Los estatutos de la Comunidad de Propietarios delimitan el área de juego del seguro. Con frecuencia nos llegan consultas relacionadas con ellos, especialmente cuando interactúan con los seguros a causa de alguna prestación en el edificio. Es una fuente de dudas que tratamos de resolver en nuestra correduría, por el conocimiento especializado en pólizas para CCPP y la aplicación práctica de la Ley de Propiedad Horizontal en más de 2.530 siniestros gestionados en el último año. En este artículo recogemos las respuestas a las preguntas más frecuentes que nos hacen llegar los Administradores de Fincas, presidentes y propietarios.
En primer lugar, debemos tener claro que, tanto si somos propietarios de una vivienda o local como si vivimos de alquiler en un edificio residencial, nos movemos en el entorno de una Comunidad de Propietarios. Es el único término reconocido legalmente y que no debemos de confundir con la comunidad de vecinos, vocablo usual que hace referencia a todos los que habitan, aunque no sean propietarios. Nos estamos refiriendo a una entidad sin personalidad jurídica propia, con zonas comunes y privadas de las que emergen derechos y deberes.
Los estatutos de la Comunidad de Propietarios es un documento que regula estos derechos y obligaciones en base a la Ley de Propiedad Horizontal, estableciendo un conjunto de reglas o normas. De ahí que disponer de estatutos sirva para concretar pautas de convivencia entre los residentes.
Entonces, ¿Qué información deben recoger los estatutos?
Pues en general:
- Disposiciones sobre el uso y destino de las zonas comunes como ascensores, pasillos, terraza, piscina, etcétera, así como de sus servicios. Sin duda, un manantial de roces entre vecinos afectados por algún reventón o atasco de tuberías. Por ejemplo, Miguel, nuevo propietario, se enteró de que los cristales que separan su terraza del vecino constituían un elemento privativo cuando recibió escrito de la compañía de seguros de la finca. Su instalación la realizó el propietario anterior y no formaban parte de los elementos comunes.
- Reglas para fortalecer las normas de convivencia dentro del edificio. Anselmo no dio importancia a la pequeña filtración de un radiador de su casa hasta que recibió una reclamación de la compañía de seguros de su colindante por los daños en una pared y suelo de parqué que ascendían a 1.250 euros. Siempre pensó que los seguros servían para poco.
- Pautas que regulen las obras o rehabilitaciones en el inmueble. Es una inagotable vía de interpretaciones a causa de las molestias y ruidos que generan.
- Limitaciones sobre las actividades en pisos y locales. Un verdadero géiser de insatisfacción de los propietarios más antiguos disconformes con los nuevos estilos de vida.
- Obligaciones relacionadas con el pago de las cuotas y derramas. Las sucesivas crisis de los últimos veinte años elevan la morosidad y su impacto en la economía comunitaria. En un monitorio la comunidad tuvo que afrontar los costes de intervención de profesionales externos, pensaban que este procedimiento siempre era gratuito.
- Formas de distribución de gastos comunes. ¿Si no lo uso por qué tengo que pagarlo? Reparar una tubería subterránea supuso en elevado coste para todos los propietarios debido a que el seguro contratado en la comunidad no amparaba los daños ocasionados en la misma. Lo eligieron porque resultaba más barato.
Según el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), “el título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”. Por lo tanto, la inscripción del documento en el Registro de la Propiedad es lo ideal. De esta manera, cuando un nuevo propietario ingrese en la comunidad, estará afectado por los derechos y obligaciones establecidos en el documento.
¿Son obligatorios los estatutos de la Comunidad de Propietarios?
No es una obligación legal disponer de estatutos, sino una decisión voluntaria. Una comunidad puede definir sus derechos y deberes en base a la Ley de Propiedad Horizontal para regular las normas y relaciones entre propietarios. El artículo 6 de la LPH establece que “para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración”.
¿Quién puede redactar los estatutos de una Comunidad de Propietarios?
Es práctica que el Promotor de la construcción imponga unos estatutos que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) permite modificar únicamente a los propietarios de las viviendas y locales comerciales, que tienen la facultad de su nueva constitución. Además, indica que deben reunirse en una Junta de Propietarios para su redacción o modificación. Otro requisito expresado en la Ley es que su constitución se base en el acuerdo de todos los propietarios. También conviene subrayar que los estatutos nunca pueden contradecir lo manifestado en la LPH.
¿Dónde se pueden consultar los estatutos de una Comunidad de Propietarios?
La forma más sencilla de consultarlos es solicitando una copia de los estatutos al presidente o al Administrador de Fincas de la comunidad. Una de sus obligaciones es disponer del documento y de informar de su alcance a los nuevos propietarios.
En el supuesto de que el presidente o el administrador no tengan los estatutos, se pueden obtener en el Registro de la Propiedad donde esté inscrito el inmueble. En este organismo tan solo hay que pedir una copia simple de la escritura de división horizontal con los estatutos para obtenerlos.
¿En qué se diferencian de las normas de régimen interior?
Mientras que los estatutos regulan los derechos y obligaciones, las normas de régimen interior lo hacen sobre los aspectos del día a día o de convivencia en la comunidad. Otra diferencia es que para establecer o modificar ambas normas son necesarias mayorías distintas: para los estatutos precisa la unanimidad de los propietarios, para las normas de régimen interior es suficiente una mayoría simple.
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