Una vez finalizada la construcción de un edificio, tras la fuerte inversión en la compra de una vivienda de nueva promoción, contar con la seguridad de que todo se ha realizado correctamente es muy tranquilizador. Sin embargo, incluso las obras mejor planificadas pueden presentar defectos con el paso del tiempo. Aquí entra el juego el seguro decenal y complementariamente la garantía trienal y anual, unas magníficas soluciones aseguradoras diseñadas para proteger tanto a promotores como a compradores frente a posibles daños estructurales y de otra índole en el inmueble.
El seguro decenal es una obligación legal establecida por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), en vigor desde 1999. Por ejemplo, su contratación es imprescindible para inscribir una vivienda nueva en el Registro de la Propiedad y, por tanto, para poder venderla. De este modo, se garantiza que los compradores o Comunidades de Propietarios no se vean desamparados si surgen defectos en el edificio.
En el tiempo transcurrido desde la obligatoriedad su aplicación, el seguro decenal ha servido para resolver diferentes casos de hundimientos parciales, grietas que ponen en riesgo la estructura o movimientos del terreno que afectan a la cimentación, evitando que los propietarios y comunidades tuviesen que asumir importantes costes de reparación.
Contar con un seguro decenal no solo aporta tranquilidad y respaldo económico: también es una garantía de calidad constructiva y de seguridad jurídica. En este artículo te aclaramos por qué su contratación es indispensable para proteger la inversión en las viviendas de las Comunidades de Propietarios.
¿Quién debe suscribir el seguro decenal?
El promotor, persona física o jurídica, es la figura que debe cubrir los daños estructurales que puedan comprometer la estabilidad de un inmueble. Para cumplir con esta obligación, debe contratar un seguro decenal. El nombre de esta póliza hace referencia a su duración: diez años de cobertura en pilares, forjados, muros de carga o cimientos. Es decir, en los elementos esenciales que mantienen la edificación en pie.
Cuando se detectan defectos de material, errores de concepción o ejecución, el propietario del inmueble en régimen de propiedad vertical u horizontal requiere al promotor su reparación y si este no responde puede ejercer la acción ante el seguro decenal.
No obstante, esta póliza no cubre daños ajenos a los elementos estructurales ni desperfectos derivados del uso cotidiano o de la falta de mantenimiento. Tampoco se hará cargo de los daños ocasionados por reformas posteriores, incendios o explosiones, salvo que se demuestre que el origen está en un defecto constructivo. En esos casos, lo adecuado sería recurrir al seguro de hogar multirriesgo, incluso como ayuda para obtener prueba de su origen.
¿A quién protege el seguro decenal?
El principal beneficiario del seguro decenal es el comprador o propietario de la vivienda y en caso de las zonas comunes, la propia Comunidad de Propietarios. Por su parte, el promotor o constructor también se beneficia, ya que queda liberado de responder con su patrimonio personal frente a reclamaciones por este tipo de daños. La compañía aseguradora es la garante de que la reparación o el pago de la indemnización se ejecute.
Plazos del seguro decenal y otros daños
Además de los defectos estructurales, una edificación puede presentar otro tipo de daños. La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) identifica y establece distintos plazos para su reclamación según la gravedad de estos:
- 10 años para defectos estructurales que afecten a cimientos, pilares o forjados, como hemos mencionado, e incluso aquellos que afecten a la urbanización.
- 3 años para desperfectos en elementos constructivos o instalaciones que comprometan la habitabilidad (por ejemplo, humedades o filtraciones). Una garantía de contratación voluntaria y muy recomendable.
- 1 año para daños en acabados o daños estéticos, como pintura o carpintería. Quizá de menor utilidad porque la deficiencia o imperfección sea más visible e inmediata, fácilmente subsanada por la constructora.
Estos plazos marcan el periodo durante el cual los afectados pueden exigir la reparación o la compensación correspondiente desde la recepción de la obra.
¿Para quién es obligatorio el seguro decenal?
El seguro decenal de daños es obligatorio en toda edificación de nueva construcción destinada a la venta. Así lo establece el artículo 20 de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE).
Sin un seguro decenal vigente, el promotor no puede inscribir la obra nueva en el Registro de la Propiedad, ni obtener financiación hipotecaria o vender las viviendas durante los diez años posteriores a la finalización de las obras.
