La cubierta de un edificio cumple funciones esenciales, entre las que destacan proteger a las viviendas y locales frente a los agentes externos y garantizar la seguridad, la habitabilidad y la conservación del conjunto del inmueble. Además, en muchas ocasiones alberga instalaciones como antenas, placas solares, sistemas de climatización, publicidad o recintos de ocio. Pero cuando ocurre una avería o un siniestro en la cubierta o en sus instalaciones, no siempre está claro quién debe hacerse cargo: ¿la Comunidad de Propietarios?, ¿un propietario en concreto?, ¿el seguro multirriesgo de la comunidad?
Esta duda suele estar relacionada con la titularidad de la cubierta y de las instalaciones que contiene. ¿Son elementos comunes? ¿Están incluidas en la póliza de la comunidad o requieren un seguro específico? La respuesta no es única, ya que influyen varios factores: desde la legislación vigente hasta los acuerdos tomados por la comunidad en junta de propietarios o lo que figure en el título constitutivo.
En este artículo respondemos a una cuestión muy habitual: ¿cubre el seguro comunitario las instalaciones situadas en la cubierta del edificio? Analizaremos qué dice la ley, cómo se interpretan estos elementos desde el punto de vista asegurador, y qué medidas son necesarias tomar para evitar grandes derramas, malentendidos con la aseguradora o conflictos entre vecinos.
Tanto si formas parte de una Comunidad de Propietarios como si ocupas el cargo temporal de presidente, Administrador de Fincas o simplemente tienes curiosidad por conocer tus derechos y obligaciones como propietario, aquí encontrarás una guía clara para entender mejor este tema.
¿Qué dice la normativa sobre la cubierta de una Comunidad de Propietarios?
La legislación es clara: dictamina que la cubierta de un edificio es un elemento común. Esta consideración se basa principalmente en lo recogido en dos normas clave: el Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Por un lado, el artículo 396 del Código Civil establece que son elementos comunes aquellos que resultan necesarios para la estructura, la seguridad y el mantenimiento del edificio, incluyendo expresamente la cubierta. Es decir, aunque esta zona no sea de uso cotidiano por parte de los vecinos, su función la convierte en parte fundamental del inmueble.
Por otro lado, la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 10.1, señala que los propietarios deben contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del edificio, sus servicios, conservación y reparación. Esto incluye todas las actuaciones necesarias en la cubierta, como reparaciones por goteras, problemas de impermeabilización o el mantenimiento de instalaciones situadas en ella.
Ahora bien, pueden darse matices según lo que indique el título constitutivo o los estatutos de la comunidad. En algunos casos, se puede conceder el uso exclusivo de la cubierta a un propietario concreto (por ejemplo, un ático), pero eso no significa que deje de ser un elemento común ni que se libere al resto de la comunidad de sus obligaciones de mantenimiento, salvo que se indique expresamente lo contrario en los estatutos de la comunidad o en el título constitutivo.
¿Puede ser considerada la cubierta como elemento común de uso privativo?
La cubierta de un edificio es, por definición, un elemento común. Su función estructural la convierte en una parte esencial del inmueble, de uso y responsabilidad colectiva, independientemente de que no todos los propietarios accedan o la utilicen directamente. No obstante, puede existir un uso privativo sobre determinadas zonas de la cubierta, especialmente cuando se trata de terrazas situadas en la última planta o planta baja.
En estos casos, hablamos de uso exclusivo, no de propiedad individual. Es decir, aunque un vecino tenga asignado el uso de una parte de la cubierta, por ejemplo, la terraza de un ático, esa zona sigue siendo común. Esta distinción es importante, ya que delimita las responsabilidades en cuanto a conservación y reparación.
El propietario que disfruta del uso privativo de esa terraza debe encargarse del mantenimiento ordinario derivado de su uso: limpieza, higiene y cuidado del espacio. Por el contrario, las reparaciones que afecten a la estructura, impermeabilización o funcionalidad del edificio seguirán siendo responsabilidad de la comunidad, salvo que se demuestre que los daños han sido provocados por un mal uso de la zona por parte del propietario.
Para evitar malentendidos o conflictos, es muy aconsejable que los estatutos de la comunidad especifiquen claramente quién asume cada tipo de responsabilidad en relación con estas zonas. La claridad legal en este punto facilita la gestión de incidencias y previene disputas entre propietarios vecinos.
Asimismo, es fundamental que la comunidad cuente con un seguro adecuado que incluya la cubierta en sus coberturas, incluso cuando existan zonas en uso privativo. De esta forma, se garantiza una protección completa frente a posibles daños.
Las instalaciones situadas en la cubierta de la Comunidad de Propietarios
Cada vez es más común encontrar en la cubierta de edificios residenciales distintos tipos de instalaciones que prestan servicio al conjunto de la comunidad: desde antenas colectivas hasta paneles solares, equipos de climatización, sistemas de ventilación o incluso zonas de ocio como piscinas. Todas estas instalaciones, cuando están destinadas al uso y beneficio común, tienen la consideración de elementos comunes. Por tanto, su conservación, mantenimiento y cualquier incidencia que las afecte son responsabilidad del conjunto de los propietarios.
Aunque estas instalaciones pueden aportar importantes ventajas en términos de eficiencia energética, conectividad, ocio o confort, también implican riesgos adicionales que conviene gestionar adecuadamente. Un error común es suponer que cualquier seguro multirriesgo contratado por la comunidad las cubre automáticamente. Nada más lejos de la realidad: todas las pólizas presentan exclusiones, límites o condiciones específicas que deben revisarse con atención. Veamos algunos casos:
Placas solares
Por ejemplo, en el caso de placas solares comunitarias, es fundamental que la junta de gobierno o el administrador consulte con su mediador de seguros y, si es necesario, actualice la póliza para garantizar que estos equipos están protegidos frente a diferentes daños, robos u otros siniestros.
Piscinas situadas en la azotea
Otro caso frecuente es el de piscinas comunitarias situadas en la azotea del edificio. Algunas pólizas multirriesgo excluyen expresamente los daños derivados del uso de piscinas en cubiertas (sea en altura o planta baja), por lo que conviene asegurarse de que la instalación está incluida en las coberturas y que se dispone de una responsabilidad civil adecuada frente a posibles accidentes o filtraciones ajenas al mantenimiento.
Alquiler de la cubierta para la instalación de elementos privados
También deben tomarse precauciones cuando se alquilan espacios comunes, por ejemplo, la cubierta o la fachada, para instalar elementos privados como vallas publicitarias, pantallas electrónicas, lonas o antenas de telefonía móvil. Estas estructuras, además de requerir autorización, suponen un agravamiento del riesgo desde el punto de vista asegurador. En estos casos, es imprescindible que se notifique a la compañía para que el contrato del seguro de la comunidad se adapte a la nueva situación. La correduría de seguros conoce a la perfección las condiciones contractuales de las pólizas.
En definitiva, toda Comunidad de Propietarios que cuente con instalaciones en una cubierta, ya sean de uso común o fruto de un acuerdo comercial, debe asegurarse de disponer de un seguro adecuado, con coberturas específicas y una garantía de responsabilidad civil suficientemente amplia. Solo así se garantiza la protección del edificio, sus ocupantes y terceros ante cualquier incidencia relacionada con estas instalaciones.
¿Cómo contratar el seguro adecuado para las instalaciones situadas en la cubierta de la comunidad?
Para garantizar una protección eficaz, es fundamental analizar al detalle las pólizas disponibles: su alcance real, las coberturas incluidas, los límites y sublímites por siniestro, así como las exclusiones. Este análisis previo es lo que marcará la diferencia entre una gestión preventiva y una situación de desamparo en caso de incidente.
Dado que las instalaciones en la cubierta pueden ser muy diversas y presentan un grado de complejidad elevado, resulta esencial contar con el apoyo de una correduría especializada en seguros para comunidades. Entre sus principales funciones destacan:
- Elaborar un mapa de riesgos personalizado, teniendo en cuenta las características concretas de la comunidad y sus instalaciones.
- Diseñar una hoja de ruta aseguradora, que combine coberturas técnicas, responsabilidad civil y protección frente a daños materiales y personales.
- Revisar periódicamente el contrato del seguro en función de posibles reformas, nuevas instalaciones o cambios en el uso de las zonas comunes del edificio.
Solo así se puede garantizar que la comunidad esté protegida frente a cualquier imprevisto, evitando conflictos, gastos innecesarios y perjuicios económicos a sus copropietarios.
En José Silva Correduría de Seguros somos especialistas en seguros para Comunidades de Propietarios. Ponte en contacto con nosotros, hacemos fácil lo complejo.
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