En uno de los edificios que tenemos asegurados, en el que viven 6 propietarios, surge la necesidad de facilitar accesibilidad con silla de ruedas a la vivienda situada en planta baja. La espectacular pendiente de la rampa en línea recta lo impide y se plantea como solución una servidumbre de parte del jardín comunitario, a lo que se niegan algunos titulares. Ya emprendieron acciones judiciales.
En un edificio comunitario podemos encontrar dos tipos diferenciados de posesiones: las que pertenecen de manera exclusiva a cada propietario (vivienda, trastero, plaza de garaje) y los elementos comunes del inmueble (portal, jardines, escaleras, ascensor…) en los que no cabe plantearse su propiedad privada, sino general.
Podríamos definir una servidumbre como una pérdida o disminución de un derecho de propiedad, es decir, cuando un propietario está obligado a ceder parte de su vivienda o local de forma temporal o permanente para la creación de servicios comunes de interés general.
A este respecto, el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el propietario tiene la obligación de consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
Es asombroso comprobar como las servidumbres son uno de los asuntos legales más importantes en las Comunidades de Propietarios. Suelen ser la causa de conflictos entre la propiedad privada y el interés comunitario, e incluso tener gran repercusión en la convivencia en un edificio residencial. Desde nuestra correduría deseamos compartir nuestro conocimiento y experiencia para resolver aquellas dudas que puedan surgir en torno a una servidumbre, así como todo lo correspondiente con los distintos tipos de seguros implicados.
¿Cuándo debe permitirse una servidumbre?
En primer lugar debemos tener en cuenta que para muchas de las obras o rehabilitaciones necesarias en una Comunidad de Propietarios, como por ejemplo las que corresponden a mejoras para la accesibilidad universal, ni siquiera se exige un acuerdo de la Junta de Propietarios. Por este motivo, cualquier dueño tendrá el deber de permitir una servidumbre que afecte su vivienda o local, aunque no esté de acuerdo con la realización de las obras, siempre que:
- Sea imprescindible, es decir, que no haya otra alternativa o manera para la ejecución de la obra. Para llegar a esta conclusión en demasiadas ocasiones es necesario acudir a los tribunales y acometer gastos de honorarios, peritajes, informes.
- Se establezca por el bien mayor, como por ejemplo la creación de servicios comunes de interés general.
- No suponga un prejuicio grave y/o duradero a quien se ve afectado por ella.
- Se expongan sus condiciones de manera inequívoca y sea lo menos molesta posible para el propietario afectado.
Llegados a este punto, conviene señalar que la servidumbre es bidireccional: tanto derecho tiene la comunidad a valerse de la posesión de uno de sus propietarios, como el propietario a utilizar las zonas comunes si lo necesita para realizar una obra autorizada.
¿Cuáles son los tipos de servidumbres en una comunidad de propietarios?
De acuerdo con la ley, los tipos más frecuentes de servidumbres en las Comunidades de Propietarios son los siguientes:
- Servidumbres de paso: Esta servidumbre, que se caracteriza por su carácter temporal, parcial y transitorio, conlleva la necesidad de que el propietario de un inmueble permita que otras personas atraviesen parte de su propiedad. El caso más común es que los operarios de una obra accedan a través de la vivienda para la instalación de andamios en la fachada del edificio. Es bastante probable que el trasiego cause daños leves o importantes en suelos y paredes, de ahí la necesidad de solicitar y comprobar la cobertura del seguro de Responsabilidad Civil del Promotor y Constructor.
- Servidumbres de salidas de humos, instalaciones, desagües y conducciones: En este tipo de servidumbre prevalece el interés de un propietario sobre el de la comunidad o sobre el de otro, lo que es llamado un interés privativo. Las salidas de humo, el desagüe de las pluviales y hasta las instalaciones de telecomunicaciones son necesarias para el buen funcionamiento de una vivienda, por lo que cada propietario deberá ofrecer la mínima parte necesaria de su propiedad para estos fines.
- Servidumbres derivadas de la instalación de un ascensor o rampa de acceso: El artículo 10 de la Ley de Propiedad horizontal determina que será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para la instalación de un ascensor, aunque haya que invadir parte de una vivienda particular. Por lo tanto, siempre que no afecte a la habitabilidad y con la indemnización oportuna, no requerirá consentimiento del propietario afectado. En los casos que esto suceda, el conflicto está servido y los gastos pueden estar amparados por un seguro de Protección Jurídica.
Servidumbres y Seguros.
