Os vamos a contar dos relatos sobre tuberías, basados en hechos reales.
Andrea se desperezó mientras sonaba la segunda alarma del despertador. Todavía medio dormida, caminó lentamente rumbo a la cocina. Solo deseaba poner la cafetera, sentarse cinco minutos y empezar el día con algo de energía antes de ir a trabajar.
Pero no llegó a la cocina. A mitad de camino se detuvo, encendió la luz y se quedó inmóvil durante unos segundos. Se frotó los ojos, pero no había duda: desde el baño salía un reguero de agua que ya había alcanzado el pasillo y empezaba a acercarse peligrosamente al salón.
El café tendrá que esperar, se dijo, y corrió a cerrar la llave de paso. ¿Tú sabrías donde encontrarla? Después, llegó la preocupación. ¿De dónde salía el agua? ¿Qué se había roto? ¿Sería realmente una tubería? ¿Y si el agua terminaba filtrándose al piso de abajo? ¿Quién se haría cargo de aquel desastre?
Y aquí es donde entran en juego en esta historia las tuberías privativas y las tuberías comunitarias.
Tuberías privativas vs. tuberías comunitarias
Saber diferenciar las tuberías privativas y las tuberías comunitarias puede requerir una consulta a los Administradores de Fincas, algún fontanero o perito. O directamente consultar la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil. Para propietarios e inquilinos, determinar quién debe asumir la reparación de una avería, a qué seguro deben solicitar la reparación o prestación y quién debe responder legalmente por los daños que el agua haya provocado, es con frecuencia, una tarea compleja.
Porque la regla de «lo que está dentro de mi casa es mío y lo que está fuera es de la comunidad» es totalmente errónea. Hay puntos de conexión, conducciones generales y derivaciones que pueden afectar a los elementos privativos de una Comunidad de Propietarios.
Por eso, para saber quién deberá hacerse cargo de la reparación y de los daños del agua que circula por una tubería, hay que responder a tres preguntas clave: dónde está la avería, a quién sirve la conducción y qué establecen las pólizas de seguro contratadas.
Dependiendo de las coberturas, condiciones particulares, generales y exclusiones del seguro de hogar de Andrea, la historia puede tener finales muy diferentes. Y si actuase como inquilina, otra incógnita.
Cómo saber si una tubería es privativa o comunitaria
Imaginemos el sistema de tuberías de una Comunidad de Propietarios como si fuera un árbol. El tronco representa las conducciones generales del edificio. Por las ascendentes circula el agua que después se distribuye hacia las distintas viviendas y a través de las bajantes se evacúan las aguas residuales. El circuito cerrado de calefacción, salvo excepciones raras, es comunitario o privativo, no suelen interferir entre ellos.
De ese tronco salen ramas. Son las conducciones que llevan el agua exclusivamente dentro de una vivienda, hasta un baño, una cocina o un determinado elemento.
Las primeras serían, con carácter general, conducciones comunitarias. Las segundas, conducciones privativas.
¿Y dónde está el punto exacto que determina el fin de la tubería comunitaria y empieza la privativa? Ese lugar no lo marca la pared o el tabique de una vivienda, cuando se trata de una póliza de seguro, sino el elemento de conexión: la llave de paso general de la vivienda, el contador individual o un injerto de derivación.
La Ley de Propiedad Horizontal establece que cada propietario tiene la propiedad exclusiva sobre los elementos e instalaciones que están dentro de los límites de su vivienda y que le sirven exclusivamente, mientras que los restantes elementos y servicios son objeto de copropiedad.
El Código Civil concreta todavía más al incluir entre los elementos comunes las instalaciones y conducciones destinadas al desagüe y al suministro de agua, entre otras, hasta la entrada al espacio privativo.
Pero en un siniestro las cosas no son tan sencillas
Porque hay edificios que tienen todos los contadores ubicados en una zona común y desde allí discurren las tuberías privativas. Incluso algunas viviendas tienen el contador algo alejado de la llave de paso.
