Si vives en un edificio residencial o urbanización, es fundamental que conozcas qué es una Comunidad de Propietarios y cómo funciona. Esta entidad, que carece de personalidad jurídica propia, no solo regula el uso y mantenimiento de los espacios compartidos. También establece derechos y obligaciones para todos los copropietarios. Entender su funcionamiento evitará conflictos, gastos innecesarios o incluso problemas legales. Ser una persona informada es clave para la convivencia entre vecinos y la correcta gestión de la finca. Por cierto, las denominadas comunidades de vecinos no existen legalmente. Es un concepto popular sin fundamento jurídico.
Una Comunidad de Propietarios está formada por todos los dueños de viviendas, locales o garajes de un inmueble. Los inquilinos u otros tipos de vecinos, forman parte de la misma, pero no participan de su gestión. Aunque cada propietario tiene plena disposición sobre su propiedad, también debe asumir responsabilidades sobre las zonas comunes (escaleras, pasillos, ascensores, jardines, piscina, cubierta, saneamiento, estructura…), contribuyendo económicamente a su mantenimiento.
Para regular el funcionamiento de las Comunidades de Propietarios se promulgó la Ley de Propiedad Horizontal. Esta normativa establece las bases legales tanto para su administración como para la correcta convivencia de todas las personas que residen en ellas. Además, pueden contar con estatutos propios, en los que se fijen reglas específicas según las necesidades de cada comunidad. La participación en las decisiones se basa en dobles mayorías muy democráticas: por coeficiente de participación en los elementos comunes y número de votantes, que determina el peso del voto de cada propietario en las juntas ordinarias o extraordinarias.
Participar en los debates comunitarios, asistir a las juntas y conocer estos aspectos es esencial para evitar malentendidos y conflictos entre vecinos. Desde la gestión de gastos comunes hasta la toma de decisiones en reuniones comunitarias, cada propietario tiene un papel activo en la comunidad de tal manera que puede influir en el grado de satisfacción por vivir en comunidad. En este artículo, exploramos los mecanismos de una Comunidad de Propietarios y la importancia que tiene su protección y aseguramiento.
¿Cómo funciona una Comunidad de Propietarios?
El artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal establece la forma de gobierno y funcionamiento de una Comunidad de Propietarios. Para asegurar una administración eficiente, la Comunidad de Propietarios cuenta con varias figuras clave:
Junta General de Propietarios
Es el órgano supremo de decisión, compuesto por todos los propietarios del edificio o conjunto residencial. La junta de propietarios de la comunidad se encarga de aprobar presupuestos, establecer normas de régimen interno, elegir a los cargos ejecutivos de gestión y tomar decisiones sobre el mantenimiento y buen gobierno del inmueble.
Presidente
La persona designada como presidente de la comunidad representa legalmente a la comunidad ante terceros y los restantes copropietarios. Tiene la responsabilidad de convocar y presidir las juntas, ejecutar o velar porque se ejecuten los acuerdos aprobados y actuar en representación de la comunidad en cuestiones legales o administrativas. No puede delegar su cargo y forzosamente tiene que ser propietario.
Vicepresidente
Aunque no es obligatorio, muchas comunidades optan por designar un vicepresidente, cuya función principal es sustituir al presidente en caso de ausencia o imposibilidad de ejercer su cargo.
Secretario
Se encarga de redactar y llevar el registro de actas, custodia la documentación y la contabilidad de la comunidad. Emite el Certificado de Deuda, con el visto bueno del Presidente.
Administrador
Administra el cobro de cuotas, el pago a proveedores y la resolución de incidencias administrativas. La importancia de esta figura hace que sus funciones estén desempeñadas, generalmente, por profesionales cualificados como el Administrador de Fincas Colegiado. Su experiencia facilita el cumplimiento de la normativa legal y una gestión más eficiente. En la mayoría de los casos, asume las tareas de secretario y la ejecución de los acuerdos adoptados por la junta general de propietarios.
