Aunque las Comunidades de Propietarios no tienen reconocida personalidad jurídica de forma expresa, y por lo tanto no pueden ser titulares de derechos y obligaciones, en la práctica llevan a cabo actuaciones que las convierte en obligados tributarios que han de hacer frente al pago de determinados impuestos. El pago por rendimientos profesionales y de trabajo, la percepción de subvenciones, o los rendimientos económicos obtenidos (por ejemplo por la instalación de una antena de telefonía en la azotea o publicidad en la fachada) conllevan una serie de deberes fiscales. Así lo establece la Ley General Tributaria, que en su artículo 35.4 dicta que «Tendrán la consideración de obligados tributarios, en las leyes en que así se establezca, las herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades que, carentes de personalidad jurídica, constituyan una unidad económica o un patrimonio separado susceptibles de imposición.»
Como el desconocimiento de la existencia de estas obligaciones fiscales en ningún caso es una excusa válida para no cumplir con la Agencia Tributaria, a continuación vamos a aclarar y desarrollar cuáles son estas responsabilidades concretas que las Comunidades de Propietarios deben cumplir si no quieren enfrentarse a la imposición de sanciones, aparte del pago de los tributos no declarados, y los intereses que se hayan generado.
El Código de Identificación Fiscal.
Toda persona jurídica, así como los obligados tributarios a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley General Tributaria, deben tener un número de identificación fiscal. El Real Decreto 1065/2007, en vigor el 1 de enero de 2008, que aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos y recoge las reglas generales de asignación y revocación. Este número de identificación fiscal estará compuesto por una letra, que informará sobre la forma jurídica, un número aleatorio de siete dígitos y un carácter de control.
En el caso de las Comunidades de Propietarios en régimen de propiedad horizontal, el Código de Identificación Fiscal es un elemento indispensable para poder realizar cualquier gestión administrativa, contratar cualquier servicio o poder tramitar la solicitud de ayudas y subvenciones. Además desde 2016, las Comunidades de Propietarios, deben contar con un certificado electrónico, pues la presentación de autoliquidaciones de impuestos, declaraciones o comunicaciones con la Agencia tributaria, se harán de manera electrónica, y no efectuarlo de esta manera puede ser objeto de sanción.
La Declaración Anual Relativa a Operaciones con Terceras Personas.
Todas las comunidades de bienes en régimen de propiedad horizontal están obligadas a declarar los gastos con terceros que realizan en el conjunto del edificio o la urbanización, reflejándolo en el modelo 347 de Declaración anual de operaciones con terceros. Es la declaración más común y habitual de las Comunidades de Propietarios, que debe ser realizada en los primeros meses del año. Se trata de una declaración anual de operaciones con terceras personas, en el que se declaran todos los pagos a terceros o las adquisiciones en general de bienes o servicios que efectúen al margen de las actividades empresariales o profesionales, siempre que superen la cantidad total de 3.005 euros. Conviene señalar que los suministros comunitarios de electricidad, combustibles de cualquier tipo con destino a su uso y consumo comunitario, agua, además de los seguros de zonas comunes, están exentos de ser incluidos.
La declaración del IVA.
En cuanto al impuesto sobre el valor añadido (IVA), las Comunidades de Propietarios, en el caso de obtener ingresos que provengan de actividades sujetas a este impuesto, como por ejemplo el alquiler de locales o la colocación de carteles publicitarios en fachadas y azoteas, tendrán que presentar sus declaraciones trimestralmente mediante el modelo 303. Conviene apuntar que estarán exentos de IVA los arrendamientos de las viviendas que sean propiedad de la Comunidad, como la casa portería, y las que se alquilen a particulares para uso de vivienda. También se deberá presentar una declaración-resumen anual que contenga todas las operaciones realizadas a lo largo del año natural relativas a la liquidación del Impuesto sobre el Valor Añadido, mediante el modelo 390, que deberá coincidir con el acumulativo de los modelos 303 presentados durante el año.
La declaración del IRPF.
Debemos tener en cuenta que todos los rendimientos económicos obtenidos por una Comunidad de Propietarios (como por ejemplo, el arrendamiento de espacios comunes ya sea la fachada para poner publicidad, o una azotea, para instalar una antena de telecomunicaciones, grabación de anuncios publicitarios, series, películas y otros) son considerados por Hacienda como rendimientos de capital inmobiliario, por lo que deben ser imputados a cada uno de los propietarios a través del régimen de atribución de rentas y según su coeficiente de participación en la finca mediante el modelo 184. En este documento debe aparecer reflejado e identificado cada miembro de la comunidad y las cantidades que se atribuyen a cada uno de ellos, pues a partir de este dato, la Comunidad de propietarios estará obligada a emitir un certificado de percepción de rentas, para que a su vez cada propietario lo declare en su propia declaración anual del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF). Un caso típico que obliga a efectuar una declaración de este tipo es la percepción de subvenciones, ya que también son consideradas como un incremento de patrimonio.
Además, las Comunidades de Propietarios que actúen como empresas al tener contratados directamente empleados (porteros, jardineros, limpiadores, vigilantes, etc.) a los que pagan un salario, o contraten profesionales a los que deban facturar por prestación de servicios (Administradores de Fincas, arquitectos, abogados, etc.), deben efectuar una retención a cuenta del impuesto sobre la renta del perceptor. Esta declaración deberá ser realizada mediante el Modelo 111, de forma trimestral y anualmente mediante la declaración informativa sobre retenciones e ingresos a cuenta, en el Modelo 190.
La importancia del Administrador de Fincas.
Como podemos observar, resulta más que evidente que para que una Comunidad de Propietarios pueda llevar una contabilidad controlada de todos estos impuestos, así como de las facturas, pagos, retenciones y transacciones que dan lugar a estas obligaciones fiscales, es necesario que cuente con los servicios de un profesional de la Administración de Fincas colegiado. Tanto es así que según el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, la mayoría de las comunidades que no son administradas por un profesional, suelen incurrir en alguna infracción tributaria, lo que les supone el pago de elevadas sanciones por no cumplir o hacer las declaraciones de la forma adecuada.
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