Mantener en buen estado las diversas instalaciones y elementos de una Comunidad de Propietarios es esencial para garantizar la seguridad y bienestar de todos sus habitantes. Por este motivo, las obras y reparaciones periódicas en los elementos comunes de la finca, aunque odiosas al mismo tiempo, son necesarias. Pero debemos saber que toda inversión en este aspecto revaloriza el inmueble, y además varios tipos de obras en una Comunidad de Propietarios son subvencionables.
La realización de obras o reformas parte de la necesidad de ponerse de acuerdo y hacer frente a unos compromisos económicos en forma de derramas. Salvar estas situaciones resulta complejo en las Comunidades de Propietarios, especialmente si la economía de los propietarios es muy diferente entre ellos. Actualmente, estas dificultades pueden solventarse mediante los espectaculares programas de subvenciones y ayudas públicas para financiar determinadas obras necesarias en una Comunidad de Propietarios. Pero, ¿qué tipo de obras precisa un edificio residencial?
Tipos de obras en una Comunidades de Propietarios.
Partimos de dos grandes grupos:
- Obras necesarias: tienen carácter obligatorio y su finalidad es satisfacer los requisitos básicos de seguridad, accesibilidad y habitabilidad establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal.
- Obras de mejora: sin ser indispensables ni obligatorias para el mantenimiento de la finca, aumentan de forma espectacular la calidad y comodidad del inmueble.
Las de mantenimiento y reparación de elementos comunes (fachadas, cubiertas, terrazas ascensores, canalizaciones, tuberías y bajantes…) son las más frecuentes, pero nuestro estilo de vida actual nos conduce a la búsqueda de más bienestar que hace necesarios trabajos de:
- Obras de mejora de la accesibilidad y eliminación de barreras arquitectónicas, como por ejemplo la instalación de rampas y elevadores para personas con discapacidad o movilidad reducida, como escalones y desniveles.
- Obras de mejora energética y sostenibilidad, que engloban desde el aislamiento térmico y acústico hasta la instalación de paneles solares y sistemas de energía renovable.
- Obras de mejora estética, en las que predomina la renovación de la pintura exterior e interior.
- Obras de seguridad, que incluyen la instalación de sistemas de seguridad, como cámaras de vigilancia y alarmas o la mejora de la seguridad de puertas y ventanas comunes del edificio.
¿Qué tipo de obras son subvencionables?
España tiene uno de los parques inmobiliarios más antiguos de Europa, con una edad media de los edificios que ronda los 50 años, tal y como recoge un informe del portal especializado en vivienda Idealista. Casi la mitad de los edificios residenciales de nuestro país son anteriores a 1980, y este hecho supone que el 84% tengan pésimas calificaciones en consumo energético (letras E, F o G) y que un 75% no sean accesibles. Tanto es así que el 40% de los edificios de 4 o más plantas en nuestro país no dispone de ascensor.
Actualmente se están realizando unas 30.000 rehabilitaciones de edificios al año, pero el objetivo del Gobierno es llegar a 300.000. Por este motivo ha declarado subvencionables tres grandes grupos de obras o rehabilitaciones:
- De conservación: son las obras destinadas a mantener y conservar el edificio, como por ejemplo en fachadas y medianeras, cubiertas y azoteas o de cimentación y estructura.
- De accesibilidad: Nos estamos refiriendo a los trabajos cuyo objetivo es la eliminación de barreras arquitectónicas y garantizar una mejora de la accesibilidad universal en los edificios de viviendas para personas con movilidad reducida o mayores de 70 años. En ellas se incluyen la instalación de un ascensor, rampas, salva escaleras, elementos de información o aviso…
- De eficiencia energética: destinadas a la reducción del consumo de energía, tales como la instalación de sistemas de iluminación en zonas comunes, aislamiento del edificio, puntos de recarga de vehículos eléctricos…
Para aprovechar los fondos europeos del programa Next Generation, e impulsar la rehabilitación de edificios residenciales, se ha aprobado la Ley 10/2022 de medidas urgentes para fomentar la actividad, en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
Fondos Next Generation para Comunidades de Propietarios.
La Unión Europea se ha marcado el objetivo de alcanzar la neutralidad energética en 2050. Por este motivo, rehabilitar los inmuebles para reducir el consumo se ha convertido en una necesidad cada vez más acuciante y los fondos europeos Next Generation en una oportunidad para conseguirlo.
Gracias a ellos, la Comunidad de Propietarios puede realizar obras que repercutan en ahorros energéticos superiores al 65% en su edificio y obtener hasta un 80% de subvención. Es un trabajo arduo de coordinación que el Administrador de Fincas puede impulsar. El 20% restante podrá ser financiado a través de un préstamo bancario, aunque los propietarios deben estar muy vigilantes con la vinculación de productos que puede intentar imponer la entidad financiera.
Por lo tanto, los propietarios de edificios residenciales, en el que se hayan llevado a cabo obras de rehabilitación energética hasta el 31 de diciembre de 2024, podrán deducirse el 60% de las cantidades satisfechas durante dicho período por tales obras en viviendas, garajes y trasteros, hasta un máximo de 15.000 euros.
El seguro todo riesgo rehabilitación para Comunidades de Propietarios.
Antes de comenzar las obras hay que tomar precauciones al objeto de minimizar los riesgos que cualquier trabajo lleva inherente.Por eso es necesario que la junta de gobierno de la Comunidad de Propietarios tenga en cuenta lo que establece el Artículo 9 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE): “Será considerado promotor cualquier persona física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título”. Esto se traduce en que, la comunidad, se convierte automáticamente en promotora asumiendo las responsabilidades de tal figura. Su representación recaerá en el presidente de la comunidad, aunque la responsabilidad se extenderá a todos los propietarios.
Suscribir un Seguro Todo Riesgo Rehabilitación o verificar con detalle la amplitud del que pueda presentar la empresa constructora y los distintos subcontratistas es una opción económica para protegerse frente a las nefastas consecuencias de los daños materiales imprevistos que puedan surgir durante su ejecución o incluso un periodo de garantía para después de finalizar los trabajos. La verificación y diseño de un magnífico programa de seguros en una obra es un trabajo propio de profesionales de la mediación, fuera del alcance de personas neófitas o poco cualificadas.
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