La presidenta de una Comunidad de Propietarios, por medio del Administrador de Fincas, nos hizo llegar la siguiente consulta: ¿Alguno de los seguros que tenemos en la comunidad cubre la reclamación de un vecino moroso que se hizo daño mientras utilizaba el gimnasio común? La pregunta no es baladí, pues se había adoptado un acuerdo por el cual dicho propietario tenía prohibido el uso de algunos elementos comunes por impago de varias cuotas ordinarias.
Hace algún tiempo no habría duda en la respuesta, pero con la entrada en vigor de la Ley 10/2022, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria, se introdujeron diversas modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal que podrían afectar a la exclusión “por incumplimiento de la normativa legal”. Aunque el objetivo de esta nueva reglamentación es la de facilitar a las Comunidades de Propietarios la rehabilitación de viviendas con los fondos europeos Next Generation, también les brinda mayor personalidad jurídica y nuevas medidas para actuar contra los deudores.
Y es que con anterioridad ya se habían adoptado, mediante sucesivas reformas de la LPH, medidas específicas para atajar la morosidad. Algunos ejemplos son la prohibición del derecho al voto del propietario con cuotas impagadas o la imposibilidad de impugnar acuerdos judiciales del mismo, así como el propio procedimiento monitorio especial del artículo 21, que vuelve a ser reformado.
El objetivo de estas nuevas medidas es tratar de disuadir a los propietarios de incumplir sus obligaciones de pago de todos los gastos ordinarios y extraordinarios y, de este modo, que contribuyan a la dotación de un fondo de reserva. La gran novedad es que para conseguir estos fines se dota a las comunidades de capacidad sancionadora para actuar contra el moroso privándole, al mismo tiempo, del uso de instalaciones y elementos comunes no indispensables, normalmente destinados al ocio y al recreo.
Entonces, ¿los propietarios morosos no podrán hacer uso de los elementos comunes?
Con este cambio, las Juntas de Propietarios tienen nuevas herramientas para hacer frente al impago de las cuotas por parte de los propietarios morosos, agiliza las reclamaciones y da la posibilidad de adoptar medidas disuasorias, como la de prohibir temporalmente el uso de servicios comunes, instalaciones deportivas, jardines o piscinas, entre otras.
Concretamente, modifica el artículo 21 de la LPH (Impago de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional, reclamación judicial de la deuda, mediación y arbitraje), estableciendo que “La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles.”
La Comunidad de Propietarios de Anabel privó al propietario moroso del uso de las instalaciones comunes que no se consideraban indispensables. Este, sin embargo, incumplió la medida preventiva con tan mala fortuna que sufrió una lesión que le mantiene incapacitado temporalmente, por la que reclama una indemnización a la comunidad.
Una de las mayores dudas a las que tendrán que enfrentarse las comunidades será establecer qué se considera un servicio común esencial. ¿Lo son las piscinas, gimnasios o jardines? Por si esto fuera poco, la redacción de esta nueva normativa tampoco deja claro qué mayoría es necesaria para la adopción de acuerdos de esta índole o cuándo estos cambios podrán incluirse en los estatutos, para los que hace falta unanimidad. Como vemos la inquietud de la presidenta parece justificada.
Otras nuevas medidas contra los morosos.
Además de la privación temporal del uso de servicios o instalaciones a los propietarios morosos, esta normativa contempla otra medida disuasoria: el establecimiento de intereses superiores al interés legal. Es decir, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y este no se haga efectivo; se podrá exigir judicialmente la deuda, si así es acordado por la Junta de Propietarios.
Se ha modificado la regulación del proceso monitorio especial de reclamación de deudas comunitarias para hacerlo más ágil, permitiendo que se puedan reclamar deudas futuras a las vencidas en el momento del acuerdo liquidatorio, si bien limitando dicha posibilidad a las que se devenguen hasta el momento de la notificación del acuerdo a la persona deudora. Adicionalmente, se establece la posibilidad de que se puedan reclamar en el proceso monitorio todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, que serán a cargo del deudor.
La importancia de tener un seguro de protección jurídica independiente y complementario.
Algunas compañías de seguros ofrecen una cobertura para atender los gastos de reclamación y defensa, sin embargo, ante la posible litigiosidad que puede conllevar estas nuevas medidas contra la morosidad, es conveniente que la Comunidad de Propietarios cuente con un producto especializado en defensa jurídica independiente de la póliza multirriesgo. Ese Seguro de Protección jurídica se encargará de atender los gastos como consecuencia de un procedimiento administrativo, judicial o arbitral, y prestar los servicios de asistencia jurídica necesarios. Los Seguros Multirriesgo para Comunidades de Propietarios, al ser productos muy flexibles ofrecen distintas opciones, pero ninguna de ellas permite litigar contra la propia compañía.
El Seguro de Protección jurídica podrá dar cobertura al presidente de la comunidad, como representante legal de la finca. También a los demás miembros de la Junta Rectora, e incluso al Administrador o Secretario-Administrador aunque no sea propietario, cuando actúe como miembro de la Junta de Propietarios.
¿Dónde y cómo contratar un buen seguro de protección jurídica para Comunidades de Propietarios?
El Administrador de Fincas suele ser el encargado de la búsqueda y selección de los seguros necesarios para la comunidad. Para realizar esta tarea con la imparcialidad y profesionalidad que requiere su cargo, le resultará imprescindible contar con la colaboración de una correduría de seguros es decir, un mediador especializado, independiente e imparcial, que realice un análisis objetivo y recomiende la póliza que mejor se adapte a las necesidades del inmueble. La Correduría de Seguros José Silva es una buena elección, ya que es experta en seguros de Comunidades de Propietarios.
¿La morosidad es un problema en vuestra comunidad?
Déjanos a continuación un comentario o ponte en contacto con nuestra correduría, te solucionaremos cualquier duda relacionada con seguros y edificios.
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