¿SE PUEDE CERRAR UN LOCAL COMERCIAL POR OBRAS EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?

Conocemos a Cristina desde hace más de diez años, cuando contactó con nuestra correduría para informarse sobre un seguro de comercio para su recién inaugurada frutería. Solemos pasarnos por su establecimiento regularmente. No solo para informarnos por el estado de su negocio, sino porque sabemos que tiene la fruta de temporada más espectacular y deliciosa de todo Madrid y nuestros empleados consumen sus productos semanalmente.

En una de estas visitas encontramos el cierre de su frutería bajado. “Qué raro, es un día laborable y estamos dentro de su horario comercial”, nos dijimos. Algo inquietos, inmediatamente nos pusimos en contacto con ella. Nos saludó cordialmente como de costumbre, aunque por su tono de voz intuimos que algo le causaba gran preocupación.

Con asombro y pesar nos contó que el motivo por el que su negocio debía permanecer cerrado, un tiempo aún por determinar, eran una serie de reparaciones por varios siniestros en las bajantes de la Comunidad de Propietarios que necesariamente tenían que hacerse a través de su local.

Conocedores de que este hecho le generaría unas pérdidas importantes, no solo económicas sino también de clientes (los alimentos podrían quedar afectados por los olores y su negocio cuenta con una gran competencia en la zona), le pedimos que dejase todo en nuestras manos y le prometimos que en el menor tiempo posible este asunto estaría solucionado.

A continuación contactamos con el Presidente y el Administrador de Fincas de la Comunidad de Propietarios donde está situado su local, así como con las aseguradoras a las que en su momento confiamos ambas pólizas, del edificio y del negocio. En escasos días conseguimos que la Comunidad de Propietarios se dispusiese a hacer frente a su responsabilidad civil, en la parte que no fuese asumida por la aseguradora, remediar las posibles pérdidas materiales del local y asumir el costo del lucro cesante. Cristina nos envió la magnífica cesta semanal de fruta, acompañada de una nota donde agradecía nuestro magnífico servicio.

Nosotros velamos por la defensa de los intereses del asegurado, siempre ofreciendo un trato personalizado, cercano y volcamos nuestra experiencia en la resolución de cualquier siniestro. Sabemos que la realización de obras o reformas puede significar el cese temporal de una actividad.

¿Qué dice la ley sobre la realización de obras en CCPP que afecten a locales?

En su artículo noveno, la Ley de Propiedad Horizontal establece que todo propietario tiene obligación de permitir el acceso a su propiedad para la realización de obras en elementos comunes. Del mismo modo, también dictamina que se debe consentir el establecimiento de las servidumbres imprescindibles para la creación de nuevos servicios comunes de interés general.

Y, por otra parte, la LPH también decreta el derecho del propietario a percibir una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados como consecuencia de la realización de obras en el inmueble, como por ejemplo el cierre de un negocio.

Al tratarse de un local comercial, la indemnización al propietario debe comprender los daños y perjuicios realmente causados, entre lo que cabe incluir las pérdidas materiales y la compensación por lucro cesante. Su importe dependerá de varios factores como la duración de la obra, el perjuicio causado o el tipo de servidumbre que se haya creado para la ejecución de la obra (de paso, ocupación de elemento privativo, cerramiento definitivo…).

Compensación por daños materiales y lucro cesante.

Cuando hablamos de daños materiales nos estamos refiriendo a todos los desperfectos, deterioros o pérdidas, tanto de existencias como de bienes, en el interior del local, generados como consecuencia de un siniestro u obra en la Comunidad de Propietarios. También incluyen los productos perecederos que hayan quedado inservibles a causa de la obra o siniestro.

Más complejo de cuantificar, pero también sujeto a una compensación económica, es el denominado lucro cesante. Se trata de una situación en la que se dejan de obtener ganancias debido a daños ocasionados por terceros que lleven a la interrupción temporal, total o parcial, del negocio. Es decir, designa la pérdida del rendimiento económico que se obtiene de forma directa con la actividad habitual del comercio. De ahí la importancia de realizar una gerencia de riesgos, previa a la contratación de cualquier programa de seguros.

Teniendo en cuenta la jurisprudencia, es muy importante que se presenten pruebas que demuestren cómo se ha visto afectada la actividad económica. Un medio perfectamente válido como justificante de los ingresos serían las cuentas de varios meses previos al cierre del negocio. Gracias a ellos se podrán calcular las pérdidas por el número de días que haya cesado la actividad. En general, los seguros cubren el lucro cesante siempre y cuando existan daños materiales amparados por la póliza.

¿Y si el local es arrendado?

En el caso de que un arrendatario tuviese que cerrar su negocio a causa de un siniestro u obras en la Comunidad de Propietarios deberá acudir a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya que la Ley de Propiedad Horizontal establece que únicamente el propietario del inmueble está legitimado para reclamar una posible indemnización.

Para las situaciones específicas en las que no se pueda utilizar total o parcialmente un inmueble arrendado, la LAU nos indica que:

• El arrendatario está obligado a permitir la realización de las obras aunque le suponga cerrar temporalmente su negocio.

• Si las obras duran más de veinte días tendría derecho a la reducción de la renta en función de la superficie del local que se haya visto afectada.

• Si la ejecución de las obras comunitarias hace necesario el cierre temporal del local, el arrendatario tiene derecho a suspender el contrato o a desistir del mismo, sin derecho a indemnización.

• En el caso de suspenderse el vínculo contractual, el tiempo que medie hasta la reapertura del negocio no se computará a efectos de duración del contrato y quedará extendido automáticamente por un período equivalente al del cese temporal.

¿Tu comunidad tiene previstas obras que afecten a locales?

Ocúpate de verificar que cuente con la protección y cobertura que le garantizarán distintos tipos de pólizas, como el seguro multirriesgo de Comunidades de Propietarios, el seguro todo riesgo rehabilitación o el seguro de Protección Jurídica. Evitarás posibles derramas por gastos imprevistos.

En José Silva Correduría de Seguros somo expertos en seguros de Comunidades de Propietarios y uno de los principales pilares en su asesoramiento. Ponte en contacto con nosotros, déjanos a continuación un comentario o escríbenos a nuestra dirección de correo josesilva@josesilva.es. También puedes contactarnos través de nuestra página web. Estamos para ayudarte.

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