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¿PUEDE UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PROHIBIR ALQUILAR UN PISO A ESTUDIANTES?

Javier, amigo, cliente y este año presidente de una Comunidad de Propietarios muy cercana a un campus universitario, vino a visitarnos hace pocos días. Aunque en un primer momento su intención solo era ampliar unas coberturas y revisar las nuevas condiciones del seguro multirriesgo de la comunidad, aprovechó para hacernos una consulta sobre un tema que en estas fechas le causa gran preocupación: el alquiler de pisos a estudiantes en su edificio.

Nos contó que, con el paso de los años y a medida que van falleciendo los propietarios, los pisos acaban en manos de inmobiliarias que los destinan al alquiler para estudiantes, debido a la cercanía de la universidad. En la actualidad casi la tercera parte de las viviendas están destinadas a este fin y, aunque la mayoría de los chicos y chicas tienen un buen comportamiento, siempre surge algún problema de convivencia vecinal en alguna de las viviendas.

El asunto que más le preocupa es el de los ruidos causados por fiestas hasta altas horas de la noche, acompañados de portazos y voces al entrar o salir de los pisos o al cerrar la puerta del ascensor de madrugada. Pero también han tenido numerosos problemas con el cuidado de otras zonas comunes como incremento de suciedad, pintadas en las paredes e incluso desperfectos en el portal y las escaleras debido al arrastre de maletas, subir y bajar bicicletas de los pisos, marcas de calzado…

Este verano han tenido que gastar una importante cantidad en adecentar los pasillos, rellanos, pasamanos, ascensor e incluso han tenido que cambiar los telefonillos y el muelle de la puerta principal del edificio debido a que los estudiantes cierran con mucho ímpetu y se acaban rompiendo la manilla o el mecanismo electrónico. Algunos desperfectos fueron vandálicos y la compañía de seguros les anunció un incremento de la prima por el excesivo número de siniestros declarados.

“¿Es posible modificar los estatutos de la comunidad para prohibir el alquiler a estudiantes o al menos poner normativas y posibles sanciones tanto por ruidos como por daños vandálicos?”, nos preguntó. Con satisfacción le resolvimos todas sus dudas y este es un resumen de lo comentado.

¿Qué dice la ley sobre el alquiler de pisos a estudiantes?

En primer lugar, debemos tener presente que el arrendamiento de un piso para estudiantes, cuando se hace por un curso académico, será un arrendamiento de temporada, pero no el conocido como de vivienda. Así lo dice la Ley de arrendamientos urbanos (LAU), que en su artículo 3.2 establece que “Será considerado un arrendamiento para el uso distinto de vivienda, cuando se trate de arrendamiento de finca urbana celebrado por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra.”

Teniendo esto en cuenta, los arrendamientos para uso distinto de vivienda, entre los que se incluye el alquiler para estudiantes, se rigen según lo que dispone el artículo 4.3 de la LAU, es decir, “por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.”

Por lo tanto, debe quedar claro que el alquiler a estudiantes es totalmente legal y que una Comunidad de Propietarios no puede impedir a un propietario hacer un uso legítimo de su vivienda. Cosa distinta será si el inmueble pertenece a la propia comunidad.

Entonces, ¿no se puede prohibir el alquiler de pisos a estudiantes?

Aunque no se puede prohibir el alquiler para estudiantes como tal, las Comunidades de Propietarios tienen la posibilidad de vetar ciertas actividades que pueden ser consideradas molestas con el fin de mantener la buena convivencia vecinal. El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge que no estará permitido realizar ciertas actividades que sean consideradas dañosas, siempre y cuando dicha prohibición se encuentre recogida en los estatutos.

Sin embargo, la doctrina del Tribunal Supremo ha establecido una serie de requisitos para la validez de las cláusulas estatutarias que limiten o prohíban la alteración del uso de un inmueble, siempre recordando que la prohibición ha de interpretarse restrictivamente y la permisibilidad de modo amplío.

