La Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 10 una serie de actuaciones necesarias que toda Comunidad de Propietarios debe realizar, entre las que cabe destacar:
- Las que se derivan del deber de un adecuado y magnífico mantenimiento de conservación del inmueble y sus servicios comunes, incluyendo las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad.
- Las encaminadas a garantizar la accesibilidad universal. Aunque resulta asombroso, esta obligación choca con la dificultad de su financiación.
Pero además de estas obras, reformas y rehabilitaciones necesarias, que tienen como principal objetivo garantizar la integridad y mantenimiento del inmueble y respetar el principio de accesibilidad universal, una comunidad también tendra la obligación de demostrar que sus instalaciones comunes, infraestructuras y servicios se encuentran en un espectacular estado de conservación y funcionamiento.
Por este motivo, todo edificio residencial deberá superar una serie de inspecciones técnicas periódicas obligatorias, cuyo cometido es prevenir y controlar los posibles riesgos para los usuarios derivados de la utilización de determinadas instalaciones del edificio.
El incumplimiento de las operaciones de mantenimiento, y de las revisiones e inspecciones obligatorias, además de ser un gran riesgo para los vecinos y visitantes de una Comunidad de Propietarios, también puede suponer la imposición de sanciones e incluso responsabilidad penal.
Desde la Correduría de Seguros José Silva, expertos en velar por la seguridad de las comunidades desde hace más de 30 años, queremos ofreceros toda la información necesaria para que vuestro edificio se convierta en un lugar protegido y al mismo tiempo cumpla con la normativa sobre inspecciones vigente.
Inspecciones de instalaciones eléctricas:
Las inspecciones relativas a instalaciones de Baja Tensión (BT) se regulan en el Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión (REBT) y sus Instrucciones Técnicas Complementarias (ITC), publicados en el Real Decreto 842/2002 de 2 de agosto. Dependiendo de las características del edificio, o la potencia de la instalación, deberán ser inspeccionadas:
- Cada 10 años en edificios que tengan más de 16 viviendas o locales o una instalación eléctrica superior a los 100KW.
- Cada cinco años en comunidades donde existan garajes con más de 24 plazas de vehículos, piscinas con una potencia superior a 10 KW, alumbrados exteriores con una potencia superior a 5 KW y salas de calderas con independencia de su potencia.
Estas inspecciones deberán ser llevadas a cabo únicamente por Organismos de Control Autorizado (OCA). El Administrador de Fincas puede incurrir en responsabilidad si omite esta información a la Junta de Gobierno.
Inspecciones de instalaciones térmicas:
Las inspecciones relativas a instalaciones térmicas, reguladas por el Real Decreto 238/2013 del 5 de abril, tienen como misión evaluar la calidad de la instalación así como fomentar el ahorro de energía. Es aplicable a instalaciones fijas de climatización (calefacción central o refrigeración) y a la producción de agua caliente sanitaria. Dependiendo del tipo de instalación, la comunidad deberá realizar las siguientes inspecciones obligatorias:
- Cada 2 años en salas de calderas de gasóleo con más de 70 kW. Refrigeración >70 kw.
- Cada 4 años en salas de caldera de más de 70 kW para combustibles renovables como biomasa o para gas natural.
- Cada 12 años control de la inspección.
Además de estas inspecciones, las instalaciones térmicas de más de 70 kw tienen que tener contratado un mantenimiento preventivo mensual. La Junta de Gobierno o la persona delegada, tiene la responsabilidad “in vigilando” en supuestos de inexistencia de mantenimiento.
Inspecciones de depósitos de gasóleo:
Los depósitos de GLP, incluido el propano y el butano, y la instalación receptora de gas se rigen por el Reglamento técnico de distribución y utilización de combustibles gaseosos según el Real Decreto 919/2006 de 28 de julio y por la ITC-ICG 03. En función de dónde esté situada la instalación y de su capacidad deberán ser inspeccionadas:
- Cada 10 años los depósitos interiores, con una capacidad superior a los 3000 litros y los depósitos exteriores, con capacidad superior a 5000 litros.