Como norma general, las servidumbres no deben ser algo sustancialmente perjudicial ni afectar a la integridad de la vivienda, no tienen que ser gravosas. Al terminar los trabajos, sería magnífico comprobar que todo queda igual o mejor de como estaba. Por estos motivos, en caso de negación de un propietario, la comunidad puede demandarlo. Los costes adicionales y judiciales provocados por la negativa caerán a cargo del que haya impedido la servidumbre, sin diferenciar entre propietario u ocupante.
Por otra parte, la Comunidad debe ser consciente de que siempre, en poca o mucha cuantía, deberá indemnizar al propietario por los daños ocasionados en una servidumbre. Dicha indemnización corresponde incluso cuando el afectado esté de acuerdo o haya votado a favor de la obra. Cuando no exista conformidad con los importes se deberá acudir a los Tribunales para valorar la indemnización.
Todos estos factores hacen recomendable que tanto propietario como comunidad, cuenten con un seguro de protección jurídica. Se trata de un escudo protector que prestará servicios de asistencia extrajudicial y cubrirá los gastos si es necesario intervenir en procedimiento judicial, administrativo, arbitral o mediación. Y evita las tan irritantes derramas por litigios.
Del mismo modo, la Comunidad de Propietarios debe contar con un seguro todo riesgo rehabilitación que le proteja ante las consecuencias económicas de los daños materiales imprevistos que sufran toda clase de obras de rehabilitación o reforma, en su concepto más amplio, durante su ejecución, post-trabajos y durante el periodo de mantenimiento.
¿Tienes que ceder o solicitar una servidumbre en tu propiedad?
Comparte con nosotros tu caso, nos interesa tu experiencia. Deja a continuación un comentario o escríbenos a nuestra dirección de correo josesilva@josesilva.es. También puedes contactarnos través de nuestra página web. Cuenta con nosotros, estamos para ayudarte.
© José Silva Correduría de Seguros 2022
Ovidiu
15 de septiembre de 2022Muy buenas, acabo de comprar un trastero en subasta oficial sin poder visualizarlo hasta después de la notaría, voy a ver el trastero a ciegas y sorpresa : en mi trastero hay la arqueta general de fecales de toda la comunidad que además de que me quita más de 1,5 m cuadrados de la superficie, tres tuberías pasan por el trastero hasta la arqueta principal, en la escritura pública no aparece nada de servidumbre y que hay 1,5 metros de arqueta general. Mi pregunta es:cómo propietario del trastero afectado puedo pedir a la comunidad que modifiquen en otra parte las tuberías y arqueta,o que me paquen un alquiler mensual porque el trastero es inusable con los olores y los demás problemas que puedan surgir. Me repito : si en la escritura pública no aparece nada de la arqueta, aunque es del 1994 año de la construcción del edificio. Cualquier aclaración les agradezco!
JoséSilvaSeguros
18 de septiembre de 2022Hola Ovidiu, en alguna comunidad han tenido que nueva red sanitaria y para evitar esa servidumbre trasladaron las arquetas a la zona del pasillo comunitario. Por la fecha de construcción del edificio esa circunstancia debería de estar resuelta, en edificios más antiguos es habitual la situación en la que usted se encuentra: arqueta dentro del trastero, paso de tuberías por el techo y omisión de la servidumbre. Es muy probable que los trasteros se hayan asignado con posterioridad a la licencia de primera ocupación y los adquirentes aceptaron la situación, para ello puede comprobar los planos del edificio; Usted puede tratar de revertirla para lo cual tendrá que convencer al resto de propietarios de la comunidad, mientras tanto me permito aconsejarle sellar la arqueta para evitar los malos olores, las mismas no suelen abrirse en años de uso. Mas complejidad presentan las tuberías y la percepción de alguna cantidad en forma de alquiler. Confío haberle sido de utilidad. Saludos.
ASIER
22 de marzo de 2023Soy propietario de un trastero que es la salida al tejado y tiene la antena de la tv de la cominidad, se que tengo que dejar paso a los gremios correspondientes pero cuando tengo que dejar paso cuando a mi me venga bien o cuando al gremio le venga bien, pongo un ejemplo, (yo trabajo hasta las 18:00 y una vecina quiere que venga el antenista para reparar la antena, y el antenista mas tarde de las 16:30 no puede venir, asique la vecina me oblica verbalmente a que este en casa para abiri al antenista) tengo que dejar de trabajar para abir al gremio, osea quien se debe adapatar al horario yo al antenista o el antenista a mi como propietario que soy.