Además, la fuga de una conducción privativa puede afectar a elementos comunes, a elementos de otros propietarios y viceversa. La realidad cotidiana es que la mancha de humedad visible en un punto determinado puede tener su origen en otro más lejano.
Por eso, antes de preguntarnos quién debe hacerse cargo del siniestro, hay que averiguar dónde está exactamente el origen del problema.
¿Dónde termina la tubería comunitaria y empieza la privativa?
Imaginemos una tubería general que discurre por el edificio y una derivación que lleva el agua hasta una vivienda. En algún punto ambas tienen que conectarse. El criterio legal no cambia, pero en el de las compañías de seguros no existe esa uniformidad.
Si la avería está en la conducción que sirve exclusivamente a la vivienda, estaremos normalmente ante una instalación privativa. Pero si el problema se encuentra en el propio elemento de unión o en la conducción general, la cuestión cambia.
Si tiene que intervenir una compañía de seguros, no basta, por tanto, con decir «la tubería está dentro de una vivienda» para determinar automáticamente quién es responsable. Será necesario localizar exactamente la avería y comprobar cómo está definida la instalación en la documentación del inmueble y en la póliza de seguro del titular de la instalación.
La tubería privativa de Andrea
Volvamos al caso de Andrea.
Después de contactar con nosotros, en menos de dos horas, un fontanero de urgencia llegó a su vivienda, revisó el baño y comenzó a buscar el origen de la fuga. Después de retirar parte del revestimiento, encontró el problema: la conducción que alimentaba exclusivamente el baño tenía un poro. No había muchas dudas. La tubería era privativa.
Y aquí aparece una de las cuestiones que conviene tener claras cuando hablamos de tuberías privativas y comunitarias: no importa únicamente dónde se encuentra una tubería, sino a quién presta servicio.
Las conducciones que llevan agua, generalmente se encuentran ocultas detrás de una mocheta, bajo el suelo o en altura por el falso techo. Pero eso no determina su propiedad y su rotura causa daños propios, ajenos y estéticos.
De hecho, algunas condiciones generales de los seguros de hogar definen las conducciones privativas precisamente como aquellas que, desde su punto de unión con la conducción general, sirven exclusivamente a la vivienda asegurada y se encuentran dentro de su espacio privativo.
Andrea, preocupada, observaba el escenario: parte del suelo de madera del pasillo estaba afectado, el rodapié había quedado empapado y, además, existía el riesgo de que el agua atravesara el forjado y provocase daños en la vivienda de abajo.
¿Quién se hace cargo de los daños causados por una tubería privativa?
La respuesta exige separar dos cuestiones diferentes.
Por un lado, están los daños que Andrea ha sufrido en su propia vivienda: el suelo, rodapiés, paramentos verticales y horizontales, el mobiliario u otros elementos que puedan haber resultado afectados.
Por otro, están los daños que el agua haya podido causar a terceros, por ejemplo, al piso inferior.
No son el mismo problema ni se resuelven mediante la misma garantía.
Si la póliza de hogar de Andrea contempla los daños por agua y el siniestro se encuentra dentro de las condiciones de cobertura, su seguro responderá por los daños asegurados en su vivienda. Si ha causado daños a un tercero, entrará en juego la garantía de Responsabilidad Civil, siempre de acuerdo con las condiciones, límites y exclusiones de la póliza.
También habrá que comprobar qué ocurre con la propia tubería.
Algunas pólizas incluyen dentro de la garantía de daños por agua los gastos necesarios para localizar y reparar el tramo de conducción que ha provocado el siniestro. Otras buscan aplicar alguna exclusión, como la corrosión generalizada o falta de mantenimiento.
Por eso, tener un seguro de hogar no significa que cualquier avería de fontanería esté cubierta. Hay que conocer qué garantía se activa, qué daños están asegurados y qué exclusiones pueden aplicarse.
Afortunadamente, Andrea contaba con un seguro bien asesorado, actualizado y con prestaciones amplias para los daños por agua y la Responsabilidad Civil. Saber elegir qué aseguradora ofrece un servicio ágil y de calidad solo está al alcance de un profesional de la mediación de seguros, no de un comisionista bancario, gas, electricidad o energía.
