Cada vez son más las Comunidades de Propietarios que apuestan por las ventajas que ofrece la instalación de una calefacción central: les permite que todos los vecinos utilicen la misma fuente de calor lo que conlleva un precio más bajo, su coste de mantenimiento es menor que los sistemas individuales, ofrece mayor rendimiento al no tener que apagarse y encenderse continuamente, se aprovecha para generar agua caliente sanitaria a un precio bastante más reducido y supone un espacio de ahorro para las viviendas, ya que se encuentra situada en una zona común. Sin embargo, la fuerte explosión originada por un escape de gas en el inmueble situado en el número 98 de la calle de Toledo de Madrid, que destruyó sus cuatro plantas superiores, causó la muerte a 4 personas, numerosos heridos y produjo graves daños a los edificios colindantes, ha puesto el foco de atención y preocupación en la seguridad de las calderas comunitarias. Las calderas comunitarias pueden ser objeto de cobertura de seguro por averías bien a través de una póliza específica o mediante la inclusión de la garantía opcional de Avería de Maquinaria.
Las fugas de gas no solo pueden provocar explosiones, sino también incendios o intoxicaciones masivas por la inhalación de sustancias tóxicas. Para tratar de evitar este tipo de tragedias, más habituales de lo que podemos suponer, no solo es imprescindible estar al día en cuanto a las inspecciones y revisiones obligatorias de la caldera comunitaria, sino que también es necesaria una supervisión constante de sus instalaciones y mantenerse alerta ante cualquier indicio que pueda indicar un mal funcionamiento.
Entonces, ¿cómo actuar ante un posible escape de gas?
Casi la totalidad de las fugas de gas se podrían evitar con un buen mantenimiento de las instalaciones, pero ante la mínima sospecha de que se pudiera estar produciendo una es necesario poner en práctica las siguientes recomendaciones:
- Primero debemos tranquilizarnos, pararnos a analizar la situación con calma y comprobar el grado de peligrosidad para poder actuar en consecuencia. El gas natural, al igual que el butano, es incoloro e inodoro, pero la industria añade a estos un gas llamado mercaptano con un desagradable olor con el fin de alertar de posibles escapes. Antes de tomar ninguna medida debemos evaluar la gravedad de la situación y comprobar cuál es el nivel de emergencia. Si el olor a gas es perceptible pero no es muy fuerte puede que sea una pequeña fuga, pero si resulta difícil respirar o el olor es intenso entonces seguramente estemos ante un escape de gas importante. Algunas personas afectadas por el Covid-19 pierden el olfato temporalmente lo que podría ser una situación de riesgo nueva.
- Si estamos seguros que la fuga es pequeña, deberemos ventilar el edificio abriendo puertas y ventanas, cerrar la llave general de paso de gas y contactar con la compañía de gas para que nos diga los pasos a seguir y envíe a un especialista que revise y repare si es necesario la instalación. Es muy importante no accionar ningún tipo de interruptor de aparatos o electrodomésticos eléctricos que puedan generar un chispazo que reaccione con el monóxido de carbono, no hablar por teléfono móvil en la zona donde esté la fuga y, sobre todo, no fumar.
- En caso de que sospechemos que se trata de una fuga importante, es necesario evacuar el edificio cuanto antes por lo que deberemos llamar inmediatamente al número de emergencias 112 y a la compañía del gas. No debemos intentar encontrar el origen de la fuga, ya que podríamos sufrir un desmayo por el exceso de inhalación de monóxido de carbono. Si es posible, se debe cerrar la llave general de paso de gas. Una vez abandonado el inmueble, debemos mantenernos a una distancia prudencial y no volver a su interior hasta no recibir autorización de los cuerpos de seguridad desplazados hasta el lugar.
Inspecciones, revisiones y mantenimiento de una caldera de gas comunitaria.
Las operaciones de mantenimiento son, sin lugar a dudas, el factor más importante en el objetivo de un uso adecuado de las instalaciones de calefacción y agua caliente sanitaria, tanto desde el punto de vista de su eficiencia energética, como para garantizar la seguridad en el edificio. El Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE) (RD 1027/ 2007), que establece las prescripciones de mantenimiento obligatorias a todos los edificios, dice que:
- Las inspecciones a las instalaciones generales del gas (contador, tuberías, llaves y gomas, entre otros…) deben realizarse cada 5 años. La compañía distribuidora del gas es responsable de contactar al usuario cuando haya que realizar una inspección de este tipo. El usuario puede elegir si realiza la revisión de la instalación con su compañía o con cualquier otra empresa o profesional autorizado. La falta de esta revisión obligatoria podría suponer que la compañía de seguros no asuma la reparación o indemnización de los daños propios y en el supuesto de tener que indemnizar a terceros repita posteriormente contra el asegurado.
- En el caso de una revisión de calderas, termos eléctricos y calentadores de agua, entre otros aparatos de gas, la revisión debe realizarse cada 2 años cuando la caldera tiene hasta 70kW, que es la más común en las viviendas. Las calderas de potencia superior a 70kW se revisan una vez al año. El propietario es el responsable de que se realice la revisión, que debe llevarla a cabo un profesional autorizado. Carecer de la revisión obligatorio daría lugar a que el seguro de hogar no acepte la reparación de los daños.
- Las calderas comunitarias se revisan todos los meses y lo hace la empresa con la que la comunidad tenga contratada el mantenimiento. En ambos casos, es decir revisión e inspección de las instalaciones, lo más recomendable es tener contratado un servicio de mantenimiento. Es una responsabilidad de quien ejerce el cargo de Presidente en la Comunidad de Propietarios o del Administrador de Fincas la elección de la empresa mantenedora y de la vigilancia de que dispone de seguro de responsabilidad civil suficiente para responder de sus errores u omisiones.
