El 3 de enero de 2025 se publicó en el Boletín Oficial del Estado la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia. En ella aparece una nueva normativa que afecta directamente a las Comunidades de Propietarios, ya que significa una modificación a la Ley de Propiedad Horizontal. Uno de los cambios más destacados está relacionado con el control que las Comunidades de Propietarios pueden ejercer sobre el alquiler turístico dentro de los edificios residenciales. Un asunto que genera debate por la degradación de la convivencia, la gentrificación del centro de las ciudades y el incremento de siniestros en zonas comunes, especialmente por actos vandálicos.
Ya queda poco para su entrada en vigor el 3 de abril de 2025, y nos parece oportuno que los propietarios y los órganos de gobierno de las Comunidades de Propietarios conozcan los detalles más relevantes de esta reforma de la LPH para saber cómo adaptarse a ella. Debemos tener en cuenta que esta modificación a la Ley de Propiedad Horizontal busca reforzar la supervisión de las actividades de arrendamiento turístico, otorgando a los propietarios más herramientas para regularlas, pero también impone ciertas responsabilidades y requisitos que deben cumplirse para evitar sanciones. ¡Sigue leyendo para estar al día!
¿Sabes qué es la Ley de Propiedad Horizontal?
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es la normativa que regula el régimen de copropiedad en edificios donde existen múltiples viviendas, locales u otros espacios independientes, pero que comparten elementos comunes.
Se fundamenta en el artículo 396 del Código Civil, y establece las bases legales para la convivencia y administración de las Comunidades de Propietarios. Los diferentes pisos o locales de un edificio pueden tener propietarios distintos, quienes además poseen, de forma compartida, los elementos comunes del inmueble, como pueden ser escaleras, ascensores, patios o instalaciones generales. En este sentido, la propiedad horizontal no se refiere a un bien en sí, sino a un sistema de organización que define los derechos y obligaciones de los copropietarios.
La gestión de estos espacios compartidos se lleva a cabo a través de la Comunidad de Propietarios, que tiene la responsabilidad de velar por el mantenimiento del edificio y el cumplimiento de sus normas internas, de la LPH y del Código Civil. Esta ley regula aspectos fundamentales como la constitución de la comunidad, la toma de decisiones en juntas de propietarios, el nombramiento de cargos y las mayorías necesarias para adoptar acuerdos.
La reforma estrella de la Ley de Propiedad Horizontal: un intento de regulación del alquiler turístico en Comunidades de Propietarios
La modificación más anhelada es la que otorga verdadero poder de decisión a las Comunidades de Propietarios sobre la posibilidad de permitir o prohibir el alquiler turístico en su interior.
Con esta reforma, el Gobierno busca equilibrar los intereses de los propietarios, el derecho al descanso de los vecinos y el cumplimiento de la normativa turística vigente. Desde el 6 de marzo de 2019, las Comunidades de Propietarios en España ya tienen la potestad de limitar o incluso prohibir esta actividad mediante un acuerdo alcanzado con la mayoría de tres quintas partes de los propietarios del edificio.
Ahora, a partir del próximo 3 de abril, los propietarios que deseen destinar su vivienda al alquiler turístico necesitarán la aprobación expresa de la comunidad, un mecanismo más efectivo para gestionar posibles conflictos derivados de esta actividad.
Mayor control y sanciones por incumplimiento
Si la comunidad no ha aprobado de forma expresa el alquiler turístico dentro del edificio, cualquier vecino podrá denunciar la existencia de una vivienda destinada a este fin. En estos casos, el presidente de la comunidad solicitará el cese inmediato de la actividad y, si el propietario infractor persiste en el alquiler turístico, se enfrentará a acciones legales.
Las sanciones pueden ascender hasta los 60.000 euros, dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble. Ejercer los derechos de los copropietarios no resulta gratuito ni tampoco sencillo, de ahí que suscribir un seguro de protección jurídica que se haga cargo de los gastos legales y de las pruebas necesarias para su cumplimiento sea uno de los puntos que introducimos en nuestro Análisis Objetivo de Riesgos.
