Los accidentes en Comunidades de Propietarios son más frecuentes de lo que solemos suponer y pueden causar lesiones o pérdidas patrimoniales importantes. Una baldosa suelta en zona común, una barandilla en mal estado, humedades que forman un charco resbaladizo, escaleras mal iluminadas, caídas, rasguños, cortes, abrasión o aplastamiento son algunos ejemplos de situaciones que propietarios, vecinos, visitantes, empleados o trabajadores ajenos pueden presenciar o sufrir en una comunidad. Y cuando, por desgracia, ocurren accidentes en Comunidades de Propietarios, ¿quién debe responder?
En general, la responsabilidad de un accidente en las zonas comunes de un edificio residencial no recae en una persona específica, sino en la entidad jurídica Comunidad de Propietarios. Esto se debe a que, habitualmente, su causa suele estar relacionada con el mantenimiento y conservación de las instalaciones comunitarias. La clave está en determinar el origen del siniestro: si se debe a una negligencia en el mantenimiento o seguridad de las zonas comunes, la Comunidad de Propietarios será la responsable o aquellas personas que se ocupan directamente de la tarea. Si, en cambio, el origen está en la actuación o descuido de un vecino, la responsabilidad será individual o compartida.
Inicialmente será la propia Comunidad de Propietarios quien se haga cargo de las posibles indemnizaciones. Y aquí surge la importancia de que esté correctamente protegida. Sin un seguro adecuado, los gastos saldrán de los fondos comunitarios y, si no fueran suficientes, cada propietario tendrá que asumir el coste, mediante derrama, según su cuota de participación.
Aunque no sea obligatorio, en todo el territorio español, pero sí lo es en algunas Comunidades Autónomas, contar con un seguro multirriesgo de Comunidad de Propietarios, que incluya garantías suficientes, es una auténtica necesidad para hacer frente a las consecuencias de accidentes en el entorno comunitario.
¿Qué dice la ley ante un accidente en la Comunidad de Propietarios?
Ya sabemos que la convivencia en una Comunidad de Propietarios no solo implica compartir espacios, sino también responsabilidades y obligaciones por los accidentes que puedan producirse en las zonas comunes. Aquí entra en juego la responsabilidad civil, la obligación legal de reparar los daños causados a terceros y otros deberes que veremos más adelante.
La legislación española es clara al respecto y establece las bases de la responsabilidad cuando se causa un daño, por acción u omisión, a personas o bienes. Si un siniestro ocurre en sus instalaciones, la comunidad puede ser considerada responsable de la indemnización a los afectados.
Accidentes en elementos comunes y cómo afrontarlos
El artículo 396 del Código Civil define los elementos comunes como aquellos necesarios para el uso y disfrute del inmueble: fachadas, tejados, patios, jardines, escaleras, ascensores, instalaciones de agua, luz o gas entre muchos otros. Aunque la lista no es cerrada, ofrece una base clara para identificar qué pertenece a la comunidad y qué al ámbito privado de cada propietario.
Si los accidentes ocurren en estas zonas, la responsabilidad extracontractual y objetiva por un mantenimiento deficiente, falta de reparaciones necesarias o en la ausencia de medidas de seguridad conlleva una obligación de reparación por parte de la Comunidad de Propietarios. Los daños personales pueden afectar a los propios empleados de la finca en el desempeño de su actividad o en los desplazamientos internos e “in itinere”.
En cambio, si el accidente se produce en un elemento privativo por negligencia del propietario, será este quien deba responder. En alguna modalidad de seguro de hogar multirriesgo se puede incluir cobertura de accidentes para el personal doméstico y la responsabilidad civil familiar. De este modo, el propietario o inquilino puede hacer frente a los daños que sufran terceros sin tener que asumirlos con su patrimonio.
Obligaciones legales de la comunidad para prevenir accidentes
La Ley de Propiedad Horizontal recoge en su artículo 10 que existen determinadas obras y actuaciones obligatorias que no requieren aprobación en junta de propietarios, sin embargo, son fuente propicia para los accidentes. Entre ellas destacan:
- Obras de conservación y mantenimiento de los elementos comunes.
