GESTIÓN DE SINIESTROS EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS: INCENDIOS

Saber enfrentarse a un siniestro puede reducir su impacto en las personas y en sus bienes, para comprender su importancia repasamos algunos datos. Según la Unión Española de Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras (UNESPA), cada 3 minutos y medio se origina un incendio en una Comunidad de Propietarios de nuestro país. Casi 3 de cada 4 incendios que se producen tienen lugar en el interior de los hogares, principalmente en la época de invierno debido al mal uso de braseros, calefactores o estufas, pero los fallos eléctricos, especialmente en instalaciones en mal estado o antiguas, es también una de sus principales causas. El 2019 fue un año especialmente trágico, ya que se produjo un alarmante aumento de incendios en edificios residenciales al contabilizarse 93.467 siniestros que necesitaron intervenciones de los bomberos en Comunidades de Propietarios y causaron 75 fallecidos.

Para revertir esta situación debemos concienciarnos sobre los riesgos existentes y saber cómo evitarlos. Lo primordial es disponer de medidas de protección contra incendios efectivas tanto en las viviendas como en las zonas comunes de un edificio. Las Comunidades de Propietarios cuentan con instalaciones potencialmente peligrosas que pueden dar lugar a explosiones e incendios, y por lo tanto es imprescindible que cuenten con medidas de protección que preserven las vidas de las personas y minimicen los daños materiales provocados por el fuego y el humo en el edificio.

Sin duda, la prevención es la principal arma y la más efectiva en la lucha contra los incendios en edificios residenciales, por lo cual las Comunidades de Propietarios deben tomarse muy en serio establecer una política adecuada contra incendios que además de incluir medidas de mantenimiento, protección, señalización y extinción, cuente con la contratación de un buen seguro multirriesgo de Comunidades de Propietarios que cubra los daños provocados por las llamas, permita acomodar la vida de sus vecinos y ayude en la gestión del siniestro.

¿En qué consiste la protección contra incendios en las Comunidades de Propietarios?

La cultura de la prevención es la herramienta más eficaz sin duda alguna. Denominamos protección contra incendios al conjunto de medidas que se disponen en los edificios para protegerlos contra la acción del fuego y de sus consecuencias, y que tiene los siguientes fines:

• Salvar vidas humanas.

• Minimizar las pérdidas materiales producidas por el fuego.

• Conseguir que la actividad normal en el edificio pueda reanudarse en el plazo de tiempo más corto posible.

Las medidas fundamentales contra incendios en las Comunidades de Propietarios se clasifican en dos tipos, las medidas pasivas que afectan al proyecto o a la construcción del edificio (ancho de pasillos, sectorización de superficies, puertas antifuego, etc.) y las medidas activas que son las encargadas de la detección, alarma y de extinción de incendios (detectores de humo, alarmas, señalización, extintores, etc.).

Pese a las medidas anteriores la posibilidad de que ocurra uno o varios incendios es cierta y además son siniestros costosos, de ahí que debamos considerar la contratación de un seguro de Comunidades de Propietarios que cubra los daños y pérdidas consecuenciales, provocados por las llamas como una medida imprescindible en la protección contra incendios. Tanto es así que en Comunidades Autónomas como Madrid o Valencia está obligada su posesión por ley.

¿Es obligatorio que una Comunidad de Propietarios cuente con medidas de protección contra incendios?

Si, es obligatorio y así lo establece el Reglamento de Instalaciones de Protección contra Incendio (RIPCI), recogido en el Real Decreto 513/2017 del 22 de mayo. En él se determinan qué tipo de medidas de seguridad deben establecerse en cada edificio según sus características estructurales, así como los instrumentos para prevenir o detectar la presencia de humo/fuego en función de los metros cuadrados del inmueble, como por ejemplo extintores portátiles, bocas de incendio, señalización luminiscente de salidas de emergencia, luces de emergencia, puertas ignífugas, etcétera.

