Cuando en una Comunidad de Propietarios surge la necesidad de realizar obras, ya sea a causa de una fachada deteriorada, para la instalación de un ascensor o porque toca adaptarse a las exigencias de accesibilidad, la sensación habitual entre los propietarios suele ser: “nos toca pagar”. Se habla de presupuestos, derramas, plazos… pero rara vez se piensa en responsabilidades legales. Sin embargo, saber que la Comunidad de Propietarios es promotora en las obras es clave para evitar problemas a corto, medio y largo plazo.
Y es que muchas Comunidades de Propietarios desconocen que, desde el punto de vista jurídico, no actúan como simples clientes. Conviene dejar claro que, cuando se realiza una obra, la ley asigna a la comunidad el papel de promotora, con todo lo que ello implica: obligaciones y responsabilidades frente a terceros y seguros imprescindibles. Ignorar esta realidad suele traducirse en conflictos con el constructor, reclamaciones de vecinos o terceros afectados e incluso pérdida patrimonial.
En este artículo analizamos, de forma clara y sin tecnicismos, cuándo la Comunidad de Propietarios es considerada promotora en una obra, qué tipo de intervenciones están sujetas a esta condición, qué dice la normativa vigente y por qué contar con los seguros adecuados.
¿Qué significa ser promotora en obras según la ley?
Para entender por qué una Comunidad de Propietarios puede ser considerada promotora, es imprescindible acudir a la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). Esta norma regula el proceso constructivo en España y define que agentes intervienen en una obra y qué responsabilidades asume cada uno.
Es el artículo 17.4 de la LOE el que reconoce explícitamente que las Comunidades de Propietarios pueden ostentar la condición de promotor. Por si hubiera alguna duda, el Tribunal Supremo ha confirmado esta interpretación, señalando que los propietarios obtienen un «beneficio patrimonial demostrable» al rehabilitar el inmueble.
Según la LOE, promotor no es solo quien construye o realiza rehabilitaciones en edificios. La ley considera promotor a cualquier persona física o jurídica que decide, impulsa, programa y financia una obra.
Por lo tanto, cuando la junta de propietarios vota a favor de una rehabilitación, acuerda los plazos con la empresa constructora y financia la obra mediante derramas, fondos comunes o subvenciones, está realizando exactamente esas funciones. La LOE es muy clara al respecto: no es necesario tener ánimo de lucro ni dedicarse profesionalmente a la construcción. El simple hecho de promover una obra sitúa a la comunidad como promotora.
Ser promotora en las obras no es un simple matiz legal
Como ha quedado claro, al realizar una obra la Comunidad de Propietarios ostenta la figura de promotor según la LOE. Esto implica obligaciones estrictas:
- Responsabilidad solidaria: la comunidad (sin personalidad jurídica propia) responde, junto con el resto de los agentes de la edificación, por vicios o defectos de construcción.
- Seguros obligatorios: es imperativo suscribir los seguros de daños correspondientes para garantizar la cobertura de posibles fallos estructurales o de ejecución.
- Capacidad jurídica: la ley extiende la responsabilidad del promotor, entre otros, a las Comunidades de Propietarios que tengan una intervención decisoria en la promoción.
Pensar que esta calificación es solo una cuestión teórica es uno de los errores más extendidos entre los propietarios. Ser promotora implica asumir responsabilidades muy concretas. La Comunidad de Propietarios responde, en determinados casos, de forma solidaria junto con la constructora y los técnicos por los daños que puedan derivarse de la obra, tanto a terceros como a los propios vecinos.
Esto significa que, si aparece un defecto grave, si se produce un accidente durante la ejecución o si un tercero resulta perjudicado, la comunidad puede verse directamente implicada. Por eso, entender este rol desde el inicio es fundamental para tomar decisiones informadas y proteger a sus propietarios. Cuando existe un Administrador de Fincas profesional, su responsabilidad es informar y ejecutar los acuerdos adoptados.
Tipos de obras en Comunidades de Propietarios y su encaje legal
No todas las obras que se realizan en un edificio residencial tienen el mismo tratamiento jurídico. La diferencia entre actuar como promotor o como consumidor depende, en gran medida, del tipo de intervención que se lleve a cabo.
Cuando hablamos de obras de gran entidad, como rehabilitaciones de fachada, refuerzos estructurales, sustitución de cubiertas o intervenciones que afectan a la configuración arquitectónica del edificio, la comunidad entra de lleno en el ámbito de aplicación de la LOE. En estos casos, la comunidad no es un cliente más, sino promotora técnica de la obra.
Esto conlleva responsabilidades específicas, como la necesidad de coordinar a los distintos agentes de la edificación, responder por determinados daños y contratar seguros adecuados al alcance de la intervención.
