Los casos de humedades en viviendas y Comunidades de Propietarios suelen detectarse con la aparición de manchas en paredes o techos, y el agua tiene mucho que ver en el asunto. Más allá de lo meramente estético, las humedades no atendidas a tiempo pueden comprometer la seguridad estructural de un edificio, dañar instalaciones básicas y afectar directamente a la salud de los vecinos. Los hongos y moho liberan esporas que, al ser inhaladas, pueden ser el origen de alergias, asma y otros problemas respiratorios o agravar enfermedades preexistentes.
Es en el momento que aparecen humedades en viviendas o Comunidades de Propietarios cuando surge la pregunta del millón: ¿quién debe hacerse cargo de su reparación? En algunos casos, la responsabilidad recae sobre la comunidad, que está obligada a mantener en buen estado los elementos comunes del edificio. En otros, la causa se encuentra en el interior de una vivienda particular, lo que traslada la responsabilidad al propietario. Sea cual sea el origen de las humedades, es clave resolver la causa de la forma más rápida posible.
La magnitud de esta problemática no es menor: según la Unión Española de Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras (UNESPA), los daños por agua son los siniestros más frecuentes en las Comunidades de Propietarios de España. Esto se traduce en miles de euros diarios destinados a reparaciones y en una de las principales causas de conflictividad. Los seguros multirriesgo para hogar y los seguros para Comunidades de Propietarios son el recurso más utilizado para hacer frente a estos gastos y garantizar una solución ágil ante este tipo de incidencias tan comunes.
Tipos de humedades en viviendas y Comunidades de Propietarios y quién debe hacerse cargo
Cuando aparecen humedades en el techo de las viviendas lo más probable es que nos encontremos con una causa privativa. Cuando afloran en paredes y suelos, generalmente será la Comunidad de Propietarios quién deba hacerse cargo de los costes de reparación. Aunque la respuesta pocas veces es sencilla, ya que depende del origen del problema y de la normativa aplicable. La Ley de Propiedad Horizontal establece que la Comunidad de Propietarios tiene la obligación de mantener en buen estado las zonas comunes y los elementos estructurales del edificio. Por su parte, el artículo 16 de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación indica que los propietarios y usuarios son responsables del correcto uso y mantenimiento de sus viviendas.
En la práctica, esta combinación de obligaciones genera escenarios en los que no siempre queda claro quién debe responder: ¿la comunidad, el propietario, el inquilino o incluso el promotor de la obra si se trata de una construcción de diez años o menos? Estas dudas surgen debido a que las humedades pueden tener causas muy diferentes: desde un escape accidentad puntual, como filtraciones o la rotura de una tubería, hasta problemas estructurales más graves, como humedades que ascienden desde los cimientos, o la condensación provocada por un mal uso o una ventilación deficiente.
Identificar el tipo de humedad y determinar con claridad quién debe asumir los gastos es fundamental para evitar conflictos en las Comunidades de Propietarios. A continuación, repasamos los principales tipos de humedades en viviendas y comunidades, qué dice la normativa vigente sobre su responsabilidad en cada caso concreto y cómo responden los seguros.
Humedades por capilaridad
Las humedades por capilaridad se originan cuando el agua del subsuelo asciende a través de los cimientos y muros, afectando en gran medida a plantas bajas, sótanos, trasteros y garajes. Este fenómeno es especialmente dañino porque no solo deteriora revestimientos, sino que puede debilitar los muros de carga. Cuando su origen es accidental las pólizas de seguros, a través de la garantía de daños por agua, se harán cargo de aquellos gastos contratados.
Además, puede tratarse de un problema crónico: si no se aplica un aislamiento, la humedad seguirá provocando daños. Entre sus consecuencias se encuentran el deterioro de ladrillos y morteros, la aparición de eflorescencias salinas y, en climas fríos, la heladicidad, lo que agrava el deterioro. Este hecho está expresamente excluido en los seguros multirriesgo.
En cuanto a la responsabilidad, la LOE establece distintos plazos de garantía en viviendas de nueva construcción o rehabilitación integral:
- 1 año para defectos de acabado.
- 3 años para defectos en elementos constructivos que afecten a la habitabilidad.
- 10 años para defectos que comprometan la seguridad estructural del edificio.
