El boom del alquiler turístico en España ha traído consigo beneficios económicos y nuevas oportunidades, pero también está generando desafíos significativos que necesitan ser abordados. En muchas localidades de nuestro país, y no solo en las más turísticas, los pisos turísticos se están convirtiendo en un verdadero problema debido a su efecto en la masificación, la saturación de los destinos y las consecuencias que tienen en el mercado inmobiliario. Muchas de las propiedades que antes estaban disponibles para el alquiler residencial ahora se destinan al alquiler vacacional, reduciendo la oferta y aumentando considerablemente los precios.
Además, los pisos turísticos suelen traer consigo quejas y conflictos vecinales en los edificios residenciales. Las Comunidades de Propietarios ven incrementados los gastos que se generan por el uso frecuente e indebido de sus zonas comunes. Pero, sobre todo, el ruido y las actitudes poco cívicas de algunos ocupantes de esas viviendas turísticas generan gran malestar y preocupación entre los propietarios y el resto de usuarios.
Hasta este momento, uno de los pocos mecanismos con los que cuentan las Comunidades de Propietarios para hacer frente a la proliferación de los pisos turísticos en sus inmuebles es una reforma de los estatutos de la comunidad, que requiere la difícil unanimidad de los propietarios. El otro es a través de la complicada “acción de cesación” contemplada en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que tiene como finalidad que cualquier actividad que pueda resultar molesta, nociva, insalubre o peligrosa deje de desarrollarse.
Sin embargo, esto va a cambiar: el Gobierno está a punto de aprobar una enmienda que modificará la Ley de Propiedad Horizontal y permitirá a las Comunidades de Propietarios prohibir los pisos turísticos.
La nueva normativa sobre pisos turísticos en Comunidades de Propietarios.
España es el segundo país de Europa que registra más estancias en alquileres vacacionales según datos de Eurostat. El número de turistas que se han alojado en pisos turísticos en nuestro país ha crecido más de un 35,4% en solo un año. Este aumento refleja una creciente demanda por parte de los turistas que buscan alternativas a los hoteles, impulsados por plataformas como Airbnb y Booking. Pero también se está convirtiendo en un foco de conflictos vecinales.
Esta descontrolada proliferación de los pisos turísticos en edificios residenciales ha sensibilizado a algunas Comunidades Autónomas y el Gobierno ha puesto en marcha una modificación de la Ley de Propiedad Horizontal que permitirá a las Comunidades de Propietarios vetar la actividad de alquiler turístico en sus inmuebles. Como explica la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, esta iniciativa “permitirá dejar en mano de los propietarios como afectados directos la decisión sobre la aprobación o no de este tipo de actividad en el ámbito de sus comunidades”. A continuación, analizamos los puntos clave de esta futura normativa y su impacto en los propietarios y las comunidades:
Aprobación de la Comunidad de Propietarios.
Uno de los cambios más significativos es el requerimiento de obtener una autorización expresa de la Comunidad de Propietarios para poder poner en marcha un piso turístico. Este permiso deberá contar con el voto favorable en Junta de Propietarios de tres quintas partes del total de propietarios, representando también tres quintas partes de las cuotas de participación.
No tiene aplicación retroactiva.
Esto significa que las viviendas turísticas ya operativas, que se hayan acogido previamente a la normativa sectorial turística y estén debidamente registradas, no se verán afectadas por estos nuevos requisitos. Por lo tanto, la medida solo se aplicará a nuevas viviendas turísticas que se pongan en marcha tras la aprobación de la enmienda y a aquellas que no estén inscritas en los registros autonómicos correspondientes.
Obligación de cese de actividad.
En el caso de que un propietario inicie una actividad de alquiler turístico en una vivienda sin la aprobación necesaria, la nueva norma concede a la Comunidad de Propietarios el derecho de exigir el cese de manera inmediata de dicha actividad. El presidente de la comunidad, ya sea por iniciativa propia o a petición de cualquier propietario o residente, podrá requerir la paralización de la actividad no autorizada, con la advertencia de iniciar acciones judiciales si no se cumple con la solicitud.
Contribución a los gastos de la comunidad.
Además de la necesidad de aprobación, la normativa también contempla la posibilidad de que los propietarios de viviendas turísticas deban contribuir con una mayor proporción a las cuotas de la comunidad. Para incrementar la participación de los pisos turísticos en los gastos comunes será necesaria la misma mayoría de tres quintas partes. Sin embargo, este aumento no podrá superar el 20% de la cuota habitual.
La gran importancia de los seguros en el alquiler vacacional.
Para afrontar los riesgos inherentes a los pisos turísticos se precisa un seguro específicamente diseñado para proteger tanto al dueño del inmueble como a los huéspedes y a la Comunidad de Propietarios donde se ubique. Si has decidido poner en el mercado del alquiler una vivienda para su uso vacacional, debes saber que en la mayoría de las Comunidades Autónomas de nuestro país se exige la contratación de un seguro de responsabilidad civil. Pero si realmente deseas preservar tu tranquilidad y estar cubierto ante cualquier contratiempo que puedas tener con tus huéspedes o con la Comunidad de Propietarios, es necesario que contrates un buen seguro de alquiler que se adapte a tus necesidades concretas.
Las Comunidades de Propietarios, además de cerciorarse que todo propietario de un piso turístico cuente con un seguro de alquiler, a su vez deben revisar que el seguro multirriesgo de la comunidad incluya la Protección Jurídica. Y es que esta cobertura garantiza un asesoramiento y defensa jurídica en casos de conflictos de convivencia, como los originados por los pisos turísticos, defendiendo las necesidades, derechos e intereses de la Comunidad de Propietarios.
Si tienes alguna duda, ponte en contacto con nosotros y te ayudaremos. En la Correduría de Seguros José Silva hacemos fácil lo complejo.
© José Silva Correduría de Seguros 2024.