Pero más allá de estos cargos, debemos tener muy en cuenta que el correcto funcionamiento de la comunidad depende de la implicación y colaboración de todos los propietarios. Participar en las juntas, cumplir con las obligaciones económicas y respetar las normas de régimen interno son aspectos esenciales.
El papel clave del corredor de seguros en la Comunidad de Propietarios
Un aspecto fundamental en el funcionamiento de una Comunidad de Propietarios es la contratación y gestión de seguros. En este sentido, la figura del corredor de seguros desempeña un papel esencial para evitar problemas y sobresaltos relacionados con las pólizas contratadas, siniestros e indemnizaciones.
Los corredores de seguros son profesionales especializados en encontrar el producto asegurador más adecuado según las características y riesgos específicos de cada inmueble. A diferencia de los agentes exclusivos y vinculados a aseguradoras, el corredor de seguros actúa de manera independiente e imparcial, velando exclusivamente por los intereses de la comunidad.
Funciones del corredor de seguros en la Comunidad de Propietarios
Todas las Comunidades de Propietarios tienen que constituir el Fondo de Reserva para atender las obras de conservación y mantenimiento de la finca y también para suscribir un seguro que cubra los daños en el inmueble. El asesoramiento en la contratación de los seguros para Comunidades de Propietarios, que se prolonga a lo largo de toda la vigencia de la póliza, es una tarea muy valorada de la Correduría de Seguros. Se encarga de gestionar incidencias y siniestros y tratar con peritos y reparadores para garantizar que la comunidad reciba las indemnizaciones correspondientes, sin mermas ni deducciones injustificadas. Su papel también incluye asistir a la comunidad ante aseguradoras y organismos reguladores, como el Defensor del Asegurado y la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.
Contratar las pólizas a través de una correduría de seguros no solo proporciona tranquilidad a la Comunidad de Propietarios, sino que también garantiza a sus copropietarios un servicio de atención postventa continuo y una gestión eficaz de sus riesgos. Junto con el Administrador de Fincas Colegiado, el corredor de seguros es una figura clave en la seguridad de la Comunidad de Propietarios. Y por si no lo sabías, para la comunidad su coste es cero.
¿Qué obligaciones tiene una Comunidad de Propietarios?
El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal establece una serie de obligaciones que deben cumplir las Comunidades de Propietarios para garantizar el buen estado del edificio, la convivencia entre vecinos y el cumplimiento de las normativas legales. Conviene resaltar que estas responsabilidades recaen sobre todos los propietarios, independientemente de si viven o no en el inmueble.
Respeto y conservación de las zonas comunes
Uno de los deberes fundamentales de una Comunidad de Propietarios es el mantenimiento y respeto de las zonas comunes. Espacios como escaleras, ascensores, jardines o piscinas están destinados al uso compartido y, por lo tanto, deben ser utilizados de manera adecuada.
Mantenimiento y seguridad
La comunidad está obligada a garantizar que el edificio se mantenga en condiciones óptimas de seguridad, habitabilidad y accesibilidad. Esto implica realizar las reparaciones, reformas y obras necesarias cuando el inmueble lo requiera.
Si la comunidad descuida su deber de conservación y esto provoca daños a terceros, el presidente, el administrador o la propia comunidad podrían ser responsables civilmente. Por este motivo, es esencial atender cualquier deterioro o daño y realizar las obras necesarias sin demora.
Acceso para reparaciones necesarias
Si una obra aprobada por la junta de propietarios requiere acceso a una propiedad privada, su titular o usuario está obligado a permitir la entrada de los operarios para ejecutar la reforma. Nos estamos refiriendo a las denominadas servidumbres.
Retrasar injustificadamente estas intervenciones puede acarrear penalizaciones, ya que la negativa podría comprometer la seguridad del edificio y el bienestar del resto de la comunidad.