Esta normativa también regula la obligación de realizar un mantenimiento periódico de los sistemas de protección contra incendios que debe ser documentado, así como la de pasar una revisión por un organismo de control autorizado (OCA), que certifique la validez de la instalación de incendios cada 10 años.

En cuanto a la cobertura de incendios a través de seguros para Comunidades de Propietarios, aunque la normativa estatal no se manifiesta respecto a la obligación, es obligatoria en la Comunidad de Madrid. La Ley 2/1999, de 17 de marzo, de Medidas para la Calidad de la Edificación indica, en su artículo 24, que “todo edificio deberá estar asegurado por los riesgos de incendio y daños a terceros”, pudiendo ser sancionada la Comunidad de Propietarios en caso de no suscribir la póliza de seguros con una multa de 60.101,21 € a 150.253,02 €. Por su parte, la comunidad valenciana cuenta con la Ley 8/2004, de 20 de octubre, que estipula, en su artículo 30.1, que “es obligatorio que los edificios de viviendas estén asegurados contra el riesgo de incendios y por daños a terceros.” e indica que “la Comunidad de Propietarios deberá suscribir estos seguros para los elementos comunes de todo el inmueble”.

La cobertura de incendios en los seguros de Comunidades de Propietarios.

Cuando hablamos de cobertura de incendios nos estamos refiriendo a una primera garantía que se encarga de cubrir los daños provocados por un incendio que cause llama, explosión o implosión, por el impacto directo de un rayo o por corrientes eléctricas anormales, así como los gastos de extinción de incendios, la inhabitabilidad temporal de viviendas, la pérdida de alquileres y locales derivados del incendio y la responsabilidad civil que se pueda emanar de dicho incendio, cuyo origen se localice en los elementos comunes, es decir, los daños que podamos ocasionar a terceros colindantes o incluso los habitantes del inmueble.

La cobertura de incendios es una garantía básica en los seguros multirriesgo de Comunidades de Propietarios, es decir, de contratación obligatoria, aunque con distinta amplitud entre unas pólizas y otras, productos muy flexibles, que ofrecen distintas opciones y coberturas complementarias variadas, con el propósito de que cada comunidad pueda escoger las que más le convenga según las necesidades tanto del edificio como de sus propietarios. Por lo general, nosotros recomendamos que al seguro multirriesgo básico, se le añadan otras prestaciones que ayuden a recuperar la vida normal en el edificio a los propietarios, inquilinos y usuarios de forma ágil y efectiva, por ejemplo:

• Daños y otros daños en el continente: cubre la reparación de daños ocasionados no solo por incendio, sino también por agua utilizada para su extinción, actos de vandalismo, robo y pillaje, reconstrucción del inmueble a valor de nuevo, daños eléctricos, etc.

• Daños en el contenido: cubre la reparación o reposición de bienes materiales, el traslado de los bienes comunes y privativos, el alquiler de una vivienda similar, los gastos de manutención de sus habitantes, el lucro cesante de los negocios etc.

• Responsabilidad civil: cubre las reparaciones y/o indemnizaciones por daños a terceros.

• Defensa jurídica civil y penal: se ocupa de la defensa de la Comunidad de Propietarios y de las reclamaciones por daños que otros hayan causado sobre sus bienes.

¿Cómo contratar un seguro multirriesgo para Comunidades de Propietarios?

Si una Comunidad de Propietarios desea contratar un seguro multirriesgo, previamente debe haber una votación de la Junta de Propietarios en la que se alcance una mayoría simple. Tras alcanzarse dicho acuerdo, todos los propietarios deberán contribuir con su coeficiente de participación, al pago del seguro, incluso los que hayan votado en contra. Como cualquier contrato, la firma del seguro deberá ser realizada únicamente por su representante legal, que será quien ejerza el cargo de Presidente de la comunidad, aunque éste podrá delegar en el Administrador de Fincas la gestión administrativa de búsqueda y selección, que podrá ocuparse también de comparar diferentes opciones, con la ayuda de profesionales externos independientes, para obtener un buen seguro que se ajuste a las necesidades de la comunidad. No resulta recomendable que el Administrador de Fincas anule su independencia profesional con la mediación en los seguros de sus comunidades.