También es recomendable, aunque no obligatorio, en edificios destinados a otros usos como oficinas, hoteles o locales comerciales, ya que aporta un plus de garantía y confianza en el mercado inmobiliario.
¿Quién está exento de contratar el seguro decenal?
La normativa contempla algunas excepciones. No están obligados a contratar el seguro decenal:
- El autopromotor que construyen su vivienda unifamiliar para uso propio y no la destina a la venta inmediata. Ahora bien, si decide venderla antes de que pasen diez años, deberá contratar el seguro decenal, muy difícil de obtener en ese momento, por el tiempo restante o contar con una dispensa expresa del comprador ante notario.
- Las edificaciones no residenciales, como oficinas, naves industriales o locales comerciales.
- Los propietarios que vendan la vivienda después de diez años desde su construcción.
¿Por qué la Garantía trienal de habitabilidad es una protección complementaria al seguro decenal?
Para el buen fin de una obra, además del seguro decenal imprescindible, existen garantías trienales complementarias que amplían la protección del edificio durante los tres primeros años tras su entrega. Estas coberturas voluntarias pueden contratarse por parte del promotor, como extensión del seguro decenal, y cubren daños en elementos o instalaciones que afecten a requisitos de habitabilidad. Si tienes intención de adquirir una vivienda solicita información sobre los seguros contratados para la obra.
Entre los aspectos que contempla la garantía trienal de habitabilidad se incluyen:
- Higiene y salubridad, como filtraciones, humedades, condensaciones o defectos en los sistemas de ventilación.
- Protección frente al ruido, incluyendo problemas de aislamiento acústico entre viviendas o con zonas comunes.
- Ahorro energético y aislamiento térmico, que cubre errores de diseño o ejecución en fachadas, carpinterías o instalaciones térmicas.
También se cubren los daños en obras secundarias o instalaciones: desprendimientos de revestimientos, rotura de solados, fisuras en tabiques, fallos eléctricos o problemas en sistemas de climatización o fontanería.
Ejemplos prácticos de reclamaciones
Algunos de los siniestros en los que estas coberturas resultaron esenciales han sido casos como:
- Humedades y filtraciones provocadas por una mala impermeabilización de cubierta y fachada que afectó directamente a varias viviendas en Galicia.
- Ruidos molestos por deficiencias en el aislamiento entre viviendas de un edificio en Madrid.
- Condensaciones y pérdidas térmicas por puentes térmicos defectuosos y falta de aislamiento en la Comunidad Valenciana.
- Desprendimiento de revestimientos por errores en la puesta en una obra en Guadalajara.
- Fallos en instalaciones de climatización y electricidad que afectaban al confort y seguridad de una urbanización en Boadilla del Monte.
Gracias a estas garantías, los propietarios no tuvieron que afrontar por sí mismos los costes de reparación y el promotor dispuso del respaldo de una aseguradora especializada.
Otras garantías opcionales cuando se realiza una rehabilitación
Cuando la edificación precisa de rehabilitación, los seguros citados anteriormente pueden ser ampliados mediante garantías adicionales que completan la protección del promotor individual o Comunidad de Propietarios. Entre ellas destacamos:
- Cobertura de inhabitabilidad y gastos de realojo: si un siniestro obliga a desalojar el inmueble, se cubren los gastos de alojamiento temporal, traslado o almacenaje de bienes hasta un máximo de tiempo que se fijará en la póliza.
- Pérdida de alquileres: indemniza al propietario-arrendador por los meses en los que no pueda alquilar su vivienda debido a un siniestro cubierto.
- Daños a bienes preexistentes: en obras de rehabilitación, se protege la parte del edificio que no está siendo objeto de los trabajos y pueda ser afectada.
Todas estas coberturas extra aportan un nivel de protección y seguridad muy valorado tanto por promotores como por Comunidades de Propietarios. Y es que contar con un seguro decenal, dentro de un programa de seguros bien diseñado, marca la diferencia entre un pequeño contratiempo y un gran desembolso económico.
En la Correduría de Seguros José Silva somos especialistas en seguros para Comunidades de Propietarios y el sector de la construcción. Solicita tu asesoramiento personalizado, ponte en contacto con nosotros. Hacemos fácil lo complejo.
© José Silva Correduría de Seguros 2025