Con el fin del estado de alarma el pasado mes de mayo, han surgido multitud de dudas y preguntas respecto a cómo afecta esta actual situación a la convivencia, administración y organización de los edificios residenciales, lugares donde habita el conjunto mayoritario de la población. Al mismo tiempo afloran nuevos riesgos en la gestión de la vida en comunidad.
Las Comunidades de Propietarios, la agrupación de propietarios y los demás vecinos que las habitan, han demostrado actuar con gran responsabilidad y compromiso en la lucha contra el Covid-19 al adoptar y cumplir una serie de medidas preventivas que han evitado la propagación del contagio en sus instalaciones, pero en estos momentos se enfrentan a un nuevo reto espectacular.
Cuestiones de trascendental importancia para la correcta gestión de la vida en la comunidad como la realización de juntas generales y reuniones o el uso de zonas comunes, de ocio e instalaciones deportivas, están suponiendo un desafío y complejidad para los órganos de gobierno de la comunidad y los profesionales encargados de velar por su seguridad y protección, los Administradores de Fincas.
Si bien la aprobación del Real Decreto-ley 8/2021 por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, suspende la celebración de Juntas de Propietarios hasta el 31 de diciembre de 2021 y al mismo tiempo regula su celebración de manera telemática e incluso posibilita tomar acuerdos sin junta mediante consultas por escrito, también ha supuesto un paso fundamental para las Comunidades de Propietarios, que todavía necesitan otros cambios legislativos que propicien asuntos tan prioritarios como la instalación de placas solares, la rehabilitación del inmueble o la elección de proveedores.
¿Cuáles son las medidas de seguridad y prevención generales en las Comunidades de Propietarios?
Aunque con el fin del estado de alarma las Comunidades Autónomas son las responsables de imponer las restricciones por coronavirus en sus territorios, la Ley 2/2021, de 29 de marzo, de medidas urgentes de prevención, contención y coordinación para hacer frente a la crisis sanitaria ocasionada por el covid-19 sigue estableciendo unas medidas generales de prevención e higiene que estarán vigentes hasta que se declare el fin de la situación de emergencia sanitaria que estamos viviendo. Por lo tanto, la nueva normalidad sigue implicando no poder acercarnos a menos de metro y medio de otras personas no convivientes, supone el uso de mascarilla en la calle, en los espacios cerrados y en el transporte, y condiciona la celebración de multitud de fiestas y eventos sociales tan comunes en estas fechas.
Estas normas de higiene y seguridad generales son necesarias para evitar la generación de riesgos de propagación de la enfermedad Covid-19 y deberán ser respetadas incluso cuando nos encontremos en las instalaciones de una Comunidad de Propietarios. Como determina el Capítulo II de la Ley 2/2021, todas las personas de seis años en adelante quedan obligadas al uso de mascarillas en cualquier espacio de uso público o de uso común, incluidos los pertenecientes a edificios residenciales.
También deberá mantenerse una distancia de seguridad interpersonal mínima de, al menos, un metro y medio entre vecinos, trabajadores y visitantes en cualquier instalación de uso común del inmueble como el portal, escaleras, descansillos, trasteros, garajes, etcétera. En cuanto a los ascensores, solo podrán ser utilizados de manera individual, es decir, solo un vecino en cada trayecto, salvo que se trate de personas convivientes, y siempre usando mascarilla.
Por otra parte, debido a que el virus se propaga con asombrosa facilidad cuando una persona infectada exhala gotitas y partículas respiratorias muy pequeñas, denominadas aerosoles, y a que estas pueden permanecer algún tiempo activas en superficies y objetos, es recomendable realizar una ventilación diaria de descansillos, escaleras y portales e intensificar las labores de limpieza y desinfección de las zonas más sensibles del edificio, como son la puerta de acceso al portal, buzones, ascensores, interruptores de la luz, puertas, picarportes, portero automático, o los pasamanos de las escaleras.
¿Afectan estas normas a las zonas comunes al aire libre?
La respuesta es afirmativa, ya que la Ley 2/2021 establece que la distancia de seguridad interpersonal mínima y el uso de mascarilla son obligatorios en cualquier espacio de uso público o de uso común, incluidos los pertenecientes a edificios residenciales. Pero debemos tener en cuenta que, debido a que el Gobierno ha cedido el control a las Comunidades Autónomas, el aforo, la distancia entre usuarios y las normas para el uso de estas zonas comunes puede variar en cada Comunidad de Propietarios dependiendo en que territorio de nuestro país se encuentren:
- Un ejemplo es la Comunidad de Madrid, donde las medidas preventivas de la nueva normalidad fueron aprobadas por la Consejería de Sanidad en la Orden 572/2021 del 7 de mayo. En ella se establecen las normas, restricciones y medidas preventivas que tendrán que cumplir las piscinas comunitarias en edificios residenciales, como que no podrán superar el límite del 60% de su capacidad, cada usuario deberá disponer de 3 metros cuadrados de superficie, se habilitarán sistemas de acceso y que deberá realizarse la limpieza y desinfección de las instalaciones al menos dos veces al día, entre otras.