Para que el Administrador de Fincas realice esta tarea, con la imparcialidad y profesionalidad que requiere su cargo, le resultará de gran utilidad la colaboración de una correduría de seguros es decir, un mediador especializado, independiente e imparcial, que efectuará un análisis objetivo y le recomendará las coberturas y las entidades que mejor se adapten a las necesidades del inmueble. En éste sentido, la Correduría de Seguros José Silva aporta una solución, ya que es experta en seguros de comunidades de propietarios y uno de los principales pilares en el asesoramiento de pólizas de seguros para los Administradores de Fincas, ofreciéndoles sus servicios desde el año 1990.

Un caso real de nuestra correduría.

Corría el mes de julio cuando en el centro de Madrid se desató un incendio en un edificio con vigas de madera que obligó a cortar varias manzanas. A pesar de la rápida e intensa intervención de los bomberos, por las especiales características constructivas de la zona, el fuego se propagó a otros edificios colindantes.

La contratación de la póliza de seguro del edificio origen del siniestro, fue realizada por el propio administrador con una gran compañía de seguros, de la cual era agente. Tenía un fuerte infraseguro y la responsabilidad civil por daños a terceros alcanzaba la suma de 150.000 euros.

Tuvimos conocimiento e intervención en el suceso porque somos los mediadores de uno de los edificios colindantes, el tercero más afectado. Comunicamos el siniestro a la aseguradora e intervinimos en la gestión para obtener un anticipo de medios económicos que permitiesen a los vecinos trasladarse a hoteles y apartamentos durante tres meses.

Una vez tasados nuestros daños y reparado lo más importante, los propietarios fueron recuperando su vida normal y comenzó la reclamación de responsabilidades. El siniestro tuvo un coste superior a los 900.000 euros. Al ser insuficientes las sumas aseguradas por la Comunidad de Propietarios causante del siniestro, nuestra compañía de seguros ha iniciado reclamación judicial a la misma y ésta a su administrador por una deficiente contratación del seguro. Cuando termine el caso, lo contaremos en otro capítulo.

¿Cómo prevenir los incendios en una Comunidad de Propietarios?

Siguiendo estas recomendaciones saldrás triunfante:

• Utiliza los extintores si el fuego todavía no alcanzó grandes dimensiones.

• Avisa a los bomberos con rapidez. Despeja la zona para que puedan trabajar.

• No utilices el ascensor. Baja por la escalera y vete avisando a los vecinos.

• Si no puedes salir, cierra todas las puertas y coloca toallas húmedas. Evita corrientes de aire. Túmbate en el suelo y espera el rescate.

• Apagado el fuego, comunica el siniestro a la Correduría de Seguros para que active la cobertura y los servicios contratados en la póliza.

• Contrata un perito, independientemente del que nombre la compañía, para que realice una tasación de las pérdidas.

• Guarda todos los vestigios posibles, fotos, facturas, restos. No tires nada hasta que finalicen los trabajos.

• Confía en tu Administrador de Fincas toda la coordinación y la gestión ante la compañía a los expertos de la Correduría de Seguros.

¿Tu edificio ha sufrido daños a causa de un incendio?

Cuéntanos tu vivencia, nos interesa. Déjanos a continuación un comentario, escríbenos a nuestra dirección de correo josesilva@josesilva.es, consúltanos a través de nuestra página web o llámanos al teléfono 915353009. Resolveremos todas tus dudas y te ofreceremos toda la información sobre seguros de Comunidades de Propietarios que puedas necesitar. Estamos para ayudarte.

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