Si somos dueños de alguna vivienda o local de un edificio, también seremos copropietarios de las zonas y elementos comunes que conforman la Comunidad de Propietarios. Este terreno de juego se denomina escritura de división horizontal, alrededor de cuyo espacio se articulan los elementos privativos y comunes del inmueble en el cual residen y/o trabajan personas. En resumidas cuentas, proporciona una unidad jurídica para todo el edificio y delimita el ámbito de aplicación de los seguros, en caso de discrepancia, e identifica responsabilidades en el momento del siniestro.
¿Por qué la escritura de división horizontal?
Por la necesaria identificación pública en el Registro de la Propiedad y en la Dirección General del Catastro, previa tramitación ante notario para definir los elementos privativos de una finca (viviendas, locales comerciales, garajes, trasteros, etc.). Así como los elementos y servicios comunes (jardines, piscinas, ascensores, contadores, etc), junto con su descripción y el coeficiente de propiedad de las diversas divisiones. Podríamos afirmar que la escritura de división horizontal es la partida de nacimiento de un inmueble.
En la escritura de división horizontal están especificadas:
- Las características del inmueble.
- La descripción de los elementos comunes, privativos y comunes de uso privativo.
- Las cuotas de participación, servidumbres, servicios e instalaciones, etc.
- Los estatutos de la comunidad, si es el caso.
Gracias a este documento, los propietarios pueden tener un control preciso de sus derechos y obligaciones sobre cada uno de los elementos de un edificio y los peritos de las compañías de seguros identificar a quién corresponde la reparación de un daño y proponer el reparto de las indemnizaciones.
Como podemos deducir, es una pieza fundamental en el momento del siniestro. Y es que, en algunas ocasiones, resulta complicado conocer si estamos ante daños en elementos privativos o elementos comunes. Dependiendo de donde tuvo lugar el origen del siniestro, puede ser responsabilidad de un propietario, de la Comunidad de Propietarios o de ambos al mismo tiempo. En cada caso, se activarán las coberturas del seguro de la comunidad, la póliza de hogar o del local de negocio.
¿En qué se diferencia del título constitutivo?
Fundamentalmente en que el título constitutivo de la Propiedad Horizontal es un acto o instrumento jurídico, es decir describe. Mientras que la escritura de división horizontal es un régimen que somete a quienes habitan en un edificio que tenga zonas comunes y privadas.
Sin embargo, si nos referimos al título constitutivo de la Propiedad Horizontal, nos referimos a la escritura de división horizontal del inmueble. Ambos hacen la misma referencia de los elementos privativos susceptibles de tener una titularidad y aprovechamiento independiente y la determinación de los elementos comunes del edificio.
Nemesio se vio sometido a los términos de la escritura de división horizontal cuando incorporó una zona de paso común al patio de su vivienda en la planta baja, para conseguir algo de intimidad. Un siniestro de viento derribó su valla de cañizo y el seguro de la comunidad rehusó la indemnización por incumplir la legislación vigente.
Habitualmente suele ser el Promotor del edificio quien realiza la escritura de división horizontal, mediante acta notarial y la inscribe en el Registro de la Propiedad, acción imprescindible para que tenga eficacia frente a terceros.
¿Cómo y dónde solicitar la escritura de división horizontal?
Una tubería de PVC, situada en un trastero ubicado bajo cubierta de una Comunidad de Propietarios, sufrió una rotura a través de la cual el agua causó importantes daños en distintas zonas comunes y privativas. Ante la dificultad para determinar la propiedad de la misma fue necesario obtener una copia de la escritura de división horizontal. La primera opción fue pedírsela al Secretario-Administrador de Fincas, ya que es el encargado de custodiar los documentos de la Comunidad de Propietarios. Al no encontrarla, se recurrió al Registro de la Propiedad donde facilitaron una copia de esta. Con el documento en la mano el perito de la aseguradora pudo determinar con precisión que, a pesar de estar dentro de un elemento privativo, la cañería tenía la condición de comunitaria.
¿Puede que no exista la escritura de división horizontal? Sí, es posible que a pesar de llevar años construido el edificio, nunca se haya redactado. Por ejemplo, cuando se transforma una propiedad vertical en horizontal. Para conseguirla, será necesario que todos los propietarios del inmueble otorguen su consentimiento. Después se debe presentar la documentación necesaria, como el título de propiedad del inmueble y cualquier otra información relevante, como los estatutos o la descripción de los elementos comunes y privativos.
¿Qué debe figurar en la escritura de división horizontal?
Además de la descripción de sus elementos, la escritura de división horizontal deberá de contemplar:
- Las servidumbres que tiene el edificio, las que pueda tener con otros edificios colindantes o bien con empresas de servicios, como por ejemplo compañías eléctricas, de gas, etc.
- La cuota de participación que tiene asignada cada vivienda o local.
- Qué elementos son anejos de uno principal o son independientes. Si hay una plaza de garaje o cuarto trastero que no es aneja a ninguna propiedad, deberá figurar de una forma independiente en el título y tendrá su propio coeficiente de participación.
- Las normas y regulaciones de la comunidad, así como las limitaciones que existen en las viviendas y locales a la hora de poner establecimientos profesionales, comerciales o industriales. También la posibilidad de segregación o agrupación de las viviendas e incluso la utilización privativa de terrazas en áticos y patios u otros espacios.
Si tienes alguna pregunta o necesitas más información, ponte en contacto con nosotros. En la Correduría de Seguros José Silva somos expertos en pólizas para Comunidades de Propietarios, Administradores de Fincas y hogares. Conocemos a fondo la propiedad horizontal y vertical, por eso hacemos fácil lo complejo.
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