Hace justo un año asistimos a una de las situaciones más difíciles de resolver en una Comunidad de Propietarios de poco más de treinta vecinos. Una inundación por rotura de conducción de agua el día 24 de diciembre a las ocho de la tarde, que afectó a tres viviendas y zonas comunes. La cadena de solidaridad funcionó y la profesionalidad de los intervinientes consiguió atajar la situación sin conflictos y convertir un problema en una oportunidad. Pudimos enviar un fontanero que atajó la salida de agua en menos de tres horas y regresó 48 horas más tarde para finalizar los trabajos. En la vivienda causante del aluvión vive una pareja sin hijos que acogió a los habitantes de dos pisos inferiores y los ocho celebraron el mejor día de Nochebuena de su vida, según ellos mismos afirmaron.
Vivimos en una sociedad de derechos, en las Comunidades de Propietarios es frecuente que se originen problemas internos o conflictos entre propietarios. Las actividades molestas y generación de ruidos, el mal uso de las zonas comunes del edificio y el incumplimiento del pago de cuotas o derramas suelen ser alguna de las causas de problemas entre vecinos.
Tanto para prevenir como para solucionar conflictos vecinales lo primero es tener en cuenta que el diálogo es la puerta que abre la convivencia. Se trata de una acción primordial que está contemplada en la propia Ley de Propiedad Horizontal. Pero incluso cuando confiemos en la buena voluntad de los vecinos (propietarios, inquilinos, usuarios, invitados), nunca está de más conocer qué aspectos son los que regulan leyes como la LPH o el Código Civil para reflexionar cómo podemos abordar los problemas vecinales que puedan surgir.
Y es que cuanto más se prolongue el conflicto más complicado será la convivencia. También supondrá un mayor coste económico de gestión y resolución y requerirá recursos adicionales de tiempo que podrían destinarse a otras cuestiones más necesarias. “Hablaré con mis abogados” debería de ser una frase sin contenido, porque acudir a los tribunales es el último recurso para resolver los conflictos de una comunidad, ya que los procesos se alargan en el tiempo y los costes son elevados. La prevención de problemas y la mediación son las herramientas más recomendables y eficaces para encontrar una solución que beneficie a todos los propietarios.
¿En qué consiste la mediación para la resolución de conflictos en Comunidades de Propietarios?
La mediación es un procedimiento de resolución de conflictos sencillo pero muy efectivo, mediante el cual las partes son las protagonistas de la solución alcanzada, asumiendo el control de la propia situación, siendo responsables de sus decisiones y de cómo llevar adelante el acuerdo alcanzado. Debe ajustarse a la Ley de Propiedad Horizontal sin invadir las competencias del Presidente y del Administrador de la comunidad. Los acuerdos adoptados no pueden contradecir las decisiones tomadas en Junta que afecten a propietarios diferentes de los intervinientes.
La Ley de Mediación establece que es un proceso voluntario, flexible, confidencial y participativo. Debe ser dirigido por un profesional que ayude a las partes implicadas a llegar a acuerdos de forma constructiva y beneficiosa para todos, potenciando la capacidad de diálogo y comunicación. Los mediadores no solo tienen un modo de actuar muy flexible, que se adapta a las particularidades de cada caso, si no que es su obligación ser neutrales e imparciales y mantener la confidencialidad de todas sus sesiones. Tanto es así que los participantes en una mesa de mediación se comprometen, por escrito, a mantener la confidencialidad de sus deliberaciones.
El acuerdo alcanzado vincula a las partes a su cumplimiento, tiene validez jurídica, y puede elevarse a escritura pública. También conviene señalar que la duración del procedimiento de mediación debe ser lo más breve posible y sus actuaciones se concentrarán en el mínimo número de sesiones. Según la ley, aceptar la mediación obliga a los mediadores a cumplir fielmente el encargo, incurriendo, si no lo hicieran, en responsabilidad por los daños y perjuicios. El mediador deberá suscribir un seguro que cubra la responsabilidad civil derivada de su actuación en los conflictos en que intervenga.
El papel del Administrador de Fincas en la mediación.
El Administrador de Fincas es un profesional preparado que tienen la capacitación suficiente para realizar todas las gestiones necesarias en una Comunidad de Propietarios. La principal ventaja de que sea el Administrador el encargado de encarnar el rol de mediador es evitar recurrir al procedimiento judicial para resolver los conflictos de la comunidad, no solo porque implica un ahorro de dinero, sino porque previene que el conflicto vaya a más y genere agravios entre los vecinos.
Además, de esta manera se agilizan los tiempos y se favorece el cumplimiento del acuerdo, ya que son los propios residentes, con la ayuda del Administrador de Fincas, los que toman la decisión más favorable para ambas partes en disputa. Por lo tanto, la mediación aporta valor añadido al cometido del Administrador y contribuye a afianzar la confianza de la comunidad en la gestión de este profesional sobradamente cualificado. Además, como colegiados aportan garantías por errores u omisiones, mediante un seguro de responsabilidad civil.
La importancia de la prevención en la resolución de conflictos en Comunidades de Propietarios.
Lo más recomendable, antes de que ocurra cualquier conflicto, es evaluar y detectar las posibles situaciones de riesgo que pudiesen causar una disputa vecinal y poder prevenirlos. La herramienta para este fin, y que disminuye muchos conflictos en una Comunidad de Propietarios, es la contratación de un buen programa de seguros.
Por ejemplo, el seguro multirriesgo para CCPP, que, si está bien asesorado, se encargará de cubrir el patrimonio comunitario y de realizar las reparaciones en caso de un siniestro o indemnizando los daños, evitando de este modo los posibles conflictos por responsabilidades. El seguro multirriesgo del hogar contribuye positivamente, ya que, en caso de una avería o daños causados a colindantes o instalaciones comunes, podría hacerse cargo tanto de los propios como los ajenos. Conviene no generalizar cuando se habla de pólizas de seguro porque ni todas lo cubren todo ni todo está cubierto.
Si finalmente hay que recurrir al derecho y utilizar la vía legal, un seguro de protección jurídica dará mucha tranquilidad al hacerse cargo de los gastos en un procedimiento administrativo, judicial o arbitral y prestará servicios de asistencia jurídica y extrajudicial.
Si llegaste hasta aquí, quizá te interesa saber que la Correduría de Seguros José Silva es una empresa de mediación experta en seguros. Si precisas información sobre este tipo de seguros ponte en contacto con nosotros. Hacemos fácil lo complejo.
© José Silva Correduría de Seguros 2022.