En plena ola de calor, los 40 vecinos de un edificio de Valdemoro se quedaron sin luz y agua durante más de una semana a causa de un incendio en el cuarto de contadores que dejó totalmente inutilizada la instalación eléctrica de la Comunidad de Propietarios. En tan solo unos minutos, una estancia que habitualmente pasa completamente desapercibida paralizó casi la totalidad de los servicios esenciales del inmueble. Para las personas mayores, los vecinos con movilidad reducida o quienes dependían de equipos eléctricos, esta situación resultó especialmente complicada.
Debemos ser conscientes de que lo ocurrido en esta Comunidad de Propietarios no es, ni mucho menos, un caso aislado. Cada año se producen más incendios en este “cuarto oscuro” por diversos motivos: sobrecargas eléctricas, cortocircuitos, instalaciones obsoletas o un deficiente mantenimiento. Sin embargo, estas dependencias continúan siendo unas de las grandes olvidadas de los edificios residenciales. Pocos vecinos conocen su ubicación y, salvo cuando surge una avería, rara vez reciben la atención que necesitan.
En ese pequeño cuarto de luces se encuentra el corazón de la infraestructura eléctrica de toda la comunidad. Un incendio en el cuarto de centralización de contadores, o cualquier otra avería, puede dejar fuera de servicio ascensores, bombas de agua, sistemas de iluminación o puertas automáticas, además de provocar daños materiales y pérdidas económicas.
Por lo tanto, prestarle atención periódica al cuarto de contadores, elaborar un plan de prevención y una correcta gestión del riesgo es una inversión en seguridad.
En este artículo analizamos cómo se puede prevenir los incendios en este cuarto técnico y qué papel desempeña el seguro de comunidad para proteger el patrimonio de sus propietarios y demás usuarios del edificio.
Principales causas de los incendios en el cuarto de contadores
Los incendios en el cuarto de contadores no suelen producirse por una única causa, sino por la combinación de dos factores: un consumo eléctrico al alza en el edificio y unas instalaciones comunitarias que han quedado obsoletas
Buena parte del parque residencial español fue edificado antes de la entrada en vigor del Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión (REBT) de 2002. En aquella época, el consumo por vivienda era más reducido. Un frigorífico, una lavadora, televisor, la iluminación y algunos pequeños electrodomésticos constituían la mayor parte de la demanda eléctrica del hogar.
Un parque inmobiliario envejecido
Actualmente, la forma en que consumimos electricidad ha cambiado. Hoy es habitual encontrar viviendas equipadas con placas de inducción, hornos de gran potencia, secadoras, equipos informáticos, sistemas de climatización durante todo el año y una creciente instalación de cargadores para vehículos eléctricos en los garajes comunitarios. A ello se suma la expansión de la aerotermia y las bombas de calor, que incrementan de forma considerable la potencia demandada por cada vivienda.
El problema aparece cuando toda esa demanda recae sobre una infraestructura eléctrica diseñada para otras necesidades. En España, casi la mitad de las viviendas supera los 46 años de antigüedad, lo que significa cuadros de contadores antiguos, cableados deteriorados, aislamientos envejecidos o la ausencia de dispositivos modernos de protección frente a sobretensiones que favorecen el sobrecalentamiento de las líneas eléctricas.
En otras palabras, el cuarto de lecturas se convierte en un punto caliente donde confluyen el aumento del consumo energético y las limitaciones de unas instalaciones que no fueron trazadas o reforzadas para soportar las necesidades eléctricas actuales.
Hipotética trazabilidad de un incendio en el cuarto de contadores
Mayor demanda eléctrica
↓
Vehículos eléctricos · aerotermia · inducción · climatización
↓
Edificios construidos antes del REBT 2002
↓
Instalaciones eléctricas envejecidas:
cableados deteriorados · protecciones insuficientes
↓
Sobrecalentamiento en el cuarto de contadores
↓
Arco eléctrico o cortocircuito
↓
Incendio, corte de suministros y daños en el edificio
Incendios en el cuarto de contadores: normativa, subvenciones y la responsabilidad de la Comunidad de Propietarios
Mantener el cuarto de contadores en condiciones adecuadas y protegido no es una simple mejora del edificio, sino una cuestión de seguridad y de cumplimiento normativo. Esa instalación concentra una parte esencial de la red eléctrica de la comunidad y, por ello, debe reunir condiciones constructivas que permitan minimizar el riesgo de incendio y limitar sus consecuencias en caso de producirse.