- Actuaciones para garantizar la accesibilidad universal, dirigidas a personas con discapacidad o mayores de 70 años.
No cumplir con estas obligaciones puede derivar en responsabilidad directa de la comunidad en caso de accidente, con la posibilidad de ser demandada y tener que asumir elevadas indemnizaciones.
¿Quién paga por los accidentes en comunidades de propietarios?
Cuando ocurre un accidente en una comunidad, la legislación también establece cómo debe afrontarse el pago de los daños.
- Según el artículo 22.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, las deudas derivadas de responsabilidad civil deben pagarse con los fondos comunes de la comunidad.
- Además, el artículo 1911 del Código Civil señala que la comunidad responde con todos sus bienes presentes y futuros, lo que significa que la obligación de indemnizar se extiende más allá del capital disponible en el momento.
En el supuesto de que la comunidad no tenga un fondo de reserva suficiente, la deuda se traslada a los propietarios, que deberán pagar en función de su cuota de participación. Esto puede generar un impacto económico inesperado, de ahí la relevancia de contar con un seguro para atender cualquier accidente en la finca.
¿Quién puede verse afectado por los accidentes en Comunidades de Propietarios?
Desde trabajadores, propios o ajenos, hasta visitantes, proveedores o los propios copropietarios pueden sufrir un accidente en la comunidad. Sin embargo, no cualquier percance genera automáticamente la obligación de indemnizar. La ley exige que exista una acción u omisión atribuible a la comunidad, o a un propietario, que sea determinante del daño producido o una obligación legal de aseguramiento por Convenio Colectivo.
Accidentes en Comunidades de Propietarios: negligencia y nexo causal
No basta con que ocurra un accidente; es necesario que se detecte algún grado de negligencia por parte del responsable. La jurisprudencia actual establece que la víctima debe probar tanto el nexo causal entre la acción u omisión y el daño como la existencia de culpa. Esto significa que la comunidad únicamente deberá responder si se demuestra que el accidente se produjo por una falta de cuidado atribuible, y que dicha conducta podría haber evitado el resultado dañoso.
La Comunidad de Propietarios puede defenderse demostrando que, a pesar del accidente, su actuación fue correcta y conforme a los estándares de seguridad y mantenimiento exigibles.
En este contexto, contar con una cobertura, tal como el seguro de protección jurídica para comunidades resulta fundamental, ya que permite a la comunidad:
- Acceder a asesoramiento legal especializado desde el momento en que se produce el accidente.
- Cubrir los costes de abogados, procuradores y peritos necesarios para defenderse en un procedimiento judicial.
- Gestionar el accidente de manera profesional, sin comprometer los fondos comunes ni generar conflictos entre los propietarios.
Esta magnífica póliza no solo proporciona tranquilidad, sino que también refuerza la capacidad de la comunidad para demostrar que ha actuado de manera diligente y conforme a la ley.
Accidentes en Comunidades de Propietarios: prevención laboral y seguros
Cuando la comunidad cuenta con personal propio o contrata trabajadores externos, también entra en juego la responsabilidad en materia de prevención laboral. Según el artículo 24 de la Ley de Prevención de Riesgos Laborales, la comunidad debe coordinar, informar y garantizar que se cumplan ciertas medidas preventivas y de emergencia. Esto incluye tanto al personal propio como a los trabajadores de empresas externas que desarrollen tareas en el inmueble.
En el caso de obras, la comunidad es responsable de garantizar la seguridad y salud de los trabajadores, conforme al Real Decreto 1627/1997, por el que se establecen disposiciones mínimas de seguridad y de salud en las obras de construcción. Este hecho convierte a la comunidad en un ente responsable no solo ante vecinos y visitantes, sino también frente a cualquier trabajador que actúe en sus instalaciones.
Por ello, es fundamental que la comunidad cuente con un verdadero mapa de riesgos que le permita identificar las contingencias y transferir al programa de seguros aquellas inasumibles o demasiado onerosas. Contar con un panel de seguros bien diseñados permite a la comunidad una protección integral y evita que los propietarios tengan que asumir gastos extraordinarios.
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