Imagina la siguiente escena: vecinos que no pueden descansar por el jaleo nocturno, portazos y trasiego de maletas, buzones destrozados, ascensores rayados, papeles y publicidad en el portal. Es una Comunidad de Propietarios obligada a plantearse derramas frecuentes o incrementar el presupuesto ordinario para afrontar la reparación de los daños en zonas comunes.
Lejos de ser una situación excepcional, los actos incívicos y vandálicos en Comunidades de Propietarios (generalmente asociados a los pisos turísticos) sorprenden a diario a sus copropietarios que manifiestan su inquietud en las juntas de propietarios. El uso intensivo de las instalaciones o la llegada de terceros usuarios no propietarios se asocia con el menor cuidado de los elementos comunes.
Portal, ascensores, garaje, cubierta, fachadas… son elementos esenciales que es necesario mantener en buen estado para el funcionamiento de un edificio residencial. Además de estar expuestos al desgaste por uso y averías, sufren el ataque de algunas personas que no parecen saber lo que significa vivir en comunidad. Y cuando esto ocurre surgen algunas dudas: ¿quién debe asumir la reparación?, ¿lo cubre algún seguro?, ¿cómo se debe actuar?
En este artículo encontrarás respuestas claras y prácticas para saber quién responde ante los desperfectos, cuáles son las coberturas que ofrece el seguro de la comunidad, dónde implantar medidas para prevenirlos y cuándo agilizar la gestión de cualquier siniestro.
Cómo prevenir los daños en zonas comunes
¿Sabías que en verano se concentra una gran parte de los siniestros que suceden en las Comunidades de Propietarios? Durante las vacaciones las viviendas de las ciudades se queden vacías. Por el contrario, los entornos costeros y de montaña incrementan el uso de sus instalaciones durante semanas. Piscinas y jardines comunitarios soportan un uso intensivo y las altas temperaturas, unidas a las cada vez más frecuentes tormentas, aumentan el riesgo de averías y desperfectos.
La prevención es más económica que la reparación. Una revisión periódica de las instalaciones comunes mejora la seguridad del edificio, ayuda a prolongar su vida útil y evita gastos extraordinarios. Y, por supuesto, contar con un seguro de comunidad adecuado y una identificación de riesgos actualizada es fundamental para estar preparados ante cualquier imprevisto.
Piscinas y áreas recreativas
La piscina comunitaria suele ser el centro de la actividad durante los meses estivales. Precisamente por ello, antes de comenzar la temporada conviene revisar el estado de las bombas, válvulas, sistemas de depuración y canalizaciones para detectar posibles fugas. Una pequeña fuga durante un mes supone un derroche de más de 2.000 litros de agua y un coste de reparación en zona de garajes, trasteros y vehículos aparcados.
También hay que inspeccionar el revestimiento del vaso, comprobar que no existan baldosas desprendidas y verificar que los pavimentos mantienen sus propiedades antideslizantes para evitar caídas y cortes que dan lugar a gastos sanitarios y legales. Del mismo modo, pérgolas, toldos y sombrillas deben estar correctamente anclados para evitar accidentes por su desplazamiento a causa de fuerte viento. Riesgo de no cobertura en las pólizas de seguro.
Cómo evitar daños en zonas comunes por fenómenos meteorológicos
Los fenómenos de la naturaleza son cada vez más intensos y frecuentes, capaces de provocar inundaciones, filtraciones y humedades en Comunidades de Propietarios, en muy pocos minutos.
La limpieza periódica de canalones, sumideros y bajantes evita que hojas, polvo o residuos orgánicos impidan la correcta evacuación del agua y evita el riesgo de exclusión de las compañías de seguros por falta de mantenimiento. También resulta aconsejable revisar el estado de las impermeabilizaciones de pintura acrílica o clorocaucho, lámina asfáltica, poliuretano (cuya duración oscila entre 3 y 25 años), las juntas de dilatación y las cubiertas visitables para detectar posibles deterioros.
Viviendas vacías y daños en zonas comunes
Cuando una vivienda permanece inhabitada durante varios días o meses, una pequeña avería puede convertirse en un gran desastre.
