La nueva Ley de Vivienda, pendiente de su paso por el Senado y su previsible publicación en el BOE en el mes de mayo, en su disposición adicional sexta trae una novedosa definición que concierne a los Administradores de Fincas. Introduce una limitación a personas físicas de las actividades reguladas en ella, les obliga al cumplimiento de los códigos éticos establecidos en el sector y a suscribir un seguro de responsabilidad civil individual o colectivo, para garantizar los derechos de los consumidores. En nuestra opinión debería haberse extendido al seguro de caución como garantía de los fondos administrados.
Consta de una exposición de motivos, cuatro títulos, cuarenta y tres artículos, dos disposiciones adicionales, una transitoria, una derogatoria y ocho disposiciones finales, en las cuales trae otras numerosas novedades, que principalmente tienen que ver con el alquiler.
Tiene por objeto regular, en el ámbito de competencias del Estado, el acceso a las viviendas y controlar la incesante subida de precios. Introduce conceptos que nunca antes habían formado parte de ninguna normativa y que afectaran directamente a propietarios, inquilinos o a quienes busquen piso:
- Desvincula la actualización de los precios de los alquileres con el IPC.
- Amplía las zonas tensionadas y, en los nuevos alquileres, regula el precio en estas zonas.
- Establece que los gastos y honorarios al formalizar un contrato de alquiler deben correr a cargo del propietario.
- Prohíbe el “acuerdo entre las partes” y el aumento del precio del alquiler por gastos extras.
- Ofrece mayor protección frente a los desahucios. Contempla nuevos beneficios fiscales para propietarios.
- Aplicará un recargo del IBI para las viviendas vacías, que lleven más de dos años desocupadas, cuyo propietario tenga 4 o más.
¿Cómo afectan estos cambios a los inquilinos?
Una de las principales claves de esta nueva ley de vivienda es el ‘tope’ a los precios del alquiler. Hasta ahora, las actualizaciones de los contratos solían coincidir con el IPC medio. Con la nueva normativa, a partir de enero de 2024 los aumentos estarán limitados a un máximo de un 3%, quedando desvinculados del IPC. Durante el 2023, la actualización de los alquileres continuará sin poder superar el 2% y en 2025 se diseñará un nuevo índice estable. Estas medidas se aplican incluso a los contratos de alquiler ya firmados antes de la entrada en vigor de la nueva ley, cuya renovación sea posterior. Otra novedad muy importante es que no se podrán acordar subidas superiores a estos límites fijados por la nueva Ley de Vivienda.
También se prohibirá aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos no acordados en el contrato (comunidad, IBI, tasas de basura…). En el caso de los nuevos alquileres, se podrá pactar que los gastos generales del inmueble y sus servicios sean a cargo del arrendatario. Pero los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán siempre a cargo del arrendador. Por lo tanto, el nuevo inquilino solo tendrá que asumir el primer mes del alquiler, la fianza u otras garantías adicionales como el seguro del arrendatario o de Arrendamiento.
En cuanto al pago mensual, el inquilino deberá efectuarlo a través de medios electrónicos. Sin embargo, se contempla la posibilidad de que «excepcionalmente, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada«.
¿Y cómo afecta a los propietarios?
Es importante mencionar que la próxima Ley de la Vivienda hace una distinción entre grandes y pequeños tenedores (propietarios).
- Serán considerados pequeños propietarios aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad menos de 5 viviendas.
- Serán grandes tenedores aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad 5 o más viviendas en zonas tensionadas o hasta 10 viviendas en zonas no tensionadas.
Por otra parte, para que una zona sea considerada tensionada deberá cumplir uno de los siguientes requisitos: que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores, o que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares. La declaración de la zona tensionada la definirán las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos, pues tienen traspasadas las competencias de vivienda, y será revisada cada tres años.
Los grandes tenedores no podrán alquilar por encima de la referencia fijada por la comunidad autónoma o ayuntamiento, en zonas tensionadas. En cuanto a los pequeños propietarios, el precio del anterior contrato determinará a partir de qué cifra estará el tope para el nuevo inquilino, si la vivienda se encuentra en una zona tensionada, sin perder la referencia anterior.
Sin embargo, los propietarios podrán subir el alquiler hasta un 10% sobre la renta vigente si:
- La vivienda ha sido rehabilitada en los dos años anteriores y ha servido para cumplir condiciones de eficiencia energética y mejora de la accesibilidad.
- Un nuevo contrato firmado en una zona tensionada tiene una duración de, al menos, una década.
La norma recoge un posible sistema de bonificación fiscal en el IRPF para aquellos propietarios que tengan viviendas en alquiler:
- Bonificación del 50% a todos los propietarios que alquilen su vivienda.
- Bonificación del 70% si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años o si se trata de un nuevo contrato con mejoras o rehabilitación.
- Bonificación del 90% si se produce en áreas tensionadas y supone una bajada de al menos el 5% sobre el contrato anterior.
¿Qué efectos tendrá esta nueva ley en el mercado del alquiler?
La vivienda es un bien de primera necesidad, fuente de ingresos y objeto inversor para muchas personas ahorradoras, y últimamente moneda especulativa. La nueva Ley de la Vivienda ya está generando mucha controversia por los diferentes intereses entre quien busca una independencia o rentabilidad; hasta que pase un tiempo será difícil hacer una evaluación serena.
De lo que estamos seguros es que ya tenemos una herramienta fundamental en su desarrollo, que puede corregir los posibles desajustes por aplicación de esta nueva ley: los seguros de alquiler.
El impago del alquiler es el mayor riesgo que asume el propietario de una vivienda arrendada. El seguro de alquiler es el instrumento idóneo para proteger este activo y que a su vez permite al inquilino aportar una garantía de pago de las rentas y otros desperfectos del inmueble.
Ponte en contacto con nosotros. En José Silva Correduría somos expertos en seguros inmobiliarios. Hacemos fácil lo complejo.
© José Silva Correduría de Seguros 2023.