Entre los principales elementos que debe contemplar un cuarto de contadores adaptado a la normativa vigente se encuentran:
- Puertas cortafuegos (RF/EI): la puerta de acceso debe contar con resistencia al fuego adecuada para evitar que las llamas y el humo se propaguen hacia las zonas comunes de la Comunidad de Propietarios.
- Ventilación adecuada: el cuarto de contadores debe disponer de sistemas que permitan una correcta evacuación de calor y gases, evitando acumulaciones que puedan incrementar el riesgo en caso de incendio.
- Materiales y canalizaciones normalizadas: los elementos constructivos y soportes de los contadores deben cumplir con las condiciones de seguridad exigidas, utilizando materiales adecuados y sistemas de protección frente al fuego.
La trampa de esperar a las subvenciones
En los últimos años, las administraciones públicas han impulsado diferentes programas de ayudas para rehabilitar edificios y su mejora de la eficiencia energética. Sin embargo, estas subvenciones no siempre cubren la renovación de la instalación eléctrica cuando no forma parte de una rehabilitación integral del inmueble.
A lo anterior se suman los plazos administrativos, la incertidumbre sobre la concesión de las ayudas y la posibilidad de evitar una derrama extraordinaria que llevan a numerosas comunidades a posponer decisiones relacionadas con la seguridad del edificio. Mientras se espera una resolución, las instalaciones continúan envejeciendo y el riesgo aumenta.
¿Quién debe responder si se produce un incendio en el cuarto de contadores?
La Comunidad de Propietarios tiene la responsabilidad de conservar y mantener en buen estado los elementos comunes del edificio, tal y como establece la Ley de Propiedad Horizontal. Esto incluye las instalaciones eléctricas comunitarias y los espacios donde se ubican.
Si un incendio en el cuarto de contadores se produce por una falta evidente de mantenimiento preventivo o por ignorar requerimientos técnicos obligatorios de la Inspección Técnica del Edificio (ITE/IEE), la Junta de Propietarios y en última instancia el Presidente y el Administrador de Fincas pueden enfrentarse a responsabilidades civiles y penales derivadas de los daños a terceros o a los propios comuneros y sanciones por incumplir la normativa vigente.
Ninguna medida preventiva es totalmente eficaz para evitar un incendio. Pero una vez adoptadas, es fundamental saber cómo responder si llega a producirse. Y es aquí donde el seguro multirriesgo de la Comunidad de Propietarios adquiere un papel clave: no solo como la herramienta de protección económica más eficaz, sino como un respaldo para hacer frente a los daños que provoca un incendio en el propio cuarto de contadores.
¿Es obligatorio contratar un seguro contra incendios en la Comunidad de Propietarios?
La respuesta depende de dónde se encuentre el inmueble. A nivel estatal, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no impone expresamente la contratación de un seguro para la comunidad, aunque sí contempla la creación de un fondo de reserva destinado, entre otros fines, a afrontar obras de conservación o a la contratación de un seguro.
Sin embargo, algunas comunidades autónomas sí han dado un paso más. Es el caso, por ejemplo, de la Comunidad de Madrid y de la Comunidad Valenciana, donde la normativa establece la obligación de disponer de un seguro que cubra, al menos, los daños por incendio y la responsabilidad civil frente a terceros en los edificios de viviendas.
Más allá de la obligación legal, prescindir del seguro de incendios para la comunidad supone asumir un riesgo económico muy elevado que puede conllevar negligencia de gestión de la Junta de Gobierno. Un incendio en el cuarto de contadores obligará a reconstruir la centralización eléctrica, reparar daños estructurales por efecto del fuego y el humo e incluso hacer frente a indemnizaciones por daños causados a terceros.
Sin una póliza adecuada, todos esos gastos recaerían directamente sobre los propietarios mediante derramas extraordinarias que, normalmente, alcanzan importes elevados para personas con bajas pensiones o salarios muy ajustados.