En cambio, en las obras menores de conservación o mantenimiento, la aplicación de la LOE no es automática, por lo que es vital reflejar las garantías en el contrato firmado con la empresa constructora o el autónomo. Si no se menciona expresamente la LOE en el contrato, la relación se regirá por el RD Legislativo 1/2007 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. En estos casos, la Comunidad de Propietarios actúa como consumidor frente al empresario que presta el servicio.
La instalación del ascensor y obras de accesibilidad: el ejemplo más claro de comunidad promotora
Uno de los ámbitos donde más dudas surgen es el de las obras de accesibilidad en Comunidades de Propietarios. Durante años se percibieron como mejoras voluntarias, pero hoy en día la legislación ha cambiado claramente el enfoque.
La Ley de Propiedad Horizontal establece que las obras necesarias para garantizar la accesibilidad universal tienen, en muchos casos, carácter obligatorio. Esto incluye actuaciones como la instalación de rampas, la eliminación de barreras arquitectónicas o la adaptación de accesos comunes.
Incluso aunque no exista unanimidad entre los propietarios, si el coste de la obra no supera determinados límites económicos, una vez descontadas las subvenciones, la comunidad está legalmente obligada a ejecutarla. En este tipo de obras, especialmente cuando tienen una cierta complejidad técnica, la comunidad cumple el papel de promotora, con las responsabilidades ya mencionadas.
Pero si hay una obra que concentra conflictos, costes y responsabilidades, esa es la instalación o sustitución de un ascensor. No se trata solo de una mejora de confort, sino de una intervención técnica compleja que afecta a la estructura y al uso del edificio.
En estos casos, la comunidad actúa claramente como promotora. Debe contratar un proyecto técnico, una dirección facultativa que supervise la ejecución y una empresa instaladora que lleve a cabo la obra. Cualquier error en este proceso puede derivar en problemas serios, desde defectos constructivos hasta accidentes con consecuencias económicas importantes.
¿Es suficiente el seguro multirriesgo de la comunidad durante una obra?
Uno de los errores más comunes es pensar que el seguro multirriesgo de la comunidad cubre cualquier incidente que pueda surgir durante una obra. Estas pólizas están diseñadas para riesgos ordinarios del edificio, accidentales e imprevistos, no para procesos constructivos complejos.
Cuando se inician obras de cierta entidad, muchas coberturas quedan limitadas o directamente suspendidas. Si ocurre un accidente grave y la póliza no responde, la comunidad puede verse obligada a asumir los costes con sus propios recursos, lo que supone un riesgo enorme para los propietarios.
El Seguro Todo Riesgo Rehabilitación como protección clave
Para cubrir este vacío existe el seguro todo riesgo rehabilitación, una póliza específica para las obras en Comunidades de Propietarios. Este seguro protege frente a daños materiales imprevistos durante la ejecución de la obra y durante el periodo posterior de mantenimiento.
Con este tipo de póliza, la comunidad evita tener que afrontar derramas en caso de siniestro y protege la economía de los copropietarios frente a incidentes que pueden ser muy costosos.
La importancia de la protección jurídica cuando la comunidad es promotora en las obras
Las obras en Comunidades de Propietarios generan conflictos con frecuencia. Retrasos, desacuerdos con la constructora o defectos ocultos son situaciones habituales. Contar con un seguro de protección jurídica especializado permite a la comunidad disponer de un asesoramiento legal experto y afrontar posibles reclamaciones sin poner en riesgo los fondos comunes.
Además, cubre los costes de abogados, procuradores y peritos, fundamentales para defender los intereses de la comunidad en caso de litigio.
Responsabilidad civil en las obras: ¿está bien dimensionada?
Aunque muchas comunidades tienen contratada una póliza de responsabilidad civil, las sumas aseguradas suelen ser insuficientes e inválidas para el contexto de una obra.
Un accidente grave puede generar indemnizaciones muy superiores a los límites habituales. Por eso es fundamental:
- Ampliar la suma asegurada en cifra superior a 600.000 euros.
- Contratar una RC específica para la obra.
- Verificar que las empresas y subcontratas tienen sus seguros suficientes y en vigor.
Si la empresa no está correctamente asegurada, la responsabilidad puede recaer directamente en la comunidad promotora.
El papel clave de una correduría de seguros especializada en Comunidades de Propietarios
Gestionar seguros cuando la comunidad es promotora de una obra requiere experiencia y conocimiento técnico. Una correduría de seguros especializada analiza y propone el plan de seguros adecuado.
En la Correduría José Silva somos especialistas en seguros para Comunidades de Propietarios. Acompañamos a presidentes y Administradores de Fincas durante todo el proceso de obra, ayudándoles a cumplir con sus obligaciones legales, a proteger el patrimonio común y a contratar exactamente las pólizas y coberturas que necesitan, ni más ni menos.
Si tienes alguna duda, ponte en contacto con nosotros. En la Correduría de Seguros José Silva hacemos fácil lo complejo.
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