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CESACIÓN DE ACTIVIDADES MOLESTAS EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Recientemente gestionamos dos siniestros por actividades molestas en Comunidades de Propietarios: una para solucionar el problema de aullidos que el perro de la familia lanzaba, cuando sus amos le dejaban solo en la vivienda. En otra por los ruidos provenientes de un piso dedicado al alquiler turístico.

Es asombroso asistir impotentes a la ruptura de la convivencia entre vecinos. Con el objetivo de vivir armónicamente, algunas Comunidades de Propietarios establecen una serie de normas internas y estatutos que todos sus ocupantes tienen el deber de respetar. A pesar de ello, las reiteradas actividades molestas de algunos residentes o de sus mascotas se convierte en uno de los problemas más frecuentes y preocupantes que se plantean en los edificios residenciales.

No es de extrañar, ya que un vecino que realice frecuentemente actividades prohibidas, o que incumpla las disposiciones generales sobre actividades insalubres, puede acabar convirtiéndose en una auténtica pesadilla que incluso afecte a la salud o seguridad del resto de habitantes de la comunidad.

Nuestro amplio conocimiento de la vida en las Comunidades de Propietarios nos permite opinar sobre la gravedad que puede suponer la existencia de vecinos molestos que perturban la convivencia en el inmueble. Desde el ámbito asegurador queremos ofreceros información útil sobre cómo proceder ante esta problemática situación, así como las soluciones que el seguro de Comunidades de Propietarios y el seguro de protección jurídica pueden aportar en estos casos.

Primer paso: la vía amistosa.

El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que “al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”. Del mismo modo, esta ley faculta al presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, para requerir que cese en su comportamiento a quien realice actividades prohibidas.

El consejo de los expertos en mediación es que, en primer lugar, se intente arreglar el conflicto mediante la vía amistosa. Se deberá informar al vecino infractor de cuáles son las pautas, aprobadas por los propietarios, que está incumpliendo. Para ello, quien ejerza el cargo de Presidente de la Comunidad se tendrá que poner en contacto con la persona que infringe las normas, o su representante legal, preferiblemente por escrito, e informarle del malestar que causa su comportamiento a la Comunidad de Propietarios y al resto de vecinos.

Segundo paso: realizar un requerimiento fehaciente.

En el caso de que el morador continúe con la actividad o conducta molesta, será necesario que el Presidente o el Administrador de Fincas, efectúe un segundo requerimiento para que cese de forma inmediata en su comportamiento. Esta vez de forma fehaciente, es decir, mediante burofax, o conducto notarial. En él se le debe advertir que si no interrumpe las actividades molestas en un plazo prudente, se tomarán acciones judiciales contra él.

Es magnífico saber que la Comunidad de Propietarios dispone de un seguro multirriesgo con cobertura de defensa jurídica o un seguro de protección jurídica, que facilitará la adopción de éstas medidas porque no es necesario incurrir en gastos añadidos. Este tipo de pólizas ofrecen a la comunidad un servicio de asesoría telefónica, elaboración de informes, peritajes y los servicios de abogados expertos en la materia, sin coste adicional y con tarifa plana.

Tercer paso: convocatoria de una Junta de Propietarios.

Si el propietario u ocupante requerido hace caso omiso y persiste en su comportamiento, el presidente deberá convocar una Junta Extraordinaria. En ella se informará a todos los propietarios del problema y se tratará de obtener un acuerdo de mayoría simple, para que la comunidad inicie una acción judicial de cesación contra el vecino infractor. Esta acción debe aparecer en el orden del día.

Llegados a este punto, la comunidad debe tener claro que para poder llevar a cabo una acción de cesasión es necesario que la actividad molesta sea una perturbación grave, constante y reiterada. Por este motivo es imprescindible que la comunidad cuente con un medio de comunicación fehaciente que demuestre que el vecino ha sido advertido anteriormente de que está causando molestias al vecindario. Así mismo, es recomendable que se disponga de testigos, denuncias previas, mediciones de ruido u otras pruebas que evidencien la existencia de las actividades molestas a denunciar. Estas gestiones conllevan gastos que el seguro de protección jurídica puede asumir.

Cuarto paso: la acción de cesación.

Cuando hablamos de acción de cesación nos estamos refiriendo a un mecanismo, contemplado en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que tiene por finalidad el cese de actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas efectuadas por cualquier propietario u ocupante de una vivienda.

El procedimiento se seguirá por los cauces del Juicio Ordinario, previsto en el artículo 399 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se iniciará así un juicio de equidad en el que un Juez evaluará el problema y valorará si procede o no el inicio de la acción de cesación. Si la sentencia fuese estimatoria, y por tanto le diera la razón a la comunidad, la Ley de Propiedad Horizontal establece que se podrán establecer distintas medidas por el Juzgado:

  • La completa cesación de actividades molestas en la Comunidad por parte del vecino infractor o persona que venga usando el piso o local.
  • La indemnización de daños y perjuicios.
  • La privación al dueño u ocupante el uso de la propiedad hasta un plazo máximo de 3 años. En el caso de que se tratase de un inquilino, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos al inmueble.
¿Tenéis que realizar una acción de cesación en vuestra comunidad?

En muchas ocasiones no queda más remedio que llegar a este extremo ante el comportamiento reiterado de alguna persona que realiza actividades molestas y hace caso omiso a las advertencias realizadas. La obtención de las necesarias pruebas puede representar un alto coste para la Comunidad de Propietarios. De ahí la importancia de que cuente con el respaldo de un seguro de protección jurídica para comunidades.

Se trata de una espectacular póliza que, además de cubrir los posibles gastos jurídicos que puedan surgir, aporta un extra de control en el presupuesto ordinario de la comunidad al no tener que enfrentarse a derramas derivadas de una reclamación o procedimiento jurídico.

En nuestra Correduría de Seguros también disponemos de Seguro Multirriesgo para Comunidades de Propietarios que incluye un extenso número de coberturas de protección jurídica, especialmente diseñadas para combatir los riesgos y amenazas a los que se puede enfrentar una Comunidad de Propietarios.

Déjanos a continuación un comentario o escríbenos a nuestra dirección de correo josesilva@josesilva.es. También puedes contactarnos través de nuestra página web o llamándonos al teléfono 915353009. Estaremos encantados de poder ayudaros.

© José Silva Correduría de Seguros 2022.

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