La rotura de un latiguillo, una fuga de agua en algún electrodoméstico o el colapso de una tubería pueden provocar un vertido continuo de agua que termine afectando a techos, paredes, ascensores o instalaciones de uso comunitario o privativo.
Por este motivo, desde el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas se recomienda a los propietarios cerrar la llave general del agua antes de abandonar la vivienda u oficina y facilitar un teléfono de contacto para poder ser localizados en caso de emergencia.
Instalaciones eléctricas y garajes
Durante los períodos vacacionales, en unos lugares aumenta considerablemente el consumo eléctrico debido al uso intensivo del aire acondicionado y equipos de climatización. En otros se reduce por ausencia de usuarios.
Vigilar el cuarto de contadores y comprobar el funcionamiento de las bombas de achique en los garajes comunitarios ayudará a prevenir averías que pueden dejar sin servicio eléctrico a parte del edificio o provocar inundaciones con el regreso a la normalidad.
Daños en zonas comunes por actos vandálicos: cómo actuar
Los actos vandálicos y las gamberradas representan uno de los problemas más complejos de gestionar para las administraciones públicas y la Comunidad de Propietarios. A diferencia de una avería accidental, existe una actuación intencionada que genera gastos económicos, deteriora la convivencia y transmite una sensación de inseguridad.
Pintadas en fachadas, defecación en zona común, cristales rotos, desperfectos en ascensores, daños en puertas o destrozos de porteros automáticos son las fechorías más comunes cuando aparecen nuevas personas residentes o cuando el edificio se encuentra más vacío.
¿Cubre el seguro de la comunidad los daños por actos vandálicos en zonas comunes?
Pues depende, de forma generalizada se puede afirmar que no, por eso muchas comunidades descubren las limitaciones de su póliza únicamente cuando se produce el siniestro. Mediante cláusula especial se puede pactar una cobertura a “primer riesgo” para ciertos daños. Su alcance dependerá de las condiciones concretas de cada póliza.
Conviene prestar especial atención a los gastos de limpieza por las pintadas y los grafitis, así como la oxidación de partes metálicas o aseo de rincones por el orín de mascotas.
También es importante identificar correctamente al responsable de los daños. Si quien los causa es un propietario, un inquilino o un ocupante del edificio, la forma de gestionar la reclamación puede ser diferente a la de un daño provocado por una persona completamente ajena a la comunidad.
Protocolo de actuación ante daños en zonas comunes por vandalismo
Si la comunidad sufre un acto vandálico, actuar con rapidez y documentar los hechos es clave para agilizar la tramitación del seguro:
- No tocar ni reparar los daños. Preserva las pruebas y evita limpiar o reparar los desperfectos antes de documentarlos, salvo que exista riesgo para la seguridad.
- Haz fotografías. Realiza un reportaje completo de los daños y conserva las grabaciones de las cámaras de seguridad, asegurando el cumplimiento de la guía de videovigilancia de la AEPD.
- Presenta una denuncia. Acude a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad y conserva la copia de la denuncia para aportarla (a ser posible dentro de los siete días desde su ocurrencia) al seguro si la solicita.
- Comunica el siniestro. Envía a la correduría o aseguradora la documentación y una primera valoración de los daños para iniciar la gestión y determinar la cobertura aplicable.
¿Quién debe hacerse cargo de los daños en elementos que pertenecen a la comunidad?
Uno de los conflictos más habituales en las comunidades surge cuando aparecen daños en zonas comunes y nadie parece tener claro quién debe ocuparse de su gestión y quién está obligado a su reparación.
En una sociedad cuyos individuos adoptan un comportamiento más independiente, se conocen poco y no interactúan de forma cotidiana, entre la desidia de quienes miran y no ven o de quien no actúa por falta de conocimiento, se produce un vacío.
Los elementos comunes son aquellos necesarios para el funcionamiento, conservación y seguridad del edificio, tal y como contempla la Ley de Propiedad Horizontal.
