Convertir un local comercial u oficina en una vivienda es una espectacular oportunidad de negocio para grandes o pequeños inversores. Una opción que cada vez cobra más fuerza para afrontar el continuo incremento en los precios del mercado inmobiliario, en la búsqueda del equilibrio entre la demanda y la oferta en el sector. Mientras los precios de la vivienda residencial parecen no tocar techo en algunas poblaciones, la presencia de locales comerciales vacíos en determinadas calles se ha convertido en algo habitual debido a la crisis del pequeño comercio de cercanía. Seguramente debido al asombroso impacto del negocio online y el cambio de hábitos de vida. Tanto es así, que algunos estudios estiman que el 20% de los locales de las grandes ciudades de nuestro país son susceptibles de convertirse en vivienda.
Comprar un local comercial y reconvertirlo en una vivienda es una magnífica alternativa habitacional que ofrece la gran ventaja de crear un hogar a medida a un precio más bajo. La persona física o jurídica que lo promueva asume las responsabilidades propias de un Promotor, tal y como define esta figura la La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). Además, deberá de tener en cuenta otra serie de factores que pueden imposibilitar esta acción, entre los que se encuentra la prohibición por parte de la Comunidad de Propietarios del cambio de uso de los inmuebles que la forman.
Requisitos necesarios para convertir un local en vivienda.
La primera comprobación, indispensable, es que el local elegido pueda obtener la cédula de habitabilidad. Esta certificación es fundamental, ya que garantiza que el inmueble cumple con los estándares de seguridad y salubridad requeridos para ser habitado. Para obtenerla, el local comercial deberá someterse a una serie de reformas que aseguren su adecuación para la vida residencial. Es asombroso comprobar en grandes ciudades la dudosa condición de habitabilidad de algunos espacios que se alquilan a precio de palacios. ¿Cumplirán la ordenanza municipal para tener licencia de ocupación?
Pero la obtención de la cédula de habitabilidad no es el único aspecto que considerar. También es esencial verificar que el local cumpla con lo estipulado en el Código Técnico de la Edificación (CTE). Este código establece las normativas y requisitos técnicos que deben cumplir los edificios en cuanto a seguridad, accesibilidad y eficiencia energética, entre otros aspectos.
Además, es necesario que el local esté situado en un terreno calificado como suelo urbano, aquel que cuenta con los servicios e infraestructuras necesarias para la construcción de viviendas. Esto garantiza que la transformación del local en vivienda sea viable desde el punto de vista urbanístico.
Por último, pero no menos importante, es crucial conocer los estatutos de la Comunidad de Propietarios a la que pertenece el inmueble. En algunos casos, prohíben expresamente la conversión de locales comerciales en viviendas.
¿Debo obtener autorización de la comunidad?
El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras o reformas previamente a quien represente a la comunidad”.
Mientras que en su artículo 5, la LPH también dictamina que cualquier propietario podrá convertir un local comercial en vivienda sin el consentimiento de la Comunidad de Propietarios, “siempre que este cambio de uso del inmueble no esté expresamente prohibido o condicionado en los estatutos de la comunidad”.
Por lo tanto, sí es necesario consultar la opinión del resto de propietarios, constituidos en junta general ordinaria o extraordinaria para valorar el cambio de uso de un local comercial a vivienda, siempre que:
- Se compruebe previamente que los estatutos de la comunidad no establecen prohibición o limitación de forma expresa.
- No implique una alteración ni modificación de las zonas comunes del edificio.
- No se alteren los coeficientes de participación en la Comunidad de Propietarios.
Verificados los puntos anteriores, la obtención del visto bueno por las 3/5 partes de los copropietarios facilitará la transformación y la convivencia en la finca. Quiere esto decir que, los propietarios deberán aprobar en una reunión de la Junta de la comunidad si aceptan dicho cambio. Si previamente fuese necesario modificar los Estatutos, requiere la unanimidad. La justicia se ha pronunciado reiteradamente, con fallos distintos, aunque prevalece el criterio de alinearse con la posición de los comuneros. Los gastos del proceso pueden formar parte de la cobertura de un seguro de Protección Jurídica.
¿Debo comunicar el cambio de uso a la aseguradora?
Por supuesto, una vez realizada la transformación, es necesario comunicar a la compañía de seguros el cambio de uso del inmueble y modificar la modalidad para adaptar las coberturas al riesgo real, tanto en el seguro de la Comunidad de Propietarios como el del inmueble particular adaptado. No hacerlo supone una variación en el riesgo, agravación o disminución, que puede dar lugar a la aplicación de la regla de equidad o incluso la pérdida del derecho a las indemnizaciones en caso de siniestro.
En el contrato de seguro, el riesgo asegurado debe de establecerse de forma concreta y veraz al uso al que se destina el inmueble. Es la forma de garantizar que la aseguradora responderá conforme a lo acordado entre las dos partes, Tomador y Asegurador. De lo contrario la compañía aseguradora podrá interpretar que existió ánimo de dolo y negarse a indemnizar los desperfectos causados en un siniestro, ya que la prima cobrada no se correspondía con el riesgo asumido en la póliza.
Por lo tanto, después de convertir un local en vivienda, si aquel estaba asegurado mediante un seguro de comercio, habrá que solicitar un cambio de modalidad, cancelarlo o trasladarlo a otro riesgo similar. Al mismo tiempo habrá que suscribir el seguro de hogar multirriesgo adecuado al uso al que se destine la nueva vivienda, propio, alquiler a terceros, uso turístico, temporada u otros. El consejo profesional de una correduría de seguros, asegura el acierto en la elección.
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