Tuberías comunitarias: cuando la fuga está en la bajante
Jaime descubrió una pequeña mancha oscura en el techo de su cuarto de baño. Al principio no le dio demasiada importancia. Pensó que serían humedades que terminarían secándose solas. Sin embargo, al día siguiente había crecido considerablemente.
Empezó entonces a preocuparse. Subió al piso superior para preguntar si tenían alguna fuga, hicieron pruebas abriendo grifos. No había ni una gota de agua. Los sanitarios funcionaban con normalidad y carecían de señal visible de avería. Aquello hacía que la situación resultara todavía más desconcertante: ¿de dónde venía aquella humedad?
Decidió llamarnos. Comprobamos los servicios de su póliza y solicitamos la intervención de un profesional para localizar el origen del daño. Después de revisar la instalación y seguir el recorrido de las conducciones, se encontró finalmente la respuesta. La fuga provenía de una bajante general que recorría el edificio y recogía las aguas procedentes de distintas viviendas.
Jaime acababa de descubrir algo que hasta entonces nunca se había planteado: una tubería puede encontrarse dentro de una vivienda y, sin embargo, ser comunitaria.
El fontanero le explicó brevemente como discurren las instalaciones del edificio y cuales tienen la consideración de elementos comunes de la comunidad. El no podría avanzar en la reparación sin mandato expreso para ello. Para Jaime, sin embargo, aquella explicación técnica necesitaba resumirla en algo sencillo, mientras seguía mirando la mancha del techo: ¿Entonces, ¿quién lo tiene que arreglar?
Si la tubería es comunitaria, ¿el seguro de la comunidad se hará cargo?
Llamó al presidente de la comunidad. Jaime pensó que, una vez localizado el origen, el problema estaría prácticamente solucionado. Pero pronto descubrió que saber que una bajante es comunitaria y determinar quién se hará cargo de la reparación y sus consecuencias son dos cuestiones diferentes ¿Repara la comunidad o espera a que el seguro lo haga?
Que una tubería tenga carácter comunitario no significa que cualquier consecuencia derivada de su rotura esté automáticamente cubierta por el seguro de la Comunidad de Propietarios. Hay que analizar qué ha ocurrido, qué elementos han resultado afectados y qué garantías contempla el contrato. Sin olvidarse de las exclusiones particulares y generales.
Puede existir cobertura para determinados daños con origen en elementos comunes, para la localización y reparación de ciertas averías o para la Responsabilidad Civil de la comunidad, pero los daños producidos dentro de una vivienda están sujetos a condiciones, límites o garantías específicas.
Jaime lo comprendió cuando un profesional enviado por el seguro de la comunidad, cuatro días después, pudo finalizar el trabajo dentro de su cuarto de baño. La bajante comunitaria estaba perfectamente localizada, no tuvo más remedio que estar presente mientras trabajaba. Para solucionar un problema que había comenzado con una pequeña mancha tuvieron que intervenir la persona que representa legalmente a la comunidad, el administrador, dos aseguradoras y los profesionales de ambas para localizar y reparar la rotura.
La importancia de contar con el respaldo de un mediador de seguros
Es precisamente en situaciones como la de Jaime cuando se entiende mejor el verdadero valor de un corredor de seguros: ayudar al cliente a elegir la compañía que le aporte experiencias positivas, entender qué garantías ha contratado, qué límites contempla su póliza y qué situaciones concretas pueden quedar fuera de cobertura. Y, cuando sufre un siniestro, coordinar todo el proceso y acompañarle en todo momento.
Estadísticamente, los casos de daños por agua son los más frecuentes y tediosos de resolver. Y cuando se cruzan el seguro de una vivienda y el de una comunidad, la situación se vuelve bastante más compleja. Hay que poner en orden la información y tener un “expertise” profesional en cada caso.
En la Correduría de Seguros José Silva sabemos que nuestro trabajo consiste en estar al lado del cliente. Ponte en contacto con nosotros, hacemos fácil lo complejo.