Seguro que has visto estas imágenes en los informativos o en redes sociales: tras alguna inundación, una DANA o un incendio forestal, decenas de familias pasando la noche en un pabellón municipal, sobre colchones improvisados y con la incertidumbre de no saber cuándo podrán volver a sus hogares. El tren de borrascas reciente nos deja estampas que generan una profunda empatía, pero que también debería activar una señal de alarma: ¿Por qué estas personas no están en un hotel o en una vivienda de alquiler temporal costeada por su seguro? La respuesta suele ser: o no tenían seguro, o su póliza carecía de una garantía de inhabitabilidad adecuada, o los capitales contratados eran tan bajos que se agotaron en los primeros días.
En el contexto actual, donde los fenómenos atmosféricos extremos son cada vez más frecuentes, entender qué es la garantía de inhabitabilidad o desalojamiento forzoso y cómo funciona no debe ser una cuestión técnica reservada a expertos en seguros. Es una decisión estratégica para proteger la estabilidad económica de cualquier familia, Comunidad de Propietarios, empresarios, profesionales y negocios.
¿Por qué la garantía de inhabitabilidad es clave en el nuevo escenario climático?
Durante años, muchas personas pensaban que ciertos riesgos eran improbables en su zona. “Aquí nunca pasa nada” o “llevo 80 años viviendo aquí y no recuerdo estos fenómenos”, son frases habituales. Sin embargo, la realidad climática actual está desmontando esa percepción.
Las lluvias torrenciales colapsan sistemas de drenaje en cuestión de minutos. Las olas de calor prolongadas resecan materiales estructurales y elevan el riesgo de incendios urbanos y forestales. Los vientos huracanados arrancan cubiertas y fachadas, obligando a desalojos preventivos ante el peligro de desprendimientos. Incluso el granizo, en episodios cada vez más violentos, puede perforar tejados o romper vidrios y ventanales, dejando un edificio residencial o vivienda expuesta a filtraciones inesperadas.
Lo más preocupante es que ya no hablamos solo de zonas tradicionalmente vulnerables. Barrios urbanos alejados de ríos sufren inundaciones por la impermeabilización del suelo. Urbanizaciones próximas a entornos naturales se ven amenazadas por incendios que avanzan a gran velocidad. El llamado “riesgo bajo” prácticamente ha desaparecido del mapa.
En este escenario, la garantía de inhabitabilidad se convierte en un pilar fundamental dentro del seguro de hogar, de la Comunidad de Propietarios, empresa o negocio.
¿Qué es exactamente la garantía de inhabitabilidad?
La garantía de inhabitabilidad, también denominada en algunas pólizas como cobertura de desalojamiento forzoso o gastos de alojamiento provisional, es la protección que se activa cuando, tras un siniestro, la vivienda no reúne condiciones mínimas de habitabilidad.
Para que la garantía de inhabitabilidad entre en funcionamiento, deben cumplirse dos requisitos:
- Que el siniestro esté cubierto por el contrato de seguro
- Que un perito, o la autoridad en la zona, determine que el inmueble no puede ocuparse con seguridad
A partir de ese momento, la aseguradora debe asumir los gastos derivados del realojamiento del asegurado, dentro de los límites establecidos en la póliza, o poner a disposición de todas las personas que tengan la condición de asegurados un alojamiento provisional. La garantía de inhabitabilidad está diseñada para facilitar un confort similar al de su inmueble en situaciones de especial vulnerabilidad.
¿Qué cubre la garantía de inhabitabilidad en la práctica?
Aunque cada contrato de seguro establece una determinada cobertura, que puede variar en función a la modalidad y compañía aseguradora, en nuestra opinión debería de contemplar como mínimo:
- Gastos de hotel u otro alojamiento similar, en los primeros días tras el siniestro, no inferior a 30 días
- Alquiler de una vivienda de características análogas durante el tiempo necesario para reparar la vivienda o edificio dañado, no inferior a un año
- Gastos de mudanza y guardamuebles, si es imprescindible vaciar el inmueble para ejecutar obras, no inferior a 3.000 euros
- Pérdida de alquileres, no inferior a un año, en el caso de propietarios que tuvieran la vivienda arrendada y dejen de percibir rentas mientras dura la reparación
Pero existe un matiz clave: no basta con que la cobertura exista. Es imprescindible analizar su definición, límites económicos y temporales. Un inmueble afectado por un incendio o daños graves tras una inundación u otro fenómeno climático puede tardar meses en estar operativo de nuevo.
La garantía de inhabitabilidad para Comunidades de Propietarios
La garantía de inhabitabilidad tiene una enorme relevancia en el ámbito de las Comunidades de Propietarios.