Un claro ejemplo es el de una Comunidad de Propietarios que, en juicio ordinario, solicitó la cesación definitiva de la actividad que se desarrolla en la vivienda, consistente en el alquiler a estudiantes universitarios por parte de una inmobiliaria, ya que estaba imposibilitada por los estatutos de la comunidad. Para ello, la comunidad instó la acción de cesación de actividades prohibidas en los estatutos, molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, previstas en la Ley de Propiedad Horizontal.

En primera instancia se dio la razón a la comunidad, considerando que era un edificio pequeño donde el elevado número de personas que entraban y salían podía ocasionar molestias reales a los vecinos, generando problemas de seguridad. Pero más tarde el Tribunal Supremo, en Sentencia de 31 de mayo de 2021, desestimó el recurso argumentando que los estatutos no estaban inscritos en el Registro de la Propiedad y el alquiler temporal a estudiantes no es de por sí una actividad molesta, peligrosa o ilícita.

Por lo tanto, aunque en algunos casos concretos sí puede generar molestias, incluso graves y persistentes, estas conductas deben ser probadas en cada caso concreto por la comunidad que solicite su cese. Por lo tanto, siempre será necesario probar la existencia de esas actividades molestas, su intensidad y su repetición. En el caso juzgado no fue así.

¿Cómo actuar ante actividades molestas en un piso de estudiantes?

Lo ideal, en primer lugar, es intentar arreglar el conflicto mediante la vía amistosa. Para ello, quien ejerza el cargo de Presidente de la Comunidad se tendrá que poner en contacto con la propiedad, preferiblemente por escrito, y esta con los estudiantes inquilinos que infringen las normas e informarles del malestar que causa su comportamiento a la Comunidad de Propietarios y al resto de vecinos. Generalmente el contacto directo con los inquilinos ayuda a mitigar las molestias y la mediación del Administrador de Fincas refuerza la acción.

Si aun así los actos persisten, el representante de la finca deberá convocar una Junta Extraordinaria. En ella se informará a todos los propietarios del problema y se tratará de obtener un acuerdo de mayoría simple, para que la comunidad inicie una acción judicial de cesación contra los infractores.

En estos casos es altamente recomendable que la Comunidad de Propietarios disponga de un seguro multirriesgo con cobertura de defensa jurídica o un seguro de protección jurídica, ya que facilitará la adopción de éstas medidas porque evita incurrir en gastos añadidos. Y es que este tipo de pólizas ofrecen a la comunidad un servicio de asesoría telefónica, elaboración de informes, peritajes y los servicios de abogados expertos en la materia, sin coste adicional y con tarifa plana.

Consejos para los propietarios de la vivienda en alquiler y estudiantes.

Todo propietario o inquilino debe conocer que el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que “al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.”

Si tienes planeado alquilar una vivienda a estudiantes debes ser consciente de que, como todos los alquileres, conlleva sus riesgos, por lo que es necesario que cuentes con un seguro de alquiler que cubra los posibles impagos, proteja tus bienes y te brinde asistencia jurídica ante posibles conflictos civiles o penales.

En el caso de que seas estudiante y tengas previsto alquilar una vivienda, debes saber que serás el responsable de los daños o desperfectos que sufra el inmueble, el mobiliario o incluso de los que puedas causar a un tercero, por lo que será imprescindible que cuentes con un seguro de hogar que te proteja ante cualquier incidente que pueda producirse durante el uso de la vivienda arrendada.

Tanto si eres el representante de una Comunidad de Propietarios, propietario o inquilino, desde la Correduría de Seguros José Silva te ofreceremos una atención personalizada para que encuentres la póliza que más se ajuste a tus necesidades y particularidades. Si tienes alguna duda o pregunta, déjanos a continuación un comentario o ponte en contacto con nosotros. Cuenta con nuestro asesoramiento, estamos para ayudarte.

© José Silva Correduría de Seguros 2022.

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