Los defectos constructivos son uno de los problemas más comunes y preocupantes para muchas Comunidades de Propietarios. Su aparición es imprevisible: pueden detectarse poco después de la entrega del edificio o incluso varios años más tarde, y van desde pequeños desperfectos en acabados o revestimientos hasta daños graves que pueden comprometer la habitabilidad y la seguridad del inmueble. Además del posible coste económico, los defectos constructivos suelen generar incertidumbre, conflictos y, en muchos casos, obligan a iniciar reclamaciones contra promotores, constructores o técnicos responsables.
En sus últimas sentencias, el Tribunal Supremo ha reforzado la capacidad de las comunidades para reclamar tanto por daños constructivos en zonas comunes como por aquellos que aparecen en elementos privativos. Y esa es, precisamente, una de las principales novedades: la legitimación de la Comunidad de Propietarios para exigir responsabilidades también por defectos situados dentro de las viviendas, un ámbito que tradicionalmente se consideraba estrictamente privativo.
En este artículo te explicamos, de manera práctica y actualizada, qué son los defectos constructivos, cuáles son las últimas modificaciones del Tribunal Supremo y qué pasos puede seguir una Comunidad de Propietarios antes de iniciar un procedimiento de reclamación.
¿Qué son los defectos constructivos?
Los defectos constructivos, también denominados vicios ruinógenos, son anomalías que aparecen en un edificio de reciente construcción que afectan a su estética, seguridad, habitabilidad, funcionalidad o incluso a su estructura.
Conviene diferenciarlos de los vicios ocultos, que son defectos propios de viviendas que se manifiestan con el paso de mucho tiempo. Por ejemplo, humedad por capilaridad o mal aislamiento en edificios construidos antes del año 2.000, como sucede en parte de las viviendas del barrio de Cuatro Caminos en Madrid. En el caso de los defectos constructivos, hablamos de errores en el diseño, la ejecución, la dirección facultativa, la calidad de los materiales o un incumplimiento del proyecto. Tal como anomalías detectadas en los nuevos barrios de las ciudades y poblaciones aledañas, como Boadilla del Monte donde un número importante de propietarios han iniciado acciones de reclamación a las empresas promotoras.
Algunos ejemplos frecuentes de defectos constructivos son:
- Grietas en fachadas o tabiques.
- Humedades persistentes o filtraciones desde cubierta o sótanos.
- Fallos en la instalación eléctrica, de fontanería o climatización.
- Defectos en carpinterías, suelos o acabados.
- Problemas graves de estabilidad o cimentación.
Clasificación y plazos de garantía de los defectos constructivos
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) clasifica los defectos constructivos en tres niveles, cada uno con un plazo de garantía específico:
Defectos estructurales (garantía de 10 años): afectan a cimentación, soportes, vigas, forjados o muros. Comprometen la resistencia y estabilidad del edificio.
Defectos de habitabilidad (garantía de 3 años): relacionados con impermeabilización, aislamiento acústico, higiene, salubridad o funcionamiento de instalaciones.
Defectos de acabado (garantía de 1 año): son las imperfecciones estéticas visibles en terminaciones y remates, como pintura, alicatados o suelos.
Es importante entender que estos plazos son de garantía, no de prescripción. Si el defecto constructivo aparece dentro del plazo, la Comunidad de Propietarios dispone de dos años adicionales para reclamar.
Marco legal aplicable a los defectos constructivos en Comunidades de Propietarios
A nivel legal, los defectos constructivos están regulados por varias normas. La Ley de Ordenación de la Edificación es la que fija el marco principal para los edificios de más reciente construcción. Este esencial reglamento define a todos los agentes que han intervenido en la construcción y, como hemos apuntado anteriormente, diferencia entre defectos estructurales, de habitabilidad y de acabado, cada uno con un plazo de garantía distinto.