Algunos son muy visibles como las fachadas, hasta donde nos alcanza la vista, otros menos accesibles como cubiertas, tejados, pilares y cimentación, hasta ascensores, portales, escaleras, zonas ajardinadas y demás espacios transitados por los propietarios.
Todo edificio debería de implantar la figura del “ojeador” esa persona que frecuentemente localiza en estos elementos la necesidad de alguna intervención y dar traslado de la misma a quien ejerza el cargo de Presidente o Administrador de Fincas para determinar las actuaciones necesarias y cómo afrontarlas.
Elementos privativos y responsabilidad del propietario
Por otro lado, las instalaciones que se encuentran dentro de cada vivienda le corresponden a su propietario y, por tanto, pueden quedar cubiertos por el seguro de hogar de cada vecino, según las condiciones de la póliza.
Resulta especialmente importante averiguar con la mayor premura quien detecta una avería, cómo atajarla, cuando hay que asumirla o trasladarla a la compañía de seguros.
Un ejemplo práctico
Diego pasó dos semanas en su apartamento de la costa. Un vecino habitual del edificio, que prefiere utilizar la escalera, percibió olor a humedad en el rellano de la cuarta planta y cuando llegó al portal observó un charco de agua en el suelo. Pensó que una bajante comunitaria se había roto y provocaba humedades en algunas viviendas. Ya lo verá el presidente cuando salga, se dijo a si mismo.
En este supuesto, la reparación de la bajante correspondió a la comunidad. En cuanto a los daños ocasionados en las viviendas afectadas, será necesario determinar las coberturas de la póliza y las responsabilidades que correspondan en cada caso, pero es evidente que transcurrieron varias horas hasta determinar su origen.
Sin embargo, si la filtración se hubiese originado en el latiguillo de un lavabo o en el sellado de una bañera situada dentro de la vivienda de Diego, habría que determinar la responsabilidad del propietario y la intervención de su seguro particular, si lo tuviese. El presidente ese día estaba de viaje y los daños serían mayúsculos.
Por este motivo, identificar correctamente el origen del siniestro resulta fundamental y el papel del “ojeador” primordial.
Coberturas indispensables para atender los daños en edificios comunes
Es un hecho que no todos los sucesos son asegurables. Pero todos los daños deben ser reparados y algunos pueden ser transferidos a compañías de seguros, que ofrecen distinto nivel de protección. Muchas comunidades confunden el seguro con el mantenedor y descubren las limitaciones de su seguro precisamente cuando sufren daños en las zonas comunes: una cobertura que no estaba incluida, un límite insuficiente o una exclusión que complica la reparación.
Por eso, tener un Plan de Actuación aprobado por la Junta General y revisar periódicamente el seguro de la comunidad es mucho más que un mero trámite. Es proteger patrimonio, evitar gastos inesperados y tener la tranquilidad de saber que el edificio cuenta con el respaldo adecuado cuando más lo necesita.
Plan de actuación
La figura del “ojeador” no está regulada en la Ley de Propiedad Horizontal, pero es un magnífico valedor para el resto de los propietarios y usuarios que comparten un espacio residencial común. Así como quien ejecuta la elección del proveedor del seguro que debe adaptarse a las características constructivas de cada edificio y las necesidades de sus habitantes.
Entre las coberturas que conviene sean evaluadas por un profesional cualificado están los daños por agua, la responsabilidad civil, los fenómenos atmosféricos, la rotura de cristales, los actos vandálicos, los daños estéticos, así como los gastos a incurrir si es necesario su desalojo.
También consideramos interesante contar con defensa jurídica para acometer los litigios que surjan dentro y fuera de la comunidad.
El papel de la correduría de seguros especializada en Comunidades de Propietarios marca la diferencia en el acompañamiento a la comunidad durante la gestión de su protección patrimonial y legal.
Su experiencia y conocimiento resulta absolutamente imprescindible cuando aparecen discrepancias con la aseguradora, se trata de un siniestro complejo o es necesario coordinar la intervención de distintos profesionales.
Si quieres comprobar si tu comunidad está verdaderamente protegida, ponte en contacto con nosotros. En la Correduría de Seguros José Silva hacemos fácil lo complejo.