Si este tipo de humedad aparece dentro de estos plazos, el responsable será el promotor o constructor. Pasado ese tiempo, la reparación corresponde normalmente a la Comunidad de Propietarios, ya que afecta a elementos estructurales como los cimientos o muros de carga.
Si se prueba mal uso, falta de mantenimiento o desgaste natural de los materiales, las pólizas de seguro no se harán cargo de sus consecuencias.
Humedades por filtraciones laterales
Este tipo de humedad se produce en muros enterrados o semienterrados, que soportan la presión lateral del agua contenida en el terreno. Es habitual en sótanos, garajes y fosos de ascensor. Al tratarse de elementos estructurales, la responsabilidad de la reparación corresponde a la Comunidad de Propietarios. Suele tardar años en manifestarse y su intervención suele requerir obras de cierta envergadura, por lo que es fundamental contar con un seguro de protección jurídica en previsión de litigios.
Humedades accidentales
Las humedades accidentales son aquellas que aparecen como consecuencia de un imprevisto, por ejemplo, la rotura de tuberías, el desplazamiento de tejas en la cubierta, obras en una vivienda o un fallo puntual en las instalaciones del edificio. Suelen manifestarse en forma de goteras o manchas localizadas en techos y paredes que pueden ser reparadas o indemnizadas a través de pólizas multirriesgo.
Si el origen está en un elemento común, como el tejado o las bajantes, la responsabilidad de la reparación y sus consecuencias recae en la Comunidad de Propietarios. Cuando el problema deriva de una acción u omisión de un propietario, será él quien deba asumir los costes, que puede tener asegurados en su totalidad.
Un ejemplo muy frecuente es el de los toldos en fachadas y pérgolas o jardineras instaladas en terrazas privadas, que pueden dañar la impermeabilización del edificio. Se considera responsabilidad de un espacio privativo y, por tanto, la reparación corre a cargo del propietario. En estos casos la cobertura de un seguro de hogar resulta esencial.
Humedades por condensación
Las humedades por condensación son la causa más frecuente de discrepancia con la compañía de seguros. Se producen cuando el vapor de agua presente en el aire se acumula en superficies frías, como ventanas, muros orientados al norte o paredes mal aisladas.
Las señales visibles son ventanas empañadas, manchas negras de moho en rincones o armarios, olores y el deterioro de materiales orgánicos como la madera o la piel. La condensación favorece la proliferación de hongos (aspergillus), cuyas esporas afectan al sistema respiratorio.
Curiosamente, esta situación es más común en viviendas de nueva construcción debido a las técnicas de aislamiento para mejorar la eficiencia energética. Al reducirse la ventilación natural se genera el efecto “campana de cristal” en el que la humedad queda atrapada.
En este caso, la responsabilidad suele recaer en el propietario, ya que está vinculada al uso de la vivienda y las aseguradoras excluyen cualquier gasto para su reparación. Determinar si el problema viene de la construcción o del uso de la vivienda puede requerir un informe pericial.
¿Cubre mi seguro las humedades?
Cuando aparecen humedades en una vivienda o en una Comunidad de Propietarios, la primera reacción suele ser preguntarse si el seguro cubrirá los daños. Las aseguradoras suelen tener en cuenta dos factores clave para determinar la cobertura: la causa del siniestro y lo que establecen las condiciones particulares y generales de cada póliza. Por ello, resulta fundamental determinar qué coberturas se desean contratar, revisar las cláusulas con detalle y asegurarse del alcance de la garantía de daños por agua, filtraciones o gastos derivados de sus reparaciones.
Además, en caso de detectar humedades en viviendas y Comunidades de Propietarios, comunicarlo al seguro dentro del plazo de siete días puede evitar desconfianza por parte de la aseguradora.
En este proceso, el papel del corredor de seguros resulta esencial porque su labor no se limita a recomendar una póliza, sino que acompaña a los asegurados en la interpretación de las condiciones y en la tramitación de los siniestros, gracias a su servicio postventa.
Un buen seguro y un corredor de confianza son aliados imprescindibles para gestionar las humedades en viviendas y comunidades.
¿Tienes alguna duda o pregunta? Ponte en contacto con nosotros, en la Correduría de Seguros José Silva hacemos fácil lo complejo.
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