JoséSilvaSeguros
23 de marzo de 2023Hola Asier, la ley de propiedad horizontal no establece las prioridad, regula la obligación de permitir el acceso; Coordinar los horarios es una negociación entre las partes, buscar alternativas de otro profesional, dejar la llave a persona de su confianza, por ejemplo. Si usted finaliza su jornada a las 18 horas es posible que tendrá que ser más flexible para permitir el acceso. Confío que pueda ser de utilidad nuestra opinión. Saludos
Toni Martín
24 de octubre de 2023Hola, actualmente he comprado un local en bruto que se encuentra en un bloque de edificios con garaje. Este local pertenece a una finca matriz de 500m2 de los cuales me han vendido 200 m2. La cuestión es que debo hacer la obra y poner las tuberías que atraviesan el suelo hasta dirigirse al techo del garaje por dónde circula la red. Me encuentro en la situación que el vecino de la plaza de garaje me prohibe sacar la tubería por ahí sin tener otra opción que no sea esa, por lo que hemos tenido que detener la obra debido a que debemos picar el suelo hasta llegar al garaje. Mi preguna es, sí el vecino está obligado a dejarnos pasar la tubería por el techo de su garaje buscando la red de saneamiento del edificio.
JoséSilvaSeguros
25 de octubre de 2023Hola Toni, de su descripción deduzco que se ha realizado una segregación de la finca matriz que ya disponía de red de saneamiento y suministro. Cualquier cambio además del permiso del propietario de la plaza colindante, debe disponer del de la comunidad de propietarios puesto que el terreno debajo del suelo de la plaza es de propiedad comunitaria. Si técnicamente no existe otra solución tendrán que facilitarle su instalación, a cambio, es posible que tengan derecho a una compensación por la servidumbre. Confío haberle sido de utilidad. Saludos,
Azucena
2 de abril de 2024Mi vivienda pertenece a una comunidad q mantiene una servidumbre con otra comunidad con la q compartímos por nuestra parte piscina y paddlw yy por la suya gimnasio. La situación se ha convertido insostenible pq la otra comunidad paga los gastos comunes tarde, mal e imponiéndose y eso que son solo un 30% del total. Hemos intentado conformar una Mancomunidad con ellos pero se han negado lo q nos deja una situación muy complicada porque la convivencia es muy difícil. Nos gustaría saber si podemos anular la escritura de servidumbre que firmaron las promotoras
JoséSilvaSeguros
3 de abril de 2024Hola Azucena, es posible anular la servidumbre siempre y cuando se alcance el quorum necesario para ello; El modo de ejecutarlo puede ser variado y para concretar sería necesario disponer de esa escritura. De nuestra experiencia en otros casos similares, podemos sugerir la fórmula de un Mediador profesional para que busque una solución al conflicto, sin necesidad de anular la servidumbre, quizá sea posible alcanzar una solución con un Régimen Interno en el que los incumplimientos conlleven sanciones progresivas. Confío haberle sido de ayuda. saludos
Pablo
3 de septiembre de 2024Soy propietario de un local/trastero en la planta -1 (sótano) y para acceder a el tengo derecho a usar la escalera. El caso es que tradicionalmente otros propietarios de locales similares acceden a el a través del garaje que es más fácil y cómodo cuando necesitan dejar algún mueble u objeto pesado. Yo no tengo plaza de garaje, pero ¿puedo reclamar servidumbre de paso por el garaje para ocasionalmente dejar objetos en mi trastero sin causar molestias a nadie? La comunidad tiene una plaza de aparcamiento comunitaria y vacía junto a mi trastero y su uso sería puntual. ¿Me puedo acoger a una servidumbre de paso? ¿Tiene que ser aprobado por la comunidad de propietarios necesariamente?
JoséSilvaSeguros
7 de septiembre de 2024Hola Pablo, suponemos que la comunidad de propietarios no tiene regulada la forma de acceder a la zona de trasteros y como usted indica «tradicionalmente» se realiza de una forma determinada. Suponemos asimismo que el resto de propietarios de locales lo son al mismo tiempo de plaza de garaje y por tanto disponen de llave o mando de apertura de la puerta. Su caso no requiere una servidumbre de paso, sino una simple llave de acceso o mando al que sin duda tiene derecho como propietario, sin que tal acceso le permita a usted utilizar el aparcamiento comunitario, sí podrá parar momentáneamente para carga o descarga ( en zona de paso) de aquello que esté permitido almacenar/guardar en su local trastero. Es recomendable que la autorización para entregarle llave/mando sea autorizado por la junta de propietarios y así conste en el acta correspondiente. Confío haberle sido de ayuda. Saludos