El RITE, también señala en su artículo 25 que «el titular o usuario de las instalaciones térmicas es el responsable en lo que se refiere a su uso y mantenimiento; concretamente, de que se realicen las siguientes acciones»:
- Encargar a una empresa mantenedora la realización del mantenimiento de la instalación térmica.
- Realizar las inspecciones obligatorias.
- Conservar la documentación.
Por lo tanto, en caso de calderas comunitarias, la Comunidad de Propietarios debe responsabilizarse del mantenimiento de sus instalaciones, y para ello suscribir un contrato de mantenimiento con una empresa autorizada. Debe quedar claro que cualquier tipo de revisión o reparación necesaria siempre debe ser supervisada y realizada por un técnico profesional certificado. Ante cualquier anomalía en los aparatos o en la instalación, la única opción es avisar al servicio técnico del fabricante o a una empresa instaladora autorizada para corregirlo lo antes posible.
¿Cuál es la vida útil de una caldera comunitaria? ¿Cuándo se debe renovar?
Una caldera comunitaria puede conservarse en buen estado de funcionamiento alrededor de unos 15 o 20 años, pero su duración siempre dependerá del uso que se le haya dado y del mantenimiento. Por eso, es importante que periódicamente se realicen revisiones a la caldera comunitaria para asegurar su correcto funcionamiento, maximizar la eficiencia energética y garantizar la seguridad en el edificio.
Si nuestra caldera comunitaria necesita cada vez más reparaciones o mantenimiento, si se percibe un aumento constante en las facturas del consumo o no alcanza la temperatura deseada, seguramente ha llegado el momento de renovarla. Para ello basta el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
En el caso de que nuestra Comunidad de Propietarios apruebe el cambio de la caldera comunitaria, es altamente recomendable que tenga previamente contratado un Seguro Todo Riesgo Rehabilitación específicamente diseñado para prestar cobertura frente a la amplia variedad de riesgos que pueden afectar a la ejecución de una obra o reforma en una Comunidad de Propietarios, que la protegerá frente a las consecuencias económicas de los daños materiales imprevistos que puedan surgir durante su ejecución, y posterior período de garantía post-trabajos.
¿Cuánto podría costar los daños causados por una explosión de gas en un edificio? ¿Los cubriría el seguro?
Como hemos podido comprobar en la fuerte explosión del edificio de la calle de Toledo, los daños producidos por un escape de gas pueden llegar a ser millonarios. En el caso que citamos como ejemplo, la propiedad del edificio tendrá que enfrentarse a los gastos por la demolición del edificio, los gastos de licencias y permisos, la reconstrucción del inmueble, la inhabitabilidad de los residentes, los daños en la vía pública, edificios colindantes, desalojo de sus habitantes, lucro cesante de los negocios aledaños afectados, reclamaciones de personas lesionadas física y moralmente, posible incapacidad temporal o permanente y las indemnizaciones por fallecimiento. Los peritos determinarán el monto del siniestro, pero nos atrevemos a lanzar una cifra alrededor de 4 millones de euros.
Los seguros de comunidades, generalmente, incluyen entre sus coberturas básicas los daños por explosiones o autoexplosiones. Por lo tanto, las aseguradoras se harán cargo del pago de este tipo de siniestros y de reparar e incluso reconstruir el espacio dañado, pero siempre teniendo en cuenta el capital que figure en la póliza, es decir, con el límite de la Suma Asegurada que se recoja en las Condiciones Generales o Particulares. Por otra parte, también nos hemos de fijar en el capital asignado para cubrir las posibles indemnizaciones por responsabilidad civil que se deriven de la explosión, tanto materiales como personales.
Por estos motivos, a la hora de contratar un seguro es imprescindible que toda Comunidad de Propietarios cuente con el asesoramiento de un Corredor de Seguros. Un profesional, imparcial e independiente que se encargará de que los capitales asignados contratados no estén por debajo de las necesidades reales del edificio y que representará a la comunidad frente a la compañía aseguradora en caso de suceder un siniestro. Si hubiésemos mediado en el seguro de este edificio, nuestro Análisis Objetivo habría detectado el tipo de instalaciones disponibles, el riesgo de los colindantes importantes como un colegio y una residencia de ancianos, la intensa vida de la zona, los numerosos comercios y llegaríamos a la conclusión de que la garantía de responsabilidad civil tendría que ser de una cuantía no inferior a 3.000.000 de euros.
José Silva Correduría de Seguros es la mejor opción, ya que somos expertos en la comparativa de seguros aplicados a las Comunidades de Propietarios. Estudiaremos las necesidades de vuestro edificio para ofreceros un seguro multirriesgo a su medida, con todas las garantías profesionales y claridad en los contratos. Garantizamos un amplio servicio postventa, realizado por un excelente equipo de profesionales que brindará ayuda en caso de que sufráis un siniestro.
¿Podría afrontar tu Comunidad de Propietarios los daños ocasionados por una explosión de gas?
Tanto si eres copropietario, asumes la función de Presidente o Administrador de Fincas, te recomendamos que revises sin demora tu seguro y prestes mucha atención a la garantía de Responsabilidad Civil, cualquier suma inferior a 600.000 euros puede suponer un decremento de vuestro patrimonio en caso de siniestro. Cuéntanos vuestro caso, podemos ayudaros a resolverlo. No lo dudes, déjanos a continuación un comentario o escríbenos a nuestra dirección de correo josesilva@josesilva.es. También puedes contactarnos través de nuestra página web o llamándonos al teléfono 915353009. Recibiréis una inmejorable atención, estamos para ayudaros.
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