Las normas de régimen interno, también conocidas como reglamento de régimen interior, tienen como misión regular la convivencia y la adecuada utilización de los elementos, servicios e instalaciones comunes dentro de una Comunidad de Propietarios. Pueden hacer necesaria la inclusión de cláusulas especiales en el seguro multirriesgo de la finca, para delimitar la cobertura de los riesgos.
Recogidas en el artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal, son una buena herramienta para personalizar y adaptar un edificio residencial a las necesidades de sus propietarios. Pero debemos tener en cuenta que:
- No pueden contravenir ni la Ley de Propiedad Horizontal ni los estatutos de la comunidad.
- Tienen un alcance restringido, sin abordar aspectos relacionados con los elementos privativos. Sí en los comunes de uso privativo.
- La ley no las exige, pero en caso de existir, respetarlas tiene carácter obligatorio para todos los residentes.
Resulta fundamental, por tanto, no confundir las normas de régimen interior con los estatutos ni con el título constitutivo de la comunidad. Son instrumentos diferentes y complementarios en la Comunidad de Propietarios.
Características de las Normas de régimen interior, los Estatutos y el Título Constitutivo.
El título constitutivo es el documento de escritura de división horizontal en el que se describe el edificio, su “partida de nacimiento”. En el constan los servicios e instalaciones, el número de pisos y locales y la asignación de cuotas de participación de cada uno de ellos en la propiedad (información relevante para calcular una indemnización en caso de siniestro). Pueden determinar, con certeza, quién tiene derecho a percibir la indemnización de un siniestro del edificio. Es obligatorio, mientras que los estatutos y las normas de régimen interior son de carácter opcional, ayudan “a llevarse mejor”.
Por su parte, los estatutos establecen un marco regulatorio, tanto de las obligaciones como los derechos de los propietarios en el uso de los diferentes elementos privativos y comunes, los órganos de gobierno de la comunidad y sus normas de funcionamiento. Para que los estatutos tengan fuerza legal, es necesario que estén inscritos. En ausencia de estos, la comunidad se regirá exclusivamente por la Ley de Propiedad Horizontal.
Las normas de régimen interno se centran en cuestiones prácticas del día a día. Tienen como finalidad la buena convivencia y el correcto uso del edificio residencial y sus instalaciones. Su lectura y conocimiento permitió a nuestro equipo de siniestros resolver un caso de responsabilidad civil ocurrido en zona común que fue utilizada para una fiesta privada por varios vecinos (algunos propietarios y otros inquilinos), que pretendían que el seguro multirriesgo de la comunidad se hiciese cargo de los daños de incendio en la instalación común y vivienda colindante.
Su grado de importancia lo determina las distintas mayorías necesarias para establecer o modificar ambas normas. Los estatutos precisan la unanimidad en una votación de la Junta de Propietarios, las normas de régimen interno una mayoría simple.
¿Qué medidas se pueden adoptar en el reglamento de régimen interno?
Teniendo en cuenta que en ningún caso pueden contravenir ni la ley ni los estatutos, todas aquellas que la voluntad de los propietarios y las mayorías necesarias lo permitan podrán ser propuestas y aprobadas para que las instalaciones comunes sirvan de forma más eficiente a sus usuarios. Las necesidades pueden variar con el tiempo.
Es esencial establecer reglas claras y concisas. Por ejemplo, para el uso de zonas comunes y servicios compartidos, como piscina, zona deportiva, cubierta, pasillos, espacios abiertos, utensilios y herramientas, ascensores, garajes, trasteros, calefacción central, etc. Siempre como ayuda a mantener la seguridad y el respeto a las instalaciones de la comunidad y a las personas que residen en la misma.
También son bien acogidas aquellas normas de tránsito para las mascotas, horarios para la realización de obras en viviendas o para sacar la basura. En definitiva, lo que contribuye a la calidad de vida de sus habitantes.
Definir normas relacionadas con los gastos y las responsabilidades de los empleados de la comunidad asegura una gestión eficiente y transparente de los recursos. Incluso detallar los plazos de pago de las cuotas de la comunidad, así como bonificaciones y recargos, puede ayudar a reducir el riesgo de morosidad.
¿Se pueden imponer sanciones por incumplimiento de las normas de régimen interno?
La Ley de Propiedad Horizontal no contempla mecanismos ante el incumplimiento de las normas de régimen interno. Por lo tanto, la comunidad carece de poder coercitivo (acción mediante la cual se ejerce presión a un individuo o grupo de personas con el objetivo de condicionar su comportamiento).
La limitación o impedimento al uso o acceso a instalaciones, zonas o servicios comunes únicamente está permitida a quienes tengan cuotas ordinarias o extraordinarias de gastos, pendientes de pago. Imponer sanciones por incumplimiento de las normas de régimen interno incluso podría suponer el riesgo de que la comunidad sea denunciada por parte de la persona que vea limitados sus derechos como propietario.
¿Cómo actuar ante el incumplimiento del régimen interno?
En caso de incumplimiento de una norma de régimen interno, la primera acción debe ser siempre la notificación al infractor y a la propiedad de la vivienda en la que resida, de manera clara y fehaciente, instándole a cumplir con lo establecido en el reglamento. Si esta comunicación no surte efecto y persiste, la comunidad podría plantearse acudir a la vía judicial. En este supuesto, de nuevo el seguro puede aportar soluciones prácticas, sin poner en riesgo la buena vecindad, al trasladar a la compañía aseguradora el asunto.
En estas situaciones, quien ejerza el cargo de Presidente o administre la finca puede solicitar la intervención del seguro multirriesgo de la Comunidad de Propietarios, si contempla la garantía de Protección Jurídica o bien esta forma parte del programa de seguros con póliza independiente. Se trata de una cobertura que presta a la Comunidad de Propietarios un asesoramiento jurídico profesional e imparcial cuando lo necesite. Pablo percibió su importancia cuando tuvo que utilizar los servicios jurídicos, como presidente, para conseguir erradicar los actos de vandalismo que con frecuencia realizaban unos vecinos de su edificio, en la zona de juegos. Los gastos de peritación y los honorarios de abogado y procurador fueron asumidos íntegramente por la aseguradora.
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