Una Comunidad de Propietarios es una organización sensible a los vaivenes de sus miembros. Crisis económicas, alta tasa de desempleo, eventos imprevisibles, siniestros no cubiertos por los seguros que en ocasiones obligan a elegir qué gastos son prioritarios. Hay propietarios incapaces de cubrir necesidades básicas como alimentación y vestido, en consecuencia tampoco atienden otros gastos menos urgentes y prioritarios como por ejemplo las cuotas obligatorias de la comunidad. La morosidad es una inquietud habitual en la Comunidad de Propietarios, invariablemente algún vecino o entidad bancaria no cumple regularmente con los pagos que han sido acordados, pero ahora con la pandemia provocada por el coronavirus se observa un incremento de los impagos.
El desempleo, los ERTE y, en general, las dificultades económicas que ha traído el coronavirus han disparado la morosidad. Según los cálculos del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAE) ha repuntado un 50% durante los meses del estado de alarma, de marzo a mayo, con respecto al mismo periodo de 2019. Traducido a euros, este incremento supone 375 millones de deuda más. Si a esta cifra de pérdidas le sumamos los sobrecostes que generan las medidas sanitarias preventivas de obligado establecimiento en la nueva normalidad (desinfección de instalaciones comunes como piscina, gimnasio, pistas deportivas, parques infantiles, jardines o salas comunes) y la incertidumbre de tener que enfrentarse a una creciente avalancha de propietarios morosos que no abonan sus cuotas ordinarias de la comunidad debido a nuevas restricciones que día a día son adoptadas, el panorama que se dibuja no resulta nada alentador. Tanto es así que podría poner en jaque el correcto funcionamiento de una Comunidad de Propietarios y de sus servicios comunes.
La dificultad para celebrar la junta de propietarios, por las limitaciones de aforo, hace necesarios buscar fórmulas para hacer frente y poder revertir a tiempo esta situación, siempre de acuerdo a la ley, sabiendo lo que se puede hacer y lo que no. A continuación vamos a enumerar algunas estrategias para gestionar los impagos en una Comunidad de Propietarios que, si son eficaces, podrían evitar la subida de cuotas o plantear derramas para afrontar la falta de liquidez.
¿A quién se puede considerar moroso?
Es moroso el propietario que no esté al día en sus pagos a la comunidad. Generalmente la mayor deuda corresponde a personas jurídicas, entidades financieras, constructoras, promotores, fondos de inversión, sociedades de cartera, rentistas e inversores. La deuda puede afectar a las cuotas de gastos ordinarios o a derramas por gastos extraordinarios que hayan sido debidamente aprobados y que sean ya exigibles a los miembros de la comunidad. Los pagos aprobados por la Junta de Propietarios serán obligatorios para todos los propietarios de una vivienda o inmueble. Tras un mes de impago por parte de un propietario, se considera que tiene deudas con la comunidad, por lo que son exigibles a término legal.
¿Quién debe pagar las cuotas comunitarias?
El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el propietario debe “Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades”. Por lo tanto todo propietario debe contribuir con el pago de la cuota estipulada en los estatutos o la división horizontal. Este pago debe corresponder a la cantidad necesaria para dar frente a los suministros y servicios contratados, así como para contribuir al fondo obligatorio de reserva de la comunidad. De la misma manera, todos los propietarios deben de participar en los pagos de derramas y gastos extraordinarios que la comunidad de propietarios pueda acordar. También conviene aclarar que, de cara a la comunidad, el responsable del pago de las cuotas nunca es el inquilino o el cesionario, con independencia de lo que se pacte en el contrato de arrendamiento.
¿Quién fija el importe de las cuotas comunitarias?
Según el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, los gastos comunes de una comunidad se repartirán teniendo en cuenta la cuota de participación que cada piso o local tenga asignada. El coeficiente o cuota de participación es el porcentaje del total del edificio que corresponde a cada piso o local. Para fijar la cuota de participación se toma como base la superficie útil del piso o local en relación a la totalidad del inmueble, su situación y emplazamiento, así como el uso que se presume que va a tener de los elementos comunes. Las cuotas de participación se fijan en los estatutos o la escritura de división horizontal, y todos los miembros de la comunidad de propietarios están obligados a participar en los gastos comunes de mantenimiento de los servicios generales de dicha comunidad.
