuesto a los elementos privativos de una Comunidad de propietarios, que pertenecen de manera exclusiva a cada vivienda, local trastero, plaza de garaje… La LPH (Ley de Propiedad Horizontal) establece que cada propietario tiene derecho exclusivo sobre un espacio delimitado e independiente, con todas las instalaciones y elementos arquitectónicos incluidos en él que le sirvan de manera exclusiva. De ahí que los elementos privativos deban aparecer expresamente descritos como tales en el Título constitutivo. Todo aquello que no esté descrito en el Título como elemento privativo se podrá considerar que es elemento común.

Entonces, ¿cuáles son las zonas comunes de un edificio?

Las zonas comunes comienzan en los elementos básicos y estructurales del edifico, por ejemplo:

  • Suelo, cimientos, pilares, vigas y muros.
  • Fachadas, terrazas, balcones y ventanas.
  • Portal, escaleras, pasillos, patios, pozos, otros recintos de tránsito.
  • Ascensores, depósitos y contadores.
  • Piscinas, jardines y otros lugares de ocio.

Y se extienden a otros más relacionados con los servicios y prestaciones:

  • Suministros de agua, luz, gas, fibra, placas…
  • Calefacción, aire acondicionado, ventilación y evacuación de humos.
  • Instalaciones destinadas a la detección y prevención de incendios.
  • Portero electrónico y antenas colectivas.
  • Servicio de portería o cualquier otra servidumbre.

¿Tienen normas de uso las zonas comunes de una Comunidad de Propietarios?

Aunque el marco legal vigente no establece una normativa concreta con respecto al uso de las zonas comunes de una comunidad, sí que recoge criterios comunes de su uso. Por ejemplo, en el artículo 394 del Código Civil se establece que cada partícipe “podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”.

Por su parte, la Ley de Propiedad Horizontal establece la prohibición de desarrollar actividades molestas, tanto en las viviendas como en las zonas comunes de una comunidad. En su artículo 7.2 se recoge: “Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”. En el instante de contratar un seguro, la existencia de negocios o empresas que supongan una agravación de riesgos, deben de ser declaradas por el tomador o su representante legal.

Sin embargo, una de las principales fuentes de conflictos en Comunidades de Propietarios radica en cómo se deben usar los elementos comunes del inmueble. Esta problemática suele estar causada por desconocimiento de las normas de convivencia en la finca, circunstancia frecuente allí donde residen inquilinos estables o usuarios de viviendas vacacionales. Por este motivo resulta imprescindible que las actividades prohibidas estén recogidas en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios o desarrollar un Reglamento de Régimen Interno para regular el uso de los elementos comunes, forma, tiempo de uso y definir aquellas actividades no permitidas. Las normas que conforman dicho reglamento se deben aprobar y modificar en Junta por la mayoría de los propietarios y serán de obligado cumplimiento por todos los vecinos (cualquier usuario de las instalaciones comunes).

¿Quién es el responsable de las zonas comunes de una Comunidad de Propietarios?

Al igual que son para uso y disfrute de todos los propietarios, las zonas comunes son responsabilidad de estos por igual. Es decir, en el caso de sufrir algún desperfecto, será la comunidad, y por tanto todos los propietarios quienes deberán hacerse responsables y cargo de las reparaciones, en la cuantía de su cuota de participación. Si el daño o perjuicio afecta a terceros, del interior o exterior del edificio, cuyo origen se establezca en una zona común, también serían los propietarios de la comunidad los que deberán responder con su patrimonio o a través de sus seguros particulares.

Por este motivo es fundamental analizar, evaluar y detectar las posibles situaciones de riesgo y contar con un buen programa de seguros para la comunidad. Si una comunidad no tuviese los seguros adecuados y suficientes, que cubran todos los posibles riesgos, serán sus propietarios los que asumirán el 100% del coste de cualquier siniestro, independientemente de que puedan repetir contra las personas causantes.

¿Qué seguros son necesarios en las zonas comunes?