Si, por ejemplo, un siniestro climático afecta a elementos estructurales (fachada, cubierta, estructura…) y obliga al desalojo total o parcial del edificio, la garantía de inhabitabilidad del seguro de la Comunidad de Propietarios permitirá el realojo temporal de los residentes propietarios e inquilinos.
Hay, por tanto, una gran responsabilidad de la junta directiva, del presidente e incluso del Administrador de Fincas. Contratar el seguro obligatorio puede ser insuficiente si no se valora adecuadamente las necesidades del conjunto de habitantes.
Si tras un desprendimiento o daños estructurales el seguro no cubre el alojamiento provisional porque se redujeron prestaciones con el objetivo de abaratar costes, los vecinos afectados podrían reclamar por una gestión errónea o negligente. El asesoramiento profesional cobra especial relevancia, no se trata comparar precios sino calidades.
La garantía de inhabitabilidad y el Consorcio de Compensación de Seguros
Existe la creencia de que, ante una gran catástrofe, responderá automáticamente el Consorcio de Compensación de Seguros y que, por tanto, no es tan importante revisar la garantía de inhabitabilidad del seguro privado. Esto no es correcto.
El Consorcio cubre los siniestros que establece su reglamento, pero solo interviene si existe una póliza en vigor. Además, la indemnización se basa en los capitales y condiciones contratados en el seguro.
Es decir, la garantía de inhabitabilidad, cuando es necesario que intervenga el Consorcio se ajusta a lo que establece la póliza de seguro. No amplía automáticamente los capitales contratados.
Cómo saber si una garantía de inhabitabilidad es adecuada y suficiente
Revisa la garantía de inhabitabilidad de tu seguro multirriesgo de hogar, puede ser necesaria para complementar el de la Comunidad de Propietarios si carece de ella o fuese insuficiente. Puedes simplemente solicitar aclaraciones a tu correduría.
En tu negocio o empresa, solicita a tu mediador una explicación detallada de su amplitud y estableced conjuntamente el umbral de necesidades teniendo en cuenta la ubicación y experiencias pretéritas.
Una garantía de inhabitabilidad adecuada debería cubrir varios meses, como mínimo un año, de alquiler en tu zona. Afortunadamente se trata de una cobertura muy asequible.
Además, es recomendable revisar esta cobertura periódicamente, ya que los precios de mercado inmobiliario no dejan de incrementarse y lo que era suficiente hace cinco años puede no serlo hoy en día.
El error más frecuente: ausencia de la garantía de inhabitabilidad y prestaciones insuficientes.
En un mercado altamente competitivo como es el asegurador, los comparadores online y las ofertas “low cost” pueden resultar tentadoras. Pero un precio demasiado bajo suele esconder limitaciones importantes.
Actualmente en cualquier ciudad donde el alquiler mensual supera con facilidad los 900 o 1.000 euros, una suma asegurada de 1.500 o 2.000 euros apenas cubre unas semanas de alojamiento. En poblaciones más pequeñas o rurales, la dificultad estriba en la falta de establecimientos suficientes y adecuados, lo que puede suponer encarecer gastos de transporte diarios.
El resultado es que el asegurado cree estar protegido, pero descubre, en el peor momento, que necesita recurrir a otras soluciones más incómodas o insuficientes.
El valor del asesoramiento profesional de una correduría de seguros
La garantía de inhabitabilidad ha dejado de ser una cobertura accesoria para convertirse en otra pieza clave dentro del seguro de hogar, comunidad, empresa o negocio. La diferencia entre un traslado organizado a una vivienda temporal y una situación de precariedad tras un siniestro depende, en muchos casos, de haber revisado a tiempo las condiciones de la póliza.
Por eso, más allá de comparar precios, hay que analizar. No se trata de contratar un seguro. Se precisa diseñar una estrategia de protección sólida frente a un escenario climático cada vez más incierto.
Una correduría de seguros no se limita a ofrecer una prima competitiva. Su función es recoger e interpretar las necesidades que el asegurado le transmite, estudiar en detalle las cláusulas de los contratos que ofrece el mercado asegurador y organizar todos esos ingredientes en la póliza más perfecta posible, teniendo en cuenta:
- Si los capitales de la garantía de inhabitabilidad se ajustan al precio actual del alquiler en la zona
- Si el periodo máximo de cobertura es suficiente ante siniestros estructurales de larga duración
- Si existen franquicias o exclusiones que puedan limitar la activación de la cobertura
- Si la compañía ofrece la prestación con medios propios o mediante acuerdo con empresas externas solventes
¿Sabes si tu seguro de comunidad o de hogar tiene una garantía de inhabitabilidad suficiente para afrontar un desalojo de varios meses? Si tienes dudas, envíanos tu póliza actual. Comprobaremos si tus capitales de inhabitabilidad están acordes al mercado actual y a los riesgos climáticos de tu zona. No dejes tu tranquilidad al azar.
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