Excepcionalmente también pueden aprobarse por la Junta de Propietarios reglas de reparto específicas para determinados gastos, que pueden ser los ordinarios y los que contribuyen al fondo de reserva, y los extraordinarios, para obras o necesidades concretas que se hayan acordado.
¿Cuál es la mejor estrategia para actuar ante un caso de morosidad?
En primer lugar, debemos ser conscientes de que no hay una solución única para lograr el cobro de una deuda. Para algunos casos lo más adecuado será plantear directamente una vía judicial, en otros será preferible una mediación amistosa. Por estos motivos, el primer paso siempre debería ser identificar adecuadamente al deudor y tratar de hablar con él, personalmente o reunidos en Junta de Propietarios, ponerle al día de sus obligaciones como propietario ante la Comunidad, así como notificarle oficialmente la cantidad adeudada por sus impagos.
Debemos tener en cuenta que no es igual no hacer frente a los pagos sin justificación, que probar la falta de recursos, por lo que hay que estudiar adecuadamente cada situación. Si fuera conveniente, y siempre que sea aprobado por la Junta de Propietarios, se podrá establecer un plan de pagos a la medida del deudor, con tal de resolver el conflicto amistosamente y regularizar su descubierto.
En el caso de que la situación se mantuviese, sería conveniente enviar una carta certificada o Burofax para acreditar la comunicación de su débito, con registro de fecha y constancia de recepción del propietario moroso. Todos los avisos, notificaciones y escritos dirigidos al deudor, deberán ser guardadas con fin de poder ser utilizadas como prueba y dejar constancia de las reclamaciones que se han hecho en el caso de que tengamos que llegar a un procedimiento judicial.
Si la vía amistosa no tiene éxito, no quedará más remedio que emprender acciones judiciales contra el propietario moroso. Para ello se deberá convocar una la Junta de Propietarios Extraordinaria donde se establecerán la previa certificación del acuerdo para emprender acciones legales contra el propietario moroso. Una vez acordado en la Junta, los representantes de la comunidad dispondrán de un plazo de 3 meses para iniciar el proceso judicial como está indicado en la Ley de Propiedad Horizontal y en el Código Civil.
El procedimiento monitorio por la Comunidad de propietarios es el más utilizado para reclamar las cantidades adeudadas por los vecinos en concepto de impago de su participación en los gastos comunes o extraordinarios del edificio. Es un procedimiento regulado por el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, pero que para ser iniciado necesita previamente cumplir los siguientes requisitos:
- Convocatoria de la Junta de la comunidad para aprobar la deuda de los propietarios morosos.
- Aprobación por la Junta de la liquidación de deuda y ejercicio de acciones judiciales.
- Notificación del acuerdo a los propietarios.
- Expedir certificado del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la Comunidad.
- Presentación del procedimiento monitorio en el Juzgado.
En caso de que la sentencia sea favorable a la comunidad, el juez requerirá al moroso que pague el importe de sus cuotas más los gastos oportunos de la tramitación en un plazo máximo de 20 días. Si el demandado no comparece ante el tribunal o no se opone a la demanda, deberá de hacer frente a sus pagos o el juez ordenará la ejecución de los bienes del deudor con fin de saldar la deuda, pudiendo ser embargados hasta cubrir la cantidad adeudada.
¿Tenéis problemas de morosidad en vuestra comunidad?
El seguro aporta una solución para equilibrar las cuentas de la Comunidad de Propietarios mediante la garantía de Anticipo de cuotas impagadas. Por lo tanto, Hoy resulta más necesario que nunca revisar si vuestra Comunidad de Propietarios dispone de un Seguro Multirriesgo que incluya la Protección Jurídica, y si esta cobertura os garantiza un asesoramiento y defensa jurídica independiente e imparcial (tanto en procedimientos judiciales presenciales como telemáticos), que defienda vuestras necesidades, derechos e intereses.
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