Es muy común que los términos propiedad horizontal y propiedad vertical causen confusión debido a su similitud. Ambos conceptos hacen referencia a la forma en que se distribuyen los diferentes pisos e instalaciones de un edificio entre sus propietarios. En esencia, son las dos maneras en que puede gestionarse la propiedad de una finca.
Estas dos formas de propiedad tienen diferencias significativas, cada una de ellas con sus propias implicaciones que es importante entender. Del mismo modo, debemos conocer cuáles son los distintos derechos y obligaciones que tanto la propiedad horizontal como la vertical generan. Siempre teniendo en cuenta que en las Comunidades de Propietarios vivimos en vertical, pero hablamos de horizontal.
¿Qué es la propiedad vertical?
Cuando todo un edificio (viviendas, locales, garajes, etc.) pertenece a un mismo propietario estamos ante una propiedad vertical. Es decir, el poder jurídico y de representación legal le corresponde a una única persona física o jurídica. Aunque se encuentra dividida en entidades susceptibles de aprovechamiento independiente, es una única finca registral inscrita en el Registro de la Propiedad.
En una propiedad vertical no hay gastos comunes ni existe una Comunidad de Propietarios. Por tanto, en el momento de plantear una cobertura de seguro, se tendrán en cuenta todas sus instalaciones, sin excepción alguna. También será necesario establecer una cláusula especial para determinar la condición de terceros cuando exista un vínculo directo (familiares, por ejemplo) entre propiedad y arrendatario o usuario.
Carece de zonas comunes, ya que toda la propiedad será una única unidad gestionada por la misma persona. Un inmueble de propiedad vertical se puede rentabilizar a través del alquiler íntegro o a varios arrendatarios, en contratos individualizados. Puede transformarse en propiedad horizontal mediante una escritura de división de propiedad horizontal.
Un ejemplo ilustrativo de su peculiaridad es la situación en la que se encontró la familia Hurtado hace unos meses al romperse una tubería en la cuarta planta. Afectó a todos los usuarios del inmueble situado en el centro de Madrid, hijos y otros familiares directos, que no tenían la condición de terceros en la póliza de seguro multirriesgo suscrito para el edificio, hacía varios años, por el abuelo. Nuestro cliente Avelino tuvo que solicitar a su compañía la indemnización de los daños en el interior de la vivienda y aquella invocó su derecho de repetición, que le permite reclamar al causante la indemnización pagada al asegurado.
Obligaciones en la propiedad vertical.
No existe una Ley de Propiedad Vertical en España, aunque sí determinadas obligaciones que vienen establecidas en distintas normas como el Código Civil. Estas son las principales obligaciones para la correcta gestión y conservación de una propiedad vertical:
- Conservación del edificio en buen estado: el propietario del edificio deberá hacerse cargo de las necesarias obras de mejora y de todos los gastos del edificio como los derivados del mantenimiento (ascensores, limpieza, etc.), suministros, revisiones obligatorias, por ejemplo eléctricas de baja tensión y seguros, con especial atención a la cobertura de daños por agua, entre otros. En nuestro Análisis Objetivo, prestamos especial atención a la garantía de Responsabilidad Civil, tanto en su extensión como la suma asegurada, porque en daños a terceros no existirá concurrencia de seguros. Por tanto el capital asegurado debe de ser amplio y suficiente.
- Obligaciones fiscales: el propietario del edificio deberá hacerse cargo del pago del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), del pago de tasa de basura, de los vados, de la ITE, etc.
¿Qué es la propiedad horizontal?
La propiedad horizontal se da cuando en un mismo edificio existen distintos bienes inmuebles o fincas registrales y su propiedad está repartida entre distintas personas físicas o jurídicas. Se define en el artículo 396 del Código Civil y se desarrolla normativamente en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
El artículo 396 de nuestro Código Civil establece como propiedad horizontal “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio”.
Por lo tanto, la propiedad horizontal no es un bien en particular sino un régimen que reglamenta la forma en que se divide un inmueble y la relación entre sus propietarios. De este modo, se organiza la convivencia y el mantenimiento de los bienes comunes.
Como podemos observar, la propiedad horizontal implica la presencia de elementos privativos y comunes dentro de un mismo edificio. Así como la necesidad de una Comunidad de Propietarios que se encargue de su gestión como pilar fundamental de la propiedad horizontal.
La Ley de Propiedad Horizontal regula la vida en las Comunidades de Propietarios. Establece el nombramiento de sus cargos, convocatorias, celebración de las Juntas y mayorías necesarias para adoptar acuerdos.
Obligaciones en la propiedad horizontal.
Contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Así como atender las obras de conservación, reparación y rehabilitación de la finca.
Respetar y hacer respetar las instalaciones generales de propiedad común, hacer que los distintos propietarios mantengan en buen estado de conservación sus instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a otros propietarios. En diferentes artículos hemos tratado con amplitud los distintos riesgos inherentes a la propiedad horizontal y como interactúan con los copropietarios y colindantes.
En cualquiera de los regímenes de propiedad en que residas, es de gran importancia disponer de un buen plan de seguros para las Comunidades de Propietarios, viviendas e incluso para las obras de rehabilitación. En la Correduría de Seguros José Silva somos expertos en pólizas para Edificios de cualquier índole, Administradores de Fincas y hogares. Conocemos bien la propiedad horizontal y vertical.
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