Aplicación no retroactiva de la normativa
Es importante destacar que esta nueva disposición legal no tendrá efectos retroactivos. Es decir, sólo afectará a los propietarios que decidan iniciar la actividad de alquiler turístico a partir del 3 de abril. Es un lamento generalizado que aquellos que ya estaban operando bajo la normativa anterior no estarán obligados a solicitar una nueva aprobación de la comunidad.
Un paso adelante en la regulación del alquiler turístico en la Ley de Propiedad Horizontal
A pesar de llegar tarde, esta reforma supone un avance significativo en la regulación del alquiler turístico en España. Pretende generar un equilibrio entre la explotación económica de los inmuebles (la actividad está considerada como una agravación del riesgo en los seguros multirriesgo de Comunidades de Propietarios) y la tranquilidad de los residentes, asegurando que los espacios de convivencia no se vean afectados por un negocio que lleva mucho tiempo generando conflictos y mayor siniestralidad.
Otras modificaciones de la Ley de Propiedad Horizontal en 2025
La modificación de la Ley de Propiedad Horizontal de 2025 también incorpora medidas importantes en materia de sostenibilidad, accesibilidad, digitalización y cumplimiento normativo, con el objetivo de mejorar la eficiencia de las Comunidades de Propietarios. A continuación, detallamos las principales:
1. Impulso a la sostenibilidad y eficiencia energética
- Instalación de paneles solares compartidos: Se reduce el requisito de aprobación a solo un tercio de los propietarios, facilitando el autoconsumo energético en zonas comunes. Estos elementos instalados en zona privativa o comunitaria añaden puntos de riesgo de incendio.
- Auditorías energéticas obligatorias: Los edificios con más de 20 años deberán someterse a revisiones periódicas para asegurar su eficiencia y cumplimiento con la normativa europea.
- Reducción del impacto ambiental y ahorro en costes: Estas medidas buscan disminuir el consumo energético y los gastos de la comunidad.
2. Mayor accesibilidad en las comunidades
- Obligatoriedad de eliminación de barreras arquitectónicas: Basta con que un único propietario lo solicite para que las obras de accesibilidad deban ejecutarse, siempre que su coste no supere las 12 mensualidades de la cuota ordinaria.
- Aumento de ayudas públicas: Se refuerzan los incentivos económicos para la adaptación de los edificios a personas con movilidad reducida. Para la correcta conclusión de estas obras y reformas es necesario un programa de aseguramiento.
3. Digitalización de la gestión comunitaria. Riesgos cibernéticos.
- Convocatorias y actas digitales: Se permite el uso exclusivo de medios electrónicos para convocar juntas y distribuir actas, siempre que todos los propietarios estén de acuerdo.
- Votaciones telemáticas: Se autoriza la implementación de sistemas de votación online, facilitando la participación de propietarios que no residen en el inmueble.
- Registro digital de propietarios: Las comunidades deberán mantener un registro actualizado con los datos de contacto de los propietarios para garantizar una comunicación más eficiente.
4. Endurecimiento de sanciones por incumplimientos. Protección Jurídica
- Penalización por impagos de cuotas: Se permiten los intereses de demora y se agilizan los procesos judiciales para la reclamación de deudas.
- Sanciones por obras no autorizadas: Se refuerzan los mecanismos legales para exigir la restitución de zonas afectadas por modificaciones sin aprobación de la comunidad.
Con estas reformas de la Ley de Propiedad Horizontal en 2025, las Comunidades de Propietarios podrán disponer de entornos más seguros, sostenibles, accesibles y eficientes. Implantar estos cambios y garantizar una correcta gestión comunitaria, requiere un asesoramiento. Si tienes alguna duda, ponte en contacto con nosotros en la Correduría de Seguros José Silva hacemos fácil lo complejo.
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