Cuando una Comunidad de Propietarios decide hacer obras, reformas o rehabilitaciones en sus zonas comunes, todos los propietarios deben de ser conscientes de que están asumiendo una gran responsabilidad. Y no menos importante, que existe la posibilidad de que tengan que enfrentarse a una amplia variedad de posibles siniestros que suelen ocurrir durante la ejecución de las obras o reformas. Incluso una vez finalizadas.
Por estos motivos, no es suficiente con que quien ejerce el cargo de Presidente o Administrador de Fincas exija a la empresa o autónomo que vaya a realizar la obra que cuente, como mínimo, con una póliza de responsabilidad civil. La propia comunidad deberá de asegurarse de que dispone de un buen plan de seguros que le ofrezca certeza de cobertura frente a los numerosos riesgos que rodean la ejecución de una obra, reforma o rehabilitación.
¿Por qué tiene responsabilidad la Comunidad de Propietarios en las obras?
Porque así lo dice la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). Su artículo 9 establece que: “Será considerado promotor cualquier persona física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título”.
¿Qué significa esto? Pues que, en el caso de realizar cualquier tipo de obra, reforma o rehabilitación en su edificio, la comunidad se convierte automáticamente en promotora de esta. Su representación recaerá en la figura del presidente de la comunidad, aunque la responsabilidad se extenderá a todos los propietarios.
Por lo tanto, la Comunidad de Propietarios será la responsable principal de los daños que puedan acontecer durante la realización de obras de mantenimiento, rehabilitación o reforma en un edificio residencial.
¿Quién asume el sobrecoste del material robado a pie de obra?
Los sobrecostes en las obras para la comunidad tienen consecuencias negativas para todos los propietarios. Pueden ocasionar que la obra se retrase o se interrumpa y que los propietarios tengan que asumir el incremento del coste de la obra mediante derramas.
En un caso concreto de robo de materiales, que aún no habían sido colocados y estaban acopiados a pie de obra, para determinar quién debería de asumirlo fue necesario acudir a la vía judicial porque la empresa constructora sostenía que la comunidad actuó con negligencia en su custodia. Este hecho resultó extremadamente complicado y retrasó los trabajos. El seguro de Protección Jurídica ayudó a resolver el litigio, aunque finalmente la Comunidad de propietarios tuvo que asumir el sobrecoste del material robado.
¿Ofrece el constructor alguna garantía fiable después de entregar la obra?
Si bien los constructores suelen ofrecerlas, las únicas garantías totalmente fiables a las que una Comunidad de Propietarios puede acogerse tras la finalización de una obra son las que les ofrece la Ley para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, la LOE y el Código Civil.
En ellas se exponen los plazos de garantía de las obras de rehabilitación o reforma, así como el tiempo máximo en que se puede hacer una reclamación a la empresa o subcontratistas que hayan intervenido. Normalmente estas reclamaciones acaban siendo largos y costosos procesos judiciales que las comunidades no pueden permitirse. De nuevo los seguros ofrecen soluciones, con muy bajo coste, para garantizar los posibles defectos de ejecución de las obras, durante períodos que pueden alcanzar los diez años.
¿Qué ocurre si no se finalizan los trabajos por insolvencia del constructor?
Es asombroso confirmar que el abandono de los trabajos de una obra por insolvencia de la empresa es más habitual de lo que podríamos suponer. En estos casos resulta clave abordar la situación de manera rápida y efectiva para minimizar los numerosos impactos negativos que esta situación tiene para comunidad y propietarios.
Lo primero que debe hacer la comunidad es enviar un burofax a la empresa constructora, solicitando que continúen con los trabajos. Este paso sirve como notificación formal y será útil en un posible proceso legal.
Si no hay respuesta o solución por parte del constructor, será fundamental que un perito elabore un informe técnico que deje constancia de las circunstancias en las que se encuentra la obra y describa el estado de esta. Este informe servirá como base para calcular la cantidad que se podrá reclamar en los tribunales o se puede complementar con un informe económico.
Si no hay otra alternativa, se presentará la reclamación ante los juzgados, donde se solicitará la finalización de la obra incompleta o se resuelva el contrato. Además, se buscará compensación por los daños y perjuicios ocasionados por el abandono. Este importante gasto puede requerir una derrama, salvo que se disponga de un seguro de Protección Jurídica amplio.
¿Quién debe pagar las lesiones sufridas por un repartidor en el portal de una finca en obras?
Como ya hemos subrayado, cuando una comunidad acomete una obra se convierte automáticamente en Promotora de esta. Por lo tanto, es la única responsable de daños propios y a terceros y responderá de forma directa y solidaria con todos los intervinientes, aun cuando no se pueda individualizar la responsabilidad. Esto significa que asumirá el pago de la indemnización de los daños al repartidor de paquetería ¿Estás en disposición de pagar tu cuota parte de sus lesiones?
¿Existe algún seguro que proteja a la comunidad cuando necesite realizar alguna obra?
El seguro multirriesgo para Comunidades de Propietarios es una posible opción cuando se trata de “obras menores”, término que cada aseguradora define en sus Condiciones Generales de forma diferente. Por lo tanto, no da respuesta a todos los posibles riesgos que acarrea la ejecución de una obra, especialmente a aquellos que afectan a la estructura del edificio, instalación de ascensor, caldera, fachada, remoción de otros elementos, ni a los elementos preexistentes sobre los que se pueda trabajar.
Por este motivo, recomendamos un esquema de coberturas que denominamos “Coraza Next”. Es decir, para no comprometer el patrimonio de los copropietarios será imprescindible contratar un seguro de responsabilidad civil con la amplitud suficiente; reforzado con el seguro todo riesgo rehabilitación; Completamos este espectacular programa con un seguro de Protección Jurídica específico para Comunidades de Propietarios. Esta magnífica protección garantiza el buen término del conjunto de los trabajos de reforma, construcción e instalaciones, coste de material y de mano de obra.
Si tienes alguna pregunta o necesitas más información, ponte en contacto con nosotros. En la Correduría de Seguros José Silva somos expertos en pólizas para Comunidades de Propietarios. Hacemos fácil lo complejo.
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