A diferencia de nuestros vecinos europeos, según el INE en España solo el 18,3% de los hogares reside en régimen de alquiler sobre una población total de 47.326.687 residentes. ¿Tiene miedo el arrendador a poner su vivienda en alquiler?
Cuando hablamos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) nos estamos refiriendo a la normativa que regula los diferentes aspectos de los alquileres de inmuebles en nuestro país. Su función es la de guiar toda materia vinculada con la vivienda y el alquiler, incluido el uso turístico o comercial.
Por lo tanto, la LAU da respuesta a temas de tanta importancia como la duración de los contratos de alquiler, el precio de la renta, los gastos consustanciales a un arrendamiento o las obras que requiere cada vivienda.
Si bien esta normativa fue actualizada por última vez en el año 2019, la introducción de la nueva Ley de Vivienda puede conllevar cambios en aspectos sustanciales ya tratados en la Ley de Arrendamientos Urbanos, como por ejemplo el control de la cuantía del alquiler o la duración de los contratos entre otros.
El Consejo de Ministros ha aprobado el pasado 1 de febrero el proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, tras sufrir varios retrasos durante su proceso de elaboración, y ha pedido que se tramite por el procedimiento de urgencia en las Cortes para poder cumplir con los plazos comprometidos. Esto podría significar que esta normativa se ponga en marcha antes del último trimestre de este año.
Por este motivo, desde nuestra correduría os queremos ofrecer información relativa a lo establecido actualmente por la LAU y que cambios podría introducir la nueva Ley de Vivienda respeto a los alquileres y la seguridad para arrendadores y arrendatarios, o sea, casero e inquilino.
La cuantía del alquiler:
En su artículo 17, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el valor de la renta de un alquiler puede ser libremente estipulado por las partes, teniendo en cuenta factores como la situación del mercado de alquileres y las características de la vivienda (superficie, estado de conservación, ubicación…) Salvo que se pacte lo contrario, el pago de la renta es mensual y se debe efectuar dentro de los primeros siete días del mes. En ningún caso el arrendador puede exigir más de una mensualidad de renta de manera anticipada. La realidad es bien distinta, quizá por el desconocimiento de mecanismos de garantía de cobro de la renta.
El artículo 18 apunta que durante la vigencia del contrato la renta solo podrá ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, previo requerimiento fehaciente al inquilino en el que debe incluir una certificación del Instituto Nacional de Estadística (INE) con los índices de precios que limitan la nueva renta estipulada.
Pero como la nueva Ley de Vivienda contempla el congelamiento de precios del alquiler en áreas tensionadas (barrios, distritos, municipios o comunidades donde estos valores han estado más de cinco puntos por encima del IPC durante cinco años), será necesario una adaptación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en los puntos que determina cómo se estipula la renta.
La duración de los contratos:
Aunque sugiere un plazo de cinco años, la LAU establece que la duración de los contratos de alquiler puede ser libremente pactada por inquilino y propietario. En los casos de arrendamientos en los que no se estipuló plazo de duración se entiende que fueron celebrados por un año, aunque obliga al propietario a prorrogar anualmente hasta que se cumplan los cinco años.
El inquilino tiene derecho de desistimiento pasados seis meses y el arrendador derecho a percibir una indemnización de una mensualidad por cada año de contrato transcurrido.
Una vez transcurridos estos cinco años de duración del contrato, el artículo 10 determina que, si ninguna de las dos partes notifica su voluntad de no renovación, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales. En caso contrario, la parte que no quiera renovar el contrato deberá notificar su voluntad a la otra. El propietario debe notificarlo con un plazo de al menos cuatro meses de anticipación, mientras que el inquilino debe hacerlo dos meses antes.
Pero la Ley de Vivienda introducirá una prórroga extraordinaria a la que tendrán derecho los inquilinos de áreas tensionadas. Deberá ser aceptada por el arrendador, se hará por plazos anuales y tendrá una duración máxima de tres años, que es lo que dura la declaración de área tensionada.
El reparto de gastos inherentes al alquiler:
La Ley de Arrendamientos Urbanos permite a las partes pactar cómo repartirán entre sí los gastos necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble, pero para que sea válido debe estar por escrito y determinar el importe anual de los gastos a la fecha del contrato.
Por otra parte, el Real Decreto-ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler dictamina que, si se trata de una persona jurídica, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato deben ser afrontados por el arrendador. En el caso de alquileres que se llevan a cabo entre personas físicas esta cuestión no está regulada, lo que origina que habitualmente sea el inquilino quien se hace cargo de este coste.
Aunque desde la organización FACUA – Consumidores en Acción se había solicitado al gobierno que en la nueva Ley de Vivienda se introduzca que los honorarios de las agencias inmobiliarias corran por cuenta de los arrendadores, parece ser que finalmente esta medida no ha sido incorporada.
Los seguros de alquiler:
El seguro de alquiler es el magnífico complemento a la fianza que la LAU permite pactar entre inquilino y propietario, con el fin de garantizar el cumplimento de las obligaciones arrendaticias. Además, el Plan Estatal de Vivienda 2022-2025 propone la concesión de ayudas para el pago del seguro de alquiler con objeto de incrementar la confianza de los arrendadores y así la oferta de vivienda en alquiler. Esta subvención, dirigida tanto al arrendador como al arrendatario, podrá cubrir toda la prima anual de la póliza, con un tope del 5% sobre la renta anual que debe satisfacer el inquilino.
Debemos tener en cuenta que el seguro de alquiler, también conocido como seguro de impago, es la espectacular manera de garantizar el cobro de las rentas de alquiler. Además del impago de la renta, protege frente a los deterioros inmobiliarios y el robo del continente del inmueble que puedan ser causados por el arrendatario y brinda asistencia jurídica ante posibles conflictos civiles o penales. A estas coberturas básicas pueden añadirse otras garantías, como por ejemplo el impago de suministros, impago de alquiler a causa del incendio en la vivienda, limpieza del inmueble tras la marcha del inquilino, etc. Al inquilino le aporta la tranquilidad de no tener que enfrentarse a fianzas desorbitadas. Por la mitad de una mensualidad se puede vivir del alquiler de forma segura.
¿Eres arrendador o arrendatario y necesitas un buen seguro de alquiler?
La comercialización de falsos seguros de alquiler ha crecido de manera espectacular en los últimos años, con el riesgo que supone si llega a ocurrir el siniestro. Por este motivo, a la hora de contratar un seguro de alquiler es necesario que contemos con la colaboración de una correduría de seguros, es decir, un mediador especializado, independiente e imparcial, que nos recomendará las mejores pólizas, con todas las garantías profesionales y claridad en cláusulas y contratos.
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