La propiedad del 3ºD inició unas obras en la vivienda sin licencia municipal, con una cuadrilla de trabajadores ocasionales y algún autónomo, la Comunidad de Propietarios tuvo conocimiento con el primer mazazo en uno de sus tabiques. Cayeron cascotes al patio común, aparecieron grietas en muro comunitario, rayaduras en el ascensor y pasillo comunitario ¿Cómo se resolvió el espectacular problema? Haciendo uso del programa de seguros con nuestro asesoramiento.
Muchas son las razones por los que podemos decidir realizar reformas en nuestra vivienda: conseguir más espacio, más luminosidad y más confort, para aumentar su seguridad, las que tienen el objetivo de incrementar su valor en el mercado o simplemente para reparar elementos dañados u obsoletos.
Sea cual sea el motivo por el que vamos a hacer obras en casa, lo primero es organizarnos y hacer una planificación para cumplir todos los requisitos necesarios y poder abordar la tarea con total seguridad, tratando de evitar problemas y contratiempos.
En la Correduría de Seguro José Silva sabemos que tu magnífico hogar no solo tiene un gran valor económico, sino también emocional para ti y los tuyos. Por este motivo nos preocupamos por su seguridad y nos ofrecemos a aclararte las principales cuestiones que te puedes plantear a la hora de realizar cualquier obra o reforma. Lo primero que debes de saber es que el seguro multirriesgo del hogar y de la Comunidad de Propietarios no son los adecuados para cubrir todos los riesgos de una obra en la vivienda particular, aunque algunos puedan incluir la responsabilidad civil por “obras menores”.
¿Qué permisos son necesarios para realizar obras en una vivienda?
Antes de realizar una obra en nuestra vivienda es recomendable iniciar las gestiones administrativas con antelación. Lo primero que debemos tener en cuenta es que, dependiendo de la envergadura y tipo de obra que pretendamos efectuar, debemos consultar en el Ayuntamiento qué tipo de permisos vamos a necesitar, ya que se trata de una competencia municipal. No cumplir con las obligaciones legales puede suponer el rehúse de un siniestro por parte de las aseguradoras.
Será la Delegación de Urbanismo la que nos informará si procede o no solicitar algún tipo de licencia, permiso o similares para realizar la obra, así como los requisitos y documentación que necesitaremos para su concesión:
- Comunicado de obra de carácter informativo, como por ejemplo obras exteriores de reparación de canalones, retejados de cubiertas, cambio de ventanas, instalación de velux, pintura de fachada o las obras en el interior de la vivienda que no afecten a la estructura, muros de carga o elementos protegidos del edificio.
- Licencia de obra menor para pequeñas modificaciones, que pueden ser reformas de baños, revestimientos, trabajos de fontanería, de electricidad, de saneamiento, cerramientos, instalación de calefacción o eliminación de barreras arquitectónicas.
- Licencia de obra mayor para reformas que impliquen modificar la estructura de la vivienda o alterar su distribución, su superficie o los elementos comunes del edificio.
Aunque como podemos observar la mayoría de las reformas necesitan permisos o al menos una comunicación previa, existen algunas que pueden realizarse sin ningún tipo de autorización. Pintar el interior de la casa, quitar el gotelé, alisar las paredes, colocar molduras de yeso, lijar suelos de madera, solados, alicatados, reparaciones o cambios en las instalaciones interiores de la red de electricidad o suministro de agua son algunos ejemplos.
¿Es necesario pedir permiso a la Comunidad de Propietarios?
Aunque siempre es recomendable comunicarle a quien ejerza el cargo de presidente de la comunidad nuestra intención de realizar obras o reformas en nuestra vivienda, si estas no alteran la seguridad del edificio, su estructura, estética o elementos comunes, no será necesario solicitar a la Comunidad de Propietarios un permiso expreso. Una buena comunicación mejora la convivencia entre vecinos.
Así queda establecido en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, que dictamina que “El propietario de un piso o un local podrá modificar los elementos arquitectónicos, las instalaciones o servicios, siempre que no altere la seguridad de dicho edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario”.
Si se realizan estas obras sin el consentimiento de la comunidad, el propietario puede ser denunciado y, además de tener que pagar una sanción, verse obligado a restaurar los elementos comunes tal y como estaban antes de su intervención.
Por tanto, cualquier obra que afecte a los elemento comunes y que no esté permitida en los estatutos, deberá ser comunicada al representante de la comunidad (Presidente) o al Administrador de Fincas, y aprobada en una Junta de Propietarios.
¿Cuáles son los elementos comunes?
Es asombroso comprobar a diario como se realizan obras particulares que afectan a los elementos comunes. Aprovecharemos este artículo para recordar que se trata de aquellas partes de uso y aprovechamiento común por todos los copropietarios de un edificio, que resultan necesarias para el adecuado uso y disfrute de las partes privativas del mismo. En otras palabras, serán comunes todos aquellos elementos que no estén comprendidos dentro de los límites de la propiedad de cada piso o local y que no sirvan exclusivamente a un propietario individual.
Según la descripción contenida en el Código Civil, son considerados elementos comunes:
- Elementos estructurales como los pilares, vigas, forjados y muros de carga.
- El suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas.
- Las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas (estos elementos son fuente de litigio frecuente por confundirlos como privativos)
- El portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo.
- Los ascensores.
- Las instalaciones de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación.
- Las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas, electricidad, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos y las de detección y prevención de incendios, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo.
¿Cómo solicitar permiso a la comunidad para realizar obras que afecten a elementos comunes?
Ni el Presidente de la comunidad ni el Administrador de Fincas poseen la capacidad para poder otorgar el permiso de obras en una vivienda, será necesario que sea aprobado en una Junta de Propietarios.
Una vez que nuestra petición sea incluida en el Orden del día y se celebre la junta, se someterá a votación. Para que la obra en la vivienda sea permitida y pueda realizarse, deberán estar de acuerdo las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, es decir, no solo de los presentes en la Junta, sino de todos los que integran la Comunidad.
¿Y si es la comunidad la que necesita hacer una obra en una vivienda?
En este supuesto, los propietarios están obligados a permitir que se realicen en su vivienda las reformas necesarias para el bien del edificio en su conjunto, así como las servidumbres imprescindibles para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes. No obstante, también existirá el derecho a que se les resarza de los daños y perjuicios que se puedan ocasionar. Así lo establece el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Se van a realizar obras en tu vivienda o edificio?
Si tienes planeado realizar cualquier tipo de reforma en tu vivienda te resultará de utilidad contar con un buen seguro de hogar multirriesgo que incluya la responsabilidad civil por obras menores y la cobertura opcional de reclamación de daños, además de otros desperfectos al contenido y el continente.
En el caso que sea vuestra comunidad la que va a realizar las obras, te aconsejamos comprobar que la Junta de Gobierno ha contratado el seguro de responsabilidad civil como promotor y un seguro todo riesgo rehabilitación, productos específicamente diseñados para prestar cobertura frente a la variedad de riesgos que amenazan a la ejecución de una obra. Otra opción es verificar que la empresa constructora o autónomo suscriban dicho seguro con las coberturas y sumas aseguradas más amplias posibles.
En José Silva Correduría de Seguros mediamos y asesoramos en seguros desde hace más de 30 años. Nos encanta recibir vuestras opiniones, puedes hacerlo por distintos medios o visitar nuestra página web.
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