Qué debería cubrir el seguro de comunidad en caso de incendio en el cuarto de contadores
Cuando un incendio tiene su origen en el cuarto de contadores, se activa la garantía de incendios del seguro de comunidad y aquellas opcionales que se hayan contratado. La verdadera diferencia entre una póliza básica y un buen seguro está en las coberturas complementarias que incorpora.
| Cobertura de la Póliza | ¿Qué cubre exactamente en caso de incendio en el cuarto de contadores? |
| Daños al Continente | Reparación y reconstrucción de muros, forjados, techos, cableado general, cuadros de mando y elementos fijos del edificio afectados por las llamas y el calor directo. |
| Daños Eléctricos | Daños derivados de cortocircuitos, subidas de tensión o arcos eléctricos que originen o deriven del propio incendio en la centralización. Si no hay llama, no se considera incendio y su cobertura tiene que contratarse expresamente. |
| Responsabilidad Civil | Indemnizaciones por los daños personales o materiales provocados a terceros (locales comerciales, edificios colindantes o bienes de particulares). Su cuantía puede ser muy elevada, recomendamos suscribir sumas aseguradas altas. |
| Gastos de Extinción y Salvamento | Costes derivados de la intervención de los servicios de bomberos, tasa municipal por extinción y medidas urgentes adoptadas para frenar o mitigar el avance del fuego. |
| Desescombro y Limpieza | Costes de retirada de restos quemados, hollín, humo y productos químicos extintores de las zonas comunes del inmueble. |
| Inhabitabilidad Temporal | Gastos de alojamiento provisional o realojo para los vecinos cuyas viviendas queden declaradas inhabitables por las autoridades. |
Es importante revisar la póliza
Como ocurre con cualquier contrato de seguro, conviene revisar detenidamente las condiciones particulares y generales de la póliza. No todas ofrecen el mismo nivel de protección y existen exclusiones que pueden resultar determinantes en un siniestro.
Entre las más perjudiciales se encuentran aquellas que excluyen los daños derivados de instalaciones que presentaban un grave deterioro o incumplían las obligaciones legales o de mantenimiento. Entre las habituales la exclusión de los bienes e instalaciones particulares, salvo que expresamente se pacte su inclusión.
Seguro de comunidad, seguro de hogar y seguro de vehículos: pólizas que se complementan
Es frecuente la opinión de que disponer de un buen seguro de hogar multirriesgo hace innecesario el seguro de la comunidad o, al contrario, que la póliza comunitaria protege absolutamente todo el edificio. En realidad, todas las pólizas cumplen funciones distintas, concurren y están diseñadas para complementarse.
En un incendio como el ocurrido en el edificio de Valdemoro, el seguro de la comunidad asume las tareas de reparar el cuarto de contadores, sustituir la instalación eléctrica general, restaurar las zonas comunes y asumir los gastos derivados del siniestro que afecten al continente del edificio.
Por su parte, el seguro de hogar de cada vecino, en su calidad de propietario, inquilino o usuario, intervendrá para indemnizar los daños sufridos dentro de la vivienda, como muebles, electrodomésticos, enseres, equipos electrónicos o desperfectos ocasionados por el humo y las sobretensiones eléctricas. Los vehículos con daños propios serán indemnizados por sus compañías y los asegurados a terceros iniciarán un procedimiento de reclamación.
Cuando varios seguros se ven implicados, aparece la concurrencia. Las propias entidades aseguradoras suelen coordinar la gestión del siniestro y determinar qué daños corresponden a cada póliza. Esta actuación conjunta permite agilizar las indemnizaciones y evita que las personas perjudicadas tengan que afrontar en solitario un complejo proceso de reclamación, cuando se alcanza un acuerdo entre las partes.
La importancia de un Análisis Objetivo de la Póliza
Contar con un seguro de comunidad no siempre significa estar correctamente protegido. Uno de los problemas más habituales es el infraseguro, una situación que se produce cuando los capitales asegurados han quedado desactualizados y ya no reflejan el coste real de reconstrucción del edificio.
En los últimos años, el precio de los materiales de construcción, la mano de obra y los equipos eléctricos ha aumentado de forma considerable. Como consecuencia, muchas comunidades mantienen pólizas contratadas con sumas aseguradas insuficientes para afrontar un siniestro grave, como un incendio en el cuarto de contadores. Si esto ocurre, la indemnización no alcanzará la totalidad de los daños y los propietarios tendrían que asumir parte del coste mediante una derrama extraordinaria o implicando a su seguro particular, si este dispone de cláusula de participación en los elementos comunes.
En la Correduría de Seguros José Silva siempre realizamos un Análisis Objetivo del Seguro Multirriesgo para Comunidades de Propietarios para comprobar que las características del riesgo y sumas aseguradas son adecuadas al posible coste de los siniestros, conforme evolucionan las instalaciones del edificio.
Si quieres comprobar si tu comunidad está bien protegida frente a un incendio u otros accidentes, ponte en contacto con nosotros Hacemos fácil lo complejo.