VALLAS PUBLICITARIAS, PANTALLAS, LONAS Y ANTENAS DE TELEFONÍA EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

Las crisis económicas que arrastramos desde el año 2008 también hacen mella en la economía de las Comunidades de Propietarios, que deben enfrentarse a la morosidad de muchos propietarios imposibilitados para liquidar las cuotas ordinarias de su comunidad a causa del desempleo, los ERTE y, en general, las dificultades económicas agravadas por las olas de contagio y restricciones provocadas por el virus Covid-19. Para intentar solventar esta situación, que incluso podría poner en jaque el correcto funcionamiento de sus servicios básicos y suministros tan esenciales como la luz, el ascensor o la limpieza de los elementos comunes, algunas Comunidades de Propietarios buscan fórmulas de conseguir ingresos extras aprovechando el potencial de su edificio. Alquilar espacios de fachada para poner publicidad o azoteas para instalar antenas de telefonía móvil son opciones para obtener unos ingresos extraordinarios y reducir las cuotas de comunidad. Ante tal posibilidad, ¿impone restricciones la Ley de Propiedad Horizontal a la hora de arrendar zonas comunes de un edificio?

El artículo 17.3 de la LPH contempla la posibilidad de arrendar una zona común siempre que se obtenga el voto positivo de la doble mayoría de las tres quintas partes del total de los propietarios del edificio y las tres quintas partes de las cuotas de participación de la comunidad. Por lo tanto, para poder llevar a cabo estas medidas, se requerirá un acuerdo en el orden del día de la junta ordinaria o extraordinaria de propietarios, donde también deberán ser fijadas las condiciones del contrato de arrendamiento.

Ratificado el acuerdo, el Presidente de la Comunidad o el Administrador de Fincas, por mandato del primero, tendrán la autorización necesaria para comenzar los trámites del alquiler. Los elementos comunes a arrendar no deben tener un uso específico en el inmueble y su cesión debe suponer un beneficio para todos los propietarios.

1.-El alquiler de espacios de un edificio para poner publicidad.

Las fachadas, ascensores, zonas de paso y cubiertas de algunas Comunidades de Propietarios tienen mucho potencial publicitario. Un edificio situado en una zona con tránsito de personas puede aprovechar, temporalmente, unas obras para colocar una lona publicitaria, o puede alquilar determinados espacios comunes para colocar soportes publicitarios tales como carteles, luminosos o pantallas. La publicidad puede ser una fuente de ingresos muy atractiva para las comunidades, ya que se pueden obtener pingües beneficios respetando una serie de factores.

Obtenida la aprobación de los propietarios será necesaria la solicitud de una licencia municipal y asegurarse que el soporte publicitario cumple con todos los requisitos, principalmente en seguridad y estética. La instalación de publicidad exterior está sujeta a las ordenanzas municipales, por lo que es necesario información y asesoramiento previo. Cabe destacar que, si el edificio es considerado histórico o artístico, hay que prestar atención a una regulación especial característica de este tipo de inmuebles. Incluso en determinados casos requerirá de la presentación de un proyecto técnico realizado por un profesional cualificado que compruebe que la estructura, la superficie de instalación y el soporte cumplen la normativa, son seguros y no pueden suponer un riesgo para los vecinos, viandantes o edificios colindantes.

La instalación de un elemento privado en zona común supone un agravamiento del riesgo para las compañías de seguros y precisa de una comunicación por parte del representante legal de la finca o del Mediador en seguros.

Conviene, en consecuencia, que toda Comunidad de Propietarios que opte por alquilar cualquier espacio para colocar carteles, pantallas o anuncios en su fachada, medianeras, cubierta o azotea, tenga contratado un buen seguro multirriesgo para Comunidades de Propietarios que, además, disponga de una garantía de responsabilidad civil amplia y suficiente para responder de cualquier incidencia o daño que pueda causar el soporte publicitario al propio inmueble, a sus ocupantes, colindantes u otros terceros.

2.-El arrendamiento de azoteas para la colocación de antenas de telefonía.

Los ingresos que este tipo de actuaciones puede generar a la comunidad pueden ser elevados, ahora bien, la instalación de repetidores de telefonía móvil en edificios residenciales es un tema que genera controversia. Por un lado está el debate sobre el impacto de las ondas electromagnéticas en la salud y, por otro, debido a problemas técnicos como el peso extra que supondrá para la estructura del edificio, el calor que emana de sus máquinas receptoras, o porque el grueso cableado que emplea traerá diversos inconvenientes y molestias en su instalación.

