La advertencia de varias organizaciones de Administradores de Fincas sobre la falta de un mantenimiento adecuado y de los certificados necesarios en muchos garajes de Comunidades de Propietarios, pone de manifiesto un problema significativo que afecta a la seguridad de los edificios residenciales. Nos estamos refiriendo a la ventilación de los garajes. Al acumular gases de combustión incompleta y de evaporación de combustible, pueden convertirse en zonas de alto riesgo de incendio o explosión. Lo que los clasifica, según el reglamento de baja tensión, como locales de riesgo de incendio o explosión de clase I.
Para abordar este problema, existe un proceso técnico y administrativo denominado desclasificación del garaje. Su objetivo es evaluar y mejorar las condiciones de ventilación y otros factores relevantes para reducir el riesgo de incendio y explosión a niveles considerados aceptables con objeto de garantizar la seguridad de las personas y los bienes que forman parte de una Comunidad de Propietarios. También es necesario para evitar sanciones legales y problemas con las compañías de seguros, que podrían negarse a indemnizar daños en caso de siniestro si el garaje carece de este documento obligatorio en algunos casos.
La desclasificación de los garajes, además de ser un paso hacia la seguridad, tiene beneficios financieros importantes. Por un lado, puede conllevar una reducción en las primas del seguro de comunidades, ya que se disminuye el riesgo asociado. Por otro lado, contar con un garaje que cumpla con todas las normativas pertinentes añade valor al inmueble y mejora la percepción de seguridad dentro de la comunidad. Un factor que puede influir positivamente en el valor de las propiedades.
¿Qué es la desclasificación de un garaje o aparcamiento?
La desclasificación de un garaje o aparcamiento es un proceso técnico y administrativo que tiene como finalidad reducir los riesgos asociados a estos espacios, los cuales suelen ser cerrados, ubicados por debajo del nivel del suelo, y con una ventilación limitada. Debido a estas características, la seguridad en los garajes comunitarios pueden presentar una serie de peligros. Estos son la acumulación de gases de combustión, escapes de gases o fluidos inflamables, fugas de sustancias tóxicas, y, aunque más bajo, el riesgo de explosión.
El proceso de desclasificación implica la implementación de medidas destinadas a minimizar estos riesgos y peligros. Y asegurar que se disponga de los medios necesarios para reducir su impacto. El certificado de desclasificación es el documento que evalúa la ventilación del garaje y otros elementos relacionados para determinar si cumplen con los requisitos normativos exigidos. Nos indica si un garaje está desclasificado. Ello significa que ha cumplido con todas las medidas necesarias y no requiere de intervenciones adicionales. O si sigue clasificado y necesita realizar obras o mejoras para eliminar los riesgos identificados.
Se considera que un garaje está desclasificado cuando se han adoptado medidas específicas que delimitan los riesgos de incendio o explosión en todas las zonas donde haya instalaciones eléctricas, de acuerdo con lo establecido en el Real Decreto 842/2002. Así se garantiza que el espacio es seguro tanto para los propietarios como para los usuarios, cumpliendo con las normativas vigentes.
¿Es obligatoria la desclasificación de garajes comunitarios?
La desclasificación es un documento obligatorio para garajes comunitarios con más de 5 plazas o más de 100 m². Esto es debido a que si se cumplen estas características son considerados por el Reglamento Electrónico para Baja Tensión (REBT) como locales de riesgo de incendio y explosión, ya que contienen zonas ATEX (toda zona o área donde se acumulen polvos o gases que puedan provocar una explosión).
Por otra parte, la Instrucción Técnica Complementaria (ITC-BT-52) establece que en garajes cerrados donde se vayan a instalar puntos de recarga de más de 16 amperios (A), es obligatorio garantizar que el local no esté clasificado con riesgo de incendio o explosión. De lo contrario, se debe proceder a la desclasificación.
Por lo tanto, la desclasificación de un garaje comunitario es obligatoria en los siguientes casos:
- Garajes con más de 5 plazas o más de 100 m² de superficie. Se consideran locales de pública concurrencia.
- Garajes que se van a utilizar para la recarga de vehículos eléctricos con puntos de recarga de más de 16 amperios (A).
La ventilación juega un papel crucial en la desclasificación de un garaje. Si un garaje no cuenta con una ventilación adecuada, se clasificará como un local de Clase I. Esto implica el cumplimiento de normativas más estrictas. Sin embargo, si se asegura una ventilación eficiente y adecuada, el garaje puede ser desclasificado. Con ello se permite flexibilizar las exigencias de seguridad y simplificar la instalación de infraestructura, como puntos de recarga de vehículos eléctricos.
Qué normativa regula la ventilación de los garajes.
La ventilación es un aspecto crucial para la desclasificación de garajes. Para garantizar que un garaje pueda ser desclasificado, es necesario que cuente con un sistema de ventilación que cumpla con las normativas establecidas por las siguientes regulaciones:
- Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión (REBT), RD 842/2002. Este reglamento, junto con las normas UNE asociadas, establece los requisitos técnicos para las instalaciones eléctricas en garajes y la ventilación necesaria para evitar la acumulación de gases peligrosos.
- Actas de Reunión del Grupo de Trabajo del REBT (aseicam). Las actas de estas reuniones aportan interpretaciones y aclaraciones sobre la aplicación del REBT, incluyendo aspectos relacionados con la ventilación en garajes.
- Código Técnico de la Edificación (CTE). Establece las condiciones de seguridad y habitabilidad en los edificios, incluyendo los sistemas de ventilación para evitar riesgos de incendio y garantizar un ambiente seguro.
Impacto de la desclasificación en los seguros de la Comunidad de Propietarios.
La desclasificación implica que un garaje, previamente considerado como un local con riesgo de incendio o explosión, obtiene un certificado que confirma que cumple con las medidas necesarias para mitigarlos. Por lo tanto, una vez que un garaje ha sido desclasificado, se considera que el nivel de riesgo asociado a incendios y explosiones se ha reducido significativamente. Esto puede traducirse en una prima de seguro más baja, ya que las aseguradoras calculan el costo de la póliza en función del riesgo que representan los bienes asegurados.
Por otra parte, si un garaje no está desclasificado, la póliza, en sus condiciones generales o particulares, podría incluir cláusulas que excluyen ciertos tipos de siniestros, como los derivados de una explosión o incendio si la instalación no cumple la legislación vigente. La desclasificación podría eliminar estas restricciones, ofreciendo una cobertura más amplia.
Al obtener la desclasificación, se presume que el garaje cumple con todas las normativas de seguridad, incluyendo ventilación adecuada e instalaciones eléctricas certificadas. Esto no solo reduce el riesgo de incidentes, sino que también asegura el cumplimiento de las condiciones impuestas por la aseguradora para mantener la validez de la póliza. Si un garaje no está debidamente desclasificado, la aseguradora podría rechazar reclamaciones e indemnizaciones si se determina que no cumplía con las normativas necesarias.
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