- En el caso del País Vasco, el aforo de piscinas comunitarias, cubiertas y abiertas, será del 50% y se deberá realizar una distribución espacial en las zonas de estancia para procurar la distancia entre personas no convivientes.
- En Castilla y León las Directrices higiénico-sanitarias de las piscinas de uso colectivo se publicaron el 10 de mayo de 2021, determinando el aforo por el Nivel de alerta en cada momento.
- En Castilla-La Mancha se deberá respetar el límite del 75 por ciento de su capacidad de aforo. Quedan exentas de estas limitaciones las piscinas unifamiliares de uso privado.
- En Canarias el BOC también establecen un aforo máximo en función al estado de alerta para el uso colectivo de piscinas, spas y saunas.
- En Aragón, las directrices generales establecen que en piscinas comunitarias no se podrá superar el 50 % del aforo.
Se podrían trasladar estas indicaciones a las demás instalaciones deportivas al aire libre de la comunidad, siempre que no estén techadas o cerradas y se contemplen las obligaciones de limpieza y el establecimiento de turnos para su uso. Pero como en algunos ayuntamientos se ha promulgado una normativa local más restrictiva que la estipulada por la propia Comunidad Autónoma, nuestra recomendación es consultar la situación en cada municipio.
¿Están permitidas las juntas generales y reuniones en las Comunidades de Propietarios?
Las Juntas de Propietarios podrán celebrarse de forma presencial siempre y cuando se garanticen todas las medidas de seguridad en cada momento aplicables. No obstante, el Real Decreto-ley 8/2021 por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional suspende hasta el 31 de diciembre de 2021 la obligación de convocar y celebrar Juntas de Propietarios en las Comunidades de Propietarios, así como las obligaciones de aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles, las cuentas correspondientes y el presupuesto anual. Si fuera necesaria la adopción de un acuerdo urgente, la Junta de Propietarios podrá reunirse a solicitud de quien ejerza el cargo de Presidente de la Comunidad o de la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación.
En los supuestos citados anteriormente, la junta podrá celebrarse telemáticamente por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, siempre que:
- Todos los propietarios dispongan de los medios necesarios, lo que será comprobado por el administrador con antelación a la junta. Un nuevo riesgo por el uso de las tecnologías por personas no expertas en ciberseguridad.
- El secretario reconozca la identidad de los propietarios asistentes a la junta telemática y así lo exprese en el acta. Otro nuevo riesgo que le obliga a disponer de medios para la identificación digital de personas conectadas.
Este nuevo Real Decreto-ley también se posibilita la adopción de acuerdos sin celebración de la junta por medio de la emisión de voto por correo postal o comunicación telemática, siempre que puedan cumplirse las debidas garantías de participación de todos los propietarios, identidad del remitente y de recepción de la comunicación.
¿Qué otras medidas de seguridad y prevención deben tomar las Comunidades de Propietarios en la nueva normalidad?
Además del uso de nuevas tecnologías para la realización de Juntas de Propietarios virtuales, el coronavirus está favoreciendo la implantación de sistemas de domótica o loT y distintas aplicaciones para gestionar el uso de las zonas de ocio, apertura de puertas, uso de los ascensores y otras instalaciones de uso común. Estas tecnologías conllevan distintos ciberriesgos, como ataques a los sistemas informáticos, impidiendo el normal funcionamiento de las instalaciones, extorsiones, robos, o sustracción y eliminación de datos confidenciales como transferencias bancarias, datos de propietarios y trabajadores, contratos y contraseñas. Asimismo, esta crisis socioeconómica provocada por el Covid-19 está incidiendo en un aumento de la morosidad por impago de gastos, cuotas y derramas por obras, por lo que se prevé un repunte de procedimientos monitorios que posiblemente se realicen de manera telemática.
Por estos motivos, desde la Correduría de Seguros José Silva ofrecemos un Seguro Multirriesgo para Comunidades de Propietarios que incluyen la Protección Jurídica, una cobertura que garantiza a la Comunidad de Propietarios un asesoramiento y defensa jurídica independiente e imparcial cuando lo necesite, tanto en procedimientos judiciales presenciales como telemáticos, así como coberturas de ciberseguridad con el asesoramiento cibernético, la asistencia informática, los gastos de restauración y de recuperación de datos entre otros. Magníficas soluciones puestas a disposición de los propietarios y Administradores de Fincas.
¿Cómo ha sido la experiencia de tu Comunidad de Propietarios durante el último estado de alarma?
Cuéntanos vuestro caso, nos interesa. Déjanos a continuación un comentario, escríbenos a nuestra dirección de correo josesilva@josesilva.es, consúltanos a través de nuestra página web o llámanos al teléfono 915353009. Cuenta con nosotros, estamos para ayudaros.
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