Pero la LOE no actúa sola. Para edificios más antiguos, o para problemas no cubiertos por esta ley, sigue teniendo un papel fundamental el Código Civil, especialmente el artículo 1591, que habla de la responsabilidad del constructor y del arquitecto cuando el edificio sufre daños importantes. La Ley de Propiedad Horizontal, por su parte, determina cómo debe actuar la comunidad, quién la representa y qué acuerdos son necesarios para iniciar acciones legales ante la aparición de defectos constructivos.
Todo este entramado jurídico puede parecer complicado, pero en realidad ofrece una ruta segura siempre que la comunidad actúe con diligencia y dentro de los plazos legales.
Novedades jurídicas sobre los defectos o vicios constructivos
La jurisprudencia reciente ha supuesto un avance significativo en materia de defectos constructivos. Aunque tradicionalmente se interpretaba que la Comunidad solo podía reclamar por daños en elementos comunes, los tribunales han ampliado este criterio y reconocido que también puede actuar cuando los defectos afectan a elementos privativos, siempre que exista un interés común.
El Tribunal Supremo ha confirmado en varias ocasiones que el presidente de la comunidad, debidamente autorizado por acuerdo en Junta, está legitimado para iniciar acciones judiciales no solo por defectos constructivos en zonas comunes, sino también por deficiencias dentro de las viviendas. Este criterio se fundamenta en que ningún agente externo puede determinar por sí mismo qué partes del edificio son comunes o privativas, y en que los daños que afectan a las residencias individuales repercuten igualmente en el conjunto de la comunidad.
Esta visión más flexible ofrece una gran ventaja, ya que permite a los propietarios evitar reclamaciones unipersonales y centralizar la defensa de los intereses comunes en una sola vía. Basta con aprobarlo en Junta de Propietarios para que el presidente de la comunidad pueda propiciar el inicio de las acciones necesarias.
Cómo debe actuar una comunidad ante la aparición de defectos constructivos
Lo primero es documentar todo. La diligencia y la organización son esenciales para evitar que los daños empeoren o que los plazos legales se agoten. Lo habitual es que el Administrador de Fincas , por mandato de la junta general, comunique las incidencias a los agentes responsables, coordine los reportajes fotográficos, informes técnicos y testimonios de los propietarios afectados y traslade a la Junta para decidir si corresponde iniciar un procedimiento formal.
Aunque los tribunales aceptan que el presidente pueda actuar sin una autorización expresa en muy determinados casos, es muy recomendable que la junta adopte un acuerdo específico que respalde cualquier acción judicial. Esto evita conflictos internos y refuerza la credibilidad de la reclamación.
La implicación de técnicos especializados resulta fundamental para identificar la causa del problema y estructurar correctamente la argumentación jurídica. Sin un informe sólido, la comunidad corre el riesgo de que su reclamación sea desestimada o de culpar al agente equivocado (promotor, constructor o técnico responsable).
La importancia de contar con un seguro de protección jurídica
La reclamación de defectos constructivos no solo exige tiempo y organización, sino también recursos económicos. Informes, abogados y procuradores pueden suponer un enorme gasto para la comunidad. Por eso cada vez más edificios cuentan con seguros de protección jurídica específicos para Comunidades de Propietarios que ayudan al Administrador de Fincas y a la Junta de Gobierno a tomar decisiones bien fundamentadas.
Estas magníficas pólizas, independientes del seguro multirriesgo, permiten recibir asesoramiento desde el primer momento, valorar las opciones legales y cubrir una parte de los costes necesarios para reclamar, ya que suelen incluir:
- Gastos de abogados y procuradores. Peritajes.
- Asistencia jurídica extrajudicial.
- Costes de procedimientos judiciales o arbitrales.
De este modo, la comunidad puede actuar con protección, respaldo y seguridad, evitando enfrentarse sola a un proceso largo y costoso. Además, contar con el asesoramiento profesional de un corredor de seguros, que acompañe a la comunidad durante cada paso del procedimiento, aporta confianza y le ayuda a tomar decisiones más informadas.
Los defectos constructivos pueden ser un verdadero problema para las Comunidades de Propietarios. Si tienes alguna duda, ponte en contacto con nosotros. En la Correduría de Seguros José Silva hacemos fácil lo complejo.
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