En primer lugar, es necesario saber que algunas Comunidades Autónomas tienen establecido legalmente la obligatoriedad de suscribir seguros en los inmuebles ubicados en su territorio. Donde impere la voluntad de sus dueños, es muy recomendable la contratación de un seguro multirriesgo para CCPP, ya que este tipo de pólizas aportan, en el mismo contrato, una amplia gama de coberturas básicas como el incendio y sus consecuencias y otras opcionales tales como la responsabilidad civil de los considerados elementos comunes, extensible a los privativos y posibles trabajadores de la finca.

El uso y funcionamiento de los identificados como elementos comunes puede acarrear algún espectacular conflicto jurídico con sus copropietarios, colindantes y otros ajenos. Por ese motivo también recomendamos la contratación de un magnífico seguro de protección jurídica, independiente del multirriesgo, ya que permitirá afrontar cualquier litigio de forma independiente, utilizando expertos profesionales en cada materia. Es frecuente que los propietarios ignoren las costas de un procedimiento judicial e incluso no se atrevan a iniciarlo por no enfrentarse a sus vecinos, por ejemplo, ante el abuso en la utilidad de zonas comunes, impago de cuotas o daños a instalaciones, con origen en construcciones privativas.

Si necesitas ayuda para integrar correctamente los elementos comunes con los seguros no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Hacemos fácil lo complejo.

© José Silva Correduría de Seguros 2023.

Comments (4)

  1. Julio Ganuza Iriarte
    27 de diciembre de 2023 Responder

    muy Sres. : la duda que planteo sobre la ley LPH. En la comunidad de vecinos que resido un vecino ha tiene una fuga de la calefacción en su casa , . Dicha calefacción es general del exterior que suministra casi a un barrio de viviendas . ¿ entra como elemento común? la avería quien la paga , todos de mi comunidad vecinos o el propietario de la casa? gracias por todo. Atte. Julio Ganuza.

    • JoséSilvaSeguros
      29 de diciembre de 2023 Responder

      Hola Julio, el criterio que prevalece es el que marquen los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, si carecen de los mismos, se estará a lo que disponga la escritura de división horizontal o los acuerdos adoptados por todos los propietarios. La consulta que nos plantea puede tener una respuesta u otra, en función al régimen por el cual se rija su comunidad. No obstante, en general, cuando la calefacción tiene el carácter de elemento común, todos los gastos de su mantenimiento corren a cargo de la Comunidad de Propietarios, salvo acuerdo en contrario o falta de mantenimiento en el interior de la vivienda afectada. En otros supuestos, los propietarios tomaron el acuerdo de que los elementos situados fuera de las viviendas corran a cargo de la Comunidad de Propietarios y los daños en las instalaciones situadas dentro de cada una de las viviendas, sean asumidos por sus respectivos propietarios. Como puede observar las soluciones pueden ser variadas, le sugiero que compruebe la situación concreta de su comunidad. Confío haberle sido de ayuda. Saludos

  2. Raimon Vi Fure
    8 de enero de 2024 Responder

    Es una C Propietarios de garaje, y que resulta que la C P de viviendas tienen previsto la instalación de un ascensor, el garaje consta de 15 plazas, 6 son propiedad de titulares de la CP viviendas y el resto de fuera, el acceso al garaje se hace a través de la rambla de entrada de los vehículos, lo titulares de fuera no tienen acceso al portal de las viviendas, el garaje tiene 525 m2, y está ubicado en el sótano II del edificio, la pregunta es: están los titulares de la CP del GARAJE a participar en los gastos de la instalación del ascensor?. Gracias por anticipado.

    • JoséSilvaSeguros
      14 de enero de 2024 Responder

      Hola Raimon,el ascensor es un elemento común y salvo un criterio excluyente en los Estatutos, División Horizontal o acuerdo de propietarios, todos deben de contribuir a los gastos de mantenimiento. Si se trata de un nuevo servicio, es decir que actualmente no disponen de ascensor, es muy factible que aquellos propietarios de garaje que no tengan acceso al mismo, utilizando el nuevo servicio de ascensor, puedan quedar exentos del gasto de instalación. Le recuerdo que salvo excepciones muy justificadas, el acceso de peatones por la rampa de vehículos, no está permitido. Confío haber podido aclarar su duda. Saludos

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