Al igual que para la publicidad, la instalación de una antena de telefonía en la azotea del edificio requerirá la aprobación en junta ordinaria o extraordinaria por una mayoría que represente las 3/5 partes de las cuotas de participación. Previamente es fundamental que la Comunidad de Propietarios disponga de un informe técnico sobre la carga que va a tener que soportar la cubierta del edificio y si va a ser necesario realizar algún tipo de obra de reforzamiento extructural. En este supuesto, será necesaria la unanimidad de los propietarios para su instalación, solicitar la licencia municipal correspondiente y tener en cuenta que el ayuntamiento realizará una inspección de la instalación anualmente.

Conviene apuntar que casi la totalidad de los ayuntamientos que han regulado la instalación de antenas de telefonía móvil han establecido que, en caso de que se cometan infracciones contra la normativa de instalación y conservación, tanto la empresa como la Comunidad de Propietarios serán responsables solidarias. Por este motivo, además de tener contratado un seguro multirriesgo para Comunidades de Propietarios que incluya garantías de responsabilidad civil, la comunidad debe contar con un buen seguro de protección jurídica. Nos estamos refiriendo a una póliza que garantiza la cobertura de los gastos en que pueda incurrir la Comunidad de Propietarios como consecuencia de su intervención en un procedimiento administrativo, judicial o arbitral, y preste servicios de asistencia jurídica judicial y extrajudicial.

¿Es necesario tributar estos ingresos?

Los alquileres de espacios comunitarios se consideran actividades empresariales en la ley del IVA, por lo que se tendrán que tributar y hacer la correspondiente liquidación trimestral de este impuesto. Debido a que una Comunidad de Propietarios no es un sujeto pasivo del IRPF o del Impuesto de Sociedades y está sometida a tributación, cada propietario tiene la obligación de declarar a la Agencia Tributaria los ingresos obtenidos por estos medios, que tendrán un carácter de rendimiento de capital inmobiliario.

Un caso real ocurrido en una Comunidad de Propietarios asegurada por nuestra correduría.

Se tomaron tiempo para decidirse y finalmente los propietarios de un edificio de 14 alturas, situado en una céntrica plaza, se decantaron por aceptar la oferta de una marca de automóviles para instalar una lona en su fachada principal, durante los 3 meses que durarían las obras obligatorias de la ITE. La cifra acordada era tan jugosa que podrían acometer los trabajos sin afectar a la ajustada economía de sus habitantes, mayoritariamente jubilados.

Una intensa tormenta con aparato eléctrico y ventolera reventó los anclajes una tarde de domingo y convirtió el anuncio en una vela a merced del viento, causando importantes daños en su radio de acción, obligando al cierre de dos cafeterías situadas en los bajos, siguiendo instrucciones de los bomberos.

Confiados en las buenas palabras de la empresa encargada de la gestión publicitaria no les exigieron ninguna póliza de seguro, en el momento de suscribir el contrato y dieron por válida una cláusula mediante la cual asumían cualquier perjuicio que la lona pudiera causar. Como pasaba el tiempo y nadie hacía frente a los daños, los perjudicados hicieron un requerimiento a la Comunidad de Propietarios y fue en ese momento cuando nos trasladaron el siniestro. Pudimos comprobar que la empresa de publicidad no tenía en vigor su póliza de seguro. Al ser una obra de rehabilitación tampoco el seguro multirriesgo se hacía cargo de los daños y la empresa constructora solo disponía de cobertura a terceros para daños originados en la obra y la lona no formaba parte de la misma.

Finalmente, haciendo uso del seguro de protección jurídica que recomendamos habitualmente, se alcanzó un acuerdo con la marca anunciadora y la aseguradora del edificio, antes de iniciar el juicio. La indemnización ascendió a la cantidad de 35.000 euros.

¿Tu comunidad se está planteando obtener ingresos extras mediante la colocación de publicidad o de una antena de telefonía en el edificio?

Cuéntanos vuestro caso. Necesitaréis la protección que os garantizarán nuestros seguros especializados en Comunidades de Propietarios. En José Silva Correduría de Seguros estudiaremos vuestro caso particular para poder ofreceros una póliza personalizada, con todas las garantías profesionales y claridad en los contratos. Además, os garantizamos un amplio servicio postventa, realizado por un excelente equipo de profesionales. Si necesitáis información podréis contactarnos a través de nuestra página web, de nuestra dirección de correo josesilva@josesilva.es o llamándonos al teléfono 915353009. Recibiréis una inmejorable atención, estamos para ayudaros.

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