Pago de las cuotas comunitarias y derramas
Todos los propietarios deben contribuir económicamente al mantenimiento del edificio, incluso si no utilizan ciertas zonas o instalaciones comunes (salvo exoneraciones expresas).
Cada propietario está obligado a abonar:
- Cuotas ordinarias, que cubren gastos recurrentes como limpieza, electricidad, agua, seguros, mantenimiento de ascensores, caldera central, rampas, montacargas.
- Cuotas extraordinarias o derramas, necesarias para cubrir imprevistos o mejoras en las instalaciones, como reformas estructurales o mejoras en la accesibilidad.
El importe de estos pagos se calcula según el coeficiente de participación de cada propiedad dentro de la comunidad.
Asumir el cargo de presidente
El presidente de la comunidad es elegido mediante votación, sorteo o rotación de turnos en la junta de propietarios. Si un propietario es designado para el cargo, tiene la obligación de aceptarlo, salvo que acredite una causa justificada, como enfermedad o discapacidad, que deberá presentar ante el juez dentro del mes siguiente a su elección.
Informar sobre cambios de titularidad
Cuando un propietario vende su inmueble o hay un cambio de titularidad, está obligado a comunicarlo al secretario de la comunidad o Administrador de Fincas y facilitar los datos de la nueva persona propietaria. Esta información es clave para actualizar los registros de la comunidad y garantizar el cumplimiento de las obligaciones económicas y administrativas del nuevo residente.
Cumplir las normas de convivencia
Cada comunidad puede establecer normas internas de convivencia, como horarios de silencio o restricciones en el uso de ciertas instalaciones, por ejemplo, piscina, aparcamiento, trasteros, jardines, zona social. Respetar estas reglas garantiza armonía vecinal.
¿Es obligatorio contratar un seguro para la Comunidad de Propietarios?
La Ley de Propiedad Horizontal no establece directamente la obligación de que las Comunidades de Propietarios suscriban una póliza, aunque sí que lo posibilita como un destino del fondo de reserva. Pero en algunas comunidades autónomas, la contratación de un seguro es un requisito legal para garantizar la protección del edificio y la responsabilidad de los propietarios. Por ejemplo:
- En la Comunidad de Madrid la Ley 2/1999, de 17 de marzo, establece en su artículo 24 que todos los edificios deben contar con un seguro que cubra riesgos de incendio y daños a terceros.
- En la Comunitat Valenciana la Ley 8/2004, de 20 de octubre, en su artículo 30, determina obligatorio que todos los edificios de viviendas estén asegurados contra incendios y daños a terceros.
La gran importancia de contar con un seguro de comunidad
Independientemente de si la normativa lo exige o no, contratar un seguro multirriesgo para Comunidades de Propietarios es una medida de seguridad fundamental. Este tipo de pólizas ofrecen protección ante riesgos, accidentes e imprevistos, como incendios, daños por agua, fenómenos meteorológicos, contaminación accidental o medioambiental o averías en instalaciones comunes.
Contar con un seguro para Comunidades de Propietarios evita que, en caso de siniestro, los propietarios deban asumir los costes de reparación o posibles indemnizaciones de su propio bolsillo, protegiendo así su patrimonio. Facilita elaborar presupuestos reales sin temor a la incertidumbre.
Confía en expertos para proteger tu comunidad
En José Silva Correduría de Seguros somos especialistas en seguros para Comunidades de Propietarios, ofreciendo un servicio de asesoramiento integral con 34 años de experiencia en el sector.
Sabemos que cada edificio y comunidad es única, por eso analizamos detenidamente los riesgos y particularidades de cada inmueble para dotarle de la mejor cobertura, entre las principales aseguradoras del mercado.
El cliente es nuestra prioridad. Nos encargamos de todo el proceso, desde la selección, contratación hasta la gestión de siniestros de forma ágil, transparente y eficaz. Optimizamos los recursos de la comunidad. Ponte en contacto con nosotros, hacemos fácil lo complejo.
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