En materia de prevención y seguridad, las Comunidades de Propietarios suelen centrarse en lo más visible: ascensores, fachadas, instalaciones eléctricas, calderas… Sin embargo, existe un riesgo silencioso que habita en algunos inmuebles, sin importar su antigüedad ni estado, y afecta a sus habitantes: el gas radón. Este contaminante natural, que se filtra desde el subsuelo, puede acumularse en el interior de los edificios residenciales e incrementar el riesgo para la salud de quienes viven o trabajan en ellos.
Durante años, el gas radón ha pasado desapercibido, pero en la actualidad tenemos constancia que es la segunda causa de cáncer de pulmón en España, según la Organización Mundial de la Salud. Sus efectos no son inmediatos: se trata de un daño acumulativo que aumenta con el tiempo. Quizá la mayor amenaza del gas radón no sea su toxicidad, sino su discreción. No huele, no irrita, no se escucha.
La presencia del gas radón se detecta únicamente con mediciones específicas, lo que convierte su gestión en un proceso delicado y complejo (medir, interpretar, ventilar, sellar, mejorar la estanqueidad). Y todo ello en edificios que, frecuentemente, fueron diseñados cuando este nocivo gas era poco más que una nota al pie en los manuales de construcción.
Afortunadamente, cada vez más Comunidades de Propietarios, gracias a la gestión de sus Administradores de Fincas, están incorporando la mitigación del gas radón en sus planes de mantenimiento y promoviendo decisiones de rehabilitación, con el fin de proteger la salud de todos sus residentes. ¿Tu comunidad ya está tomando medidas frente al gas radón?
¿Por qué el gas radón supone un riesgo para las Comunidades de Propietarios?
El radón es un gas radiactivo natural que se genera de forma espontánea en las rocas y el terreno. Al encontrarse bajo tierra, tiende a ascender y colarse por cualquier punto débil de los edificios: pequeñas fisuras, juntas de dilatación, huecos de instalaciones o grietas de muros en contacto con el terreno.
En exteriores, el radón se dispersa rápidamente y apenas supone peligro. Pero en el interior de una vivienda, un trastero, un sótano o un local comercial, puede acumularse hasta alcanzar concentraciones perjudiciales. Y lo más preocupante: no produce olor, no tiene color y no genera ningún síntoma inmediato, de modo que la única manera de detectarlo es mediante una medición específica.
La Organización Mundial de la Salud recomienda que los niveles interiores de radón se mantengan por debajo de los 300 Bq/m³, aunque lo óptimo es que no alcancen los 100 Bq/m³. Superar esos valores puede aumentar significativamente el riesgo de desarrollar enfermedades respiratorias y cáncer de pulmón.
Cómo afecta el radón a las Comunidades de Propietarios en España
Aunque suele asociarse a zonas graníticas, la presencia de radón no se limita a unas pocas provincias. El mapa oficial elaborado por el Consejo de Seguridad Nuclear identifica municipios de riesgo en prácticamente todas las comunidades autónomas. No solo áreas de Cataluña, Castilla y León, Madrid, Extremadura, Andalucía, Comunidad Valenciana, Galicia o Aragón cuentan con lugares clasificados en zona I o zona II, lo que significa que hay edificaciones en las que puede ser necesario aplicar medidas de protección.
Para las Comunidades de Propietarios, este hecho tiene implicaciones directas. Las viviendas situadas en plantas bajas o en contacto con el terreno, los locales comerciales, los trasteros y garajes comunitarios, o las zonas comunes con poca ventilación son especialmente sensibles. Además, la estructura del edificio, el tipo de terreno, las reformas realizadas en el pasado o incluso el grado de hermeticidad de la envolvente pueden influir en cómo se comporta el radón.
Un aspecto importante que conviene tener en cuenta es que dos viviendas dentro del mismo edificio pueden presentar niveles muy diferentes. El radón no se distribuye de forma uniforme, sino que fluctúa según la construcción y el flujo natural de aire. Por eso, el hecho de que un municipio esté catalogado en una u otra zona no garantiza que un edificio tenga niveles altos de radón o que esté libre de él.
Normativa aplicable al gas radón
El marco regulatorio se ha reforzado en los últimos años. En España, la protección frente a la exposición al radón se regula principalmente a través de dos documentos:
Código Técnico de la Edificación (CTE)
El Código Técnico de la Edificación, a través del Documento Básico HS-6, regula la protección frente al radón en obra nueva, rehabilitaciones importantes y cambios de uso. Según esta normativa, cada municipio está clasificado como zona I o zona II, lo que determina la intensidad de las medidas a aplicar. En zona I se exigen actuaciones básicas, centradas en mejorar el sellado y la ventilación. En zona II, al tratarse de una zona de mayor riesgo, es necesario incorporar soluciones más avanzadas, como barreras antiradón o sistemas de despresurización.
Instrucción IS-47
La Instrucción IS-47 del Consejo de Seguridad Nuclear, vigente desde mayo de 2025, establece la obligación de medir el radón en centros de trabajo ubicados en municipios clasificados en zona II. Esto afecta directamente a Comunidades de Propietarios que tengan una portería, un despacho administrativo o locales comerciales que funcionen como lugares de trabajo en planta baja o sótano. Si las mediciones superan los 300 Bq/m³, la comunidad o el propietario del local debe llevar a cabo medidas para reducir la concentración. Posible responsabilidad “in vigilando” de la persona que ejerce el cargo de presidente de la comunidad (Ley 8/2013 de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbana) y de la administración de la finca, si es un profesional externo.
En resumen, la legislación actual ya no contempla el radón como un elemento de seguridad opcional o exclusivamente técnico. Forma parte de la normativa obligatoria, especialmente cuando se acometen obras, reformas, ampliaciones o cambios de uso en las Comunidades de Propietarios. Tenerlo en cuenta no solo permite cumplir con la ley, sino también anticipar riesgos de salud y evitar posibles problemas futuros.
Cómo saber si una Comunidad de Propietarios tiene altos niveles de radón
La única forma fiable de conocer los niveles reales de radón en una Comunidad de Propietarios es realizar una medición de larga duración, normalmente a lo largo de tres meses. Los detectores utilizados son pequeños dispositivos que se colocan en las estancias seleccionadas, generalmente en plantas bajas, sótanos o zonas comunes cerradas.
Lo más recomendable es que las mediciones se realicen con la ayuda de un técnico especializado (arquitecto, aparejador o empresa acreditada), ya que es importante elegir bien los puntos de colocación y seguir un protocolo adecuado. Además, la interpretación posterior debe apoyarse en la normativa vigente para valorar si el nivel obtenido requiere medidas correctoras.
Medidas efectivas para minimizar el gas radón en Comunidades de Propietarios
Cuando en una Comunidad de Propietarios se detectan niveles de gas radón, existen diversas soluciones con un mismo objetivo: impedir que el gas entre en el interior del inmueble y facilitar su evacuación al exterior.
Lo habitual es empezar con actuaciones sencillas, como el sellado de grietas, juntas o pequeños pasos de instalaciones. Estas medidas pueden reducir de forma notable el radón en niveles moderados, aunque en casos más graves suelen ser insuficientes por sí solas.
En edificios con cámaras sanitarias, trasteros o garajes, mejorar la ventilación es clave. Renovar el aire ayuda a dispersar el gas radón y evita que se acumule en espacios cerrados, protegiendo así a todos los residentes.
Cuando las concentraciones son elevadas será necesario recurrir a la barrera antiradón, una membrana instalada bajo la solera o el pavimento que bloquea el paso del gas desde el suelo. En casos complejos, la opción más fiable suele ser la despresurización del terreno, un sistema que canaliza el gas hacia el exterior y reduce significativamente su concentración en el interior del edificio.
En determinadas situaciones, también puede aplicarse la presurización del interior del inmueble, que introduce aire limpio para aumentar ligeramente la presión y dificultar la entrada del gas radón. Aunque no se suele emplear como única solución, es un complemento muy útil a otras medidas.
La importancia de contar con una correduría experta en Comunidades de Propietarios
Las Comunidades de Propietarios tienen la responsabilidad de velar por la seguridad y la salud de todas las personas que viven, visitan y trabajan en el edificio. Por ello, es fundamental que, a través del Presidente o del Administrador de Fincas, se informe a los propietarios de la conveniencia de realizar mediciones de gas radón, reformas o actuaciones de rehabilitación para minimizar su impacto. Una buena comunicación interna y toma de decisiones son esenciales para abordar este riesgo de forma eficaz.
En este proceso, contar con el apoyo de una correduría especializada en Comunidades de Propietarios puede marcar la diferencia. La comunidad contará con asesoramiento experto en todo lo relacionado con las intervenciones necesarias: el seguro todo riesgo rehabilitación está diseñado específicamente para cubrir los múltiples riesgos asociados a obras en Comunidades de Propietarios, incluso aquellos trabajos vinculados al control del radón, coberturas específicas para reformas en sótanos o cámaras sanitarias, protección frente a imprevistos durante la ejecución de la obra y asesoramiento en cualquier cuestión de responsabilidad civil.
Una correduría con experiencia acompaña a la comunidad en cada fase. Si tienes alguna duda, ponte en contacto con nosotros. En la Correduría de Seguros José Silva hacemos fácil lo complejo.
© José Silva Correduría de Seguros 2025.