Según los últimos datos estimados por la Federación Empresarial Española de Ascensores (FEEDA), España es uno de los países con más ascensores por habitante de todo el mundo: 1.180.000 elevadores. Otros datos muy importantes son que el 50% del parque español de ascensores tiene una antigüedad superior a 20 años, y que más de 400.000 superan los 30 años dando servicio. Con el objetivo de aumentar las medidas de seguridad se ha aprobado la nueva normativa de ascensores, ITC AEM 1, en el Real Decreto 355/2024.
Este nuevo plan de mantenimiento, que fija los estándares y los nuevos requisitos de seguridad que tienen que cumplir los ascensores para dar servicio, afectará a innumerables Comunidades de Propietarios. Establece nuevas obligaciones para los propietarios de ascensores, con respecto al estado adecuado, su funcionamiento seguro y las reparaciones. Y responsabiliza directamente al presidente de la Comunidad de Propietarios de un edificio de que el ascensor cumpla correctamente con los nuevos estándares establecidos. Todo ello, por supuesto, repercute directamente en el seguro multirriesgo de la Comunidad de Propietarios.
Objetivos, requisitos y puesta en funcionamiento de la nueva normativa de ascensores.
La nueva normativa de ascensores ITC AEM 1, tiene como principal objetivo proteger y dar mayor seguridad a las personas, los animales de compañía y los bienes contra los diferentes riesgos de accidentes que pudieran producirse como consecuencia del funcionamiento, las modificaciones y el mantenimiento de los ascensores.
Aunque la nueva reglamentación entra en vigor el 1 de julio de 2024, no es necesario que en esa fecha todos los ascensores deban estar ya adaptados a sus nuevos requisitos. Las distintas medidas se podrán ir implementando mediante el resultado de las inspecciones periódicas convencionales, resultado de las cuales se determinará si el ascensor cumple o no con la ITC y en ese momento es cuando se establecerán los plazos obligatorios para los nuevos requisitos de seguridad.
Nuevas responsabilidades para las Comunidades de Propietarios y su junta de gobierno.
A modo resumen, la Instrucción Técnica Complementaria-ITC Ascensores 2024 establece nuevas obligaciones para el funcionamiento o la instalación de un ascensor:
- El aparato de elevación solo puede usarse si un servicio de mantenimiento contratado garantiza las revisiones y comprobaciones reglamentarias. Si se cambia de empresa de conservación, se debe entregar el registro de mantenimiento a la nueva. En caso de siniestro, la ausencia de contrato de mantenimiento o suspensión de este dará lugar a que la compañía aseguradora ejerza la acción de reclamación a la Comunidad de Propietarios por los daños a terceros que haya tenido que afrontar.
- Si el ascensor no reúne las debidas garantías de seguridad se debe pedir a la empresa mantenedora, mediante comunicación fidedigna, que lo deje fuera de servicio. En los edificios sin servicio de conserjería o portería, existe el riesgo de incumplir los plazos establecidos.
- Se deberá informar de inmediato a la empresa responsable del mantenimiento en caso de accidente y en un máximo de 24 horas en supuesto de anomalía. Si la empresa no responde, se debe informar a las autoridades competentes. Esta obligación recae sobre la finca y su representante legal y por delegación en quien ejerza la actividad de administración de la finca.
- Si la empresa responsable del cuidado indica que se deben reparar o sustituir componentes del ascensor por razones de seguridad, será necesario cumplir con estas indicaciones en el plazo establecido. En caso contrario hay que suspender el servicio temporalmente.
- Se deberán conservar los documentos originales del ascensor o copias de estos. El registro de mantenimiento, la declaración de conformidad CE o UE, la ficha técnica, el manual de funcionamiento, los certificados de inspección periódica, y el contrato de mantenimiento.
Nuevas medidas mínimas de seguridad en los ascensores existentes.
La nueva norma de revisión de ascensores incorpora una serie de estándares técnicos a los que tendrán que adecuarse los elevadores que ya están en funcionamiento:
- Precisión en la nivelación: Se detendrán con la cabina alineada al piso, permitiendo un margen de un centímetro arriba o abajo. Esto ayudará a evitar tropiezos, especialmente para personas mayores o aquellas con dificultades de movilidad.
- Mejora del sensor de puertas automáticas: Los sensores deben detectar obstáculos en todo el recorrido de la puerta, desde la parte superior hasta el suelo. Esto previene situaciones de riesgo, por ejemplo, cuando las puertas se cierran al extender un brazo o cuando una mascota con correa viaja en el aparato.
- Incorporación de un pesacargas en la cabina: Los ascensores de las Comunidades de Propietarios deben incluir un dispositivo que evite su movimiento si se supera el límite de peso. Actualmente, algunos ascensores funcionan con sobrecarga, lo que reduce la precisión de parada y ralentiza el recorrido.
El coste de la instalación de estas nuevas medidas de seguridad se repartirá en función del coeficiente de participación de cada propietario obligado al gasto. Una buena programación económica permitirá afrontarlo sin sobresalto.
El rol del cargo de presidente en la comunidad en la nueva normativa de ascensores.
Algo que llama especialmente la atención es que la Instrucción Técnica Complementaria (ITC) establece nueva responsabilidad para quien ejerza el cargo de presidente de la Comunidad de Propietarios, pues será quien debe vigilar que el ascensor cumpla con los requisitos reglamentarios. Mucha atención a la cobertura del seguro multirriesgo y a sus límites de aseguramiento. El presidente actuará como representante de los propietarios durante las revisiones y trabajos de mejora del ascensor, y entre sus nuevas funciones se encuentran:
- Ha de asegurar que se realizan las revisiones y comprobaciones reglamentarias del ascensor.
- Informará a la empresa de mantenimiento de cualquier deficiencia, accidente o anomalía en su funcionamiento.
- Conservará el registro de mantenimiento del ascensor para presentarlo al órgano competente de la comunidad autónoma si se le solicita o para facilitárselo a una nueva empresa de mantenimiento en caso de cambio.
En este contexto, los Administradores de Fincas desempeñan un papel crucial. Como profesionales cualificados y remunerados, deben conocer y comprender las nuevas medidas de la ITC para informar adecuadamente a los propietarios. Y no solo de las novedades de esta norma, sino también de la necesidad de que la comunidad cuente con un buen seguro de defensa jurídica. Además de brindar un asesoramiento jurídico independiente e imparcial y ocuparse de defender las necesidades, derechos e intereses de la Comunidad de Propietarios, esta póliza se encargará de la protección jurídica de quien ejerce el cargo de presidente como representante legal de la finca e incluso del secretario-Administrador de esta.
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