- Cada 5 años: las instalaciones bajo tierra, ya que se requieren pruebas de estanqueidad y comprobación del correcto funcionamiento de las tuberías para evitar fugas.
Además, los depósitos deben tener contratado un mantenimiento preventivo anual para verificar la correcta estanqueidad y aptitud de uso. Al igual que en los casos anteriores, estas inspecciones también serán llevadas a cabo por un OCA. Adicionalmente existe un riesgo por contaminación medioambiental y accidental.
Inspecciones de instalaciones contraincendios:
Independientemente del año de su construcción, la normativa contra incendios establecida en el Real Decreto 513/2017, dictamina que cada 10 años deberán hacer inspecciones de protección contra incendios las Comunidades de Propietarios que cuenten con un garaje de más de 500 m2 (aproximadamente 25 vehículos), zonas de trasteros de una superficie mayor a 500 m2, salas de calderas de una potencia útil nominal mayor de 600 kw o almacenes de residuos de más de 30 m2.
Se establece la obligación de que una OCA realice la inspección y se recomienda que la comunidad cuente con una buena señalización de emergencia, extintores en las escaleras y detectores de humos. El Administrador de Fincas puede incurrir en responsabilidad por la omisión de las revisiones reglamentarias. Solo es necesario ver los datos del estudio de las víctimas por incendio en España para darse cuenta de la necesidad de este tipo de inspecciones.
Inspecciones de ascensores:
Se regulan en el Reglamento de aparatos de elevación y manutención que forma parte del Real Decreto 2291/1985 del 8 de noviembre, y en la Instrucción Técnica complementaria AEM 1 “Ascensores”, publicada en el Real Decreto 88/2013 del 8 de Febrero. Son obligatorias realizarse cada 4 años en ascensores instalados en Comunidades de Propietarios de más de 20 viviendas o de cuatro o más plantas.
Inspecciones del propio inmueble:
Las Comunidades de Propietarios también están obligadas a disponer del Informe de Evaluación del Edificio (IEE) y de la Inspección Técnica del Edificio (ITE). Se trata de inspecciones periódicas que afectan a todos los elementos estructurales, constructivos y a las instalaciones que no requieran, por su normativa sectorial, inspecciones técnicas específicas.
A partir de los 50 años de antigüedad del edificio es obligatorio superar con éxito ambas inspecciones, al menos cada 10 años. El edificio deberá ser revisado por técnicos autorizados que garanticen el buen estado del mismo. Si la valoración es negativa, la comunidad deberá contratar un arquitecto para que gestione la obra de reparación necesaria y tendrá que volver a pasar de nuevo la inspección correspondiente. Las obras de mantenimiento o rehabilitación presentan riesgo alto de siniestros al realizarse mientras permanecen habitado por lo que resulta muy aconsejable suscribir seguros de daños y responsabilidad civil.
¿Cumple tu comunidad con estas inspecciones obligatorias?
La no realización de las inspecciones obligatorias afecta a la seguridad, salubridad y habitabilidad del edificio, puede provocar sanciones económicas considerables e incluso responsabilidad penal en caso de imprudencia grave. Además, también podrá significar la falta de cobertura por parte del seguro de la comunidad en los siniestros que vengan ocasionados por las instalaciones sujetas a revisión, mantenimiento o inspección. Este hecho supondrá que, en caso de que ocurra un siniestro, todos los propietarios tendrán que afrontar las consecuencias económicas de su propio bolsillo.
Por este motivo es imprescindible que toda Comunidad de Propietarios cuente con la colaboración de una correduría de seguros, es decir, un mediador especializado, independiente e imparcial que brinde un asesoramiento profesional e imparcial y toda la información sobre los seguros más adecuados para cada caso concreto. Un claro ejemplo es el Seguro todo riesgo rehabilitación, una póliza imprescindible y específicamente diseñada para prestar cobertura frente a la amplia variedad de riesgos que pueden afectar a la ejecución de obras relacionadas con las inspecciones obligatorias.
Si tienes alguna duda, déjanos a continuación un comentario o escríbenos a nuestra dirección de correo josesilva@josesilva.es. También puedes contactarnos través de nuestra página web o llamándonos al teléfono 915353009